任志强：今年楼市不可能持续去年的增幅
他是国企老总，却敢于因企业利益与央企交恶。他是红二代，却时常批评政策的种种不是。他因言辞犀利而被称为“大炮”，他却说敢讲是因为他够真。他是任志强，一个“直男”。
1951年3月8日，任志强出生在一个高干家庭。他的父亲任泉生，1918年生于山东省掖县，1937年参加革命，解放后担任过商业部副部长。任志强两三岁的时候，随父母落户北京。任志强也算是一个红二代。
文革开始后，任志强加入了浩浩荡荡的上山下乡队伍中。1969年冬天，任志强去了济南当兵，后来进了省军区司令部。他在军营中表现优异，入党提干。11年行伍生涯，荣立一次二等功，6次三等功。
在部队期间，任志强得到了一个“鸡肋”的称号。“鸡肋”意思是任志强经常不听领导的话，但在某些方面又确实不错，是在是“食之无味，弃之可惜”。那年，他在部队修靶场。副团长带着一个连队来了，要打靶。他说，不行！这儿正干活呢。然后把副团长都给轰回去了。于是，团里“哗”地传开了：嘿，他一个小参谋，副团长带一个连队都在那儿站着，没打上靶，又带回来了。
复员后，在北京青年服务社干，后来服务社改名叫怡达。任志强开了个小商店，还有洗衣部、冰箱修理、做模型什么的，见缝插针，可以说能干什么就干什么。我当时在农科院门口还盖了个“天天饭馆”，早上四点钟起来炸油饼。晚上11点钟算账、数钱。那时候，商店卖三分钱一根的冰棍儿，收的都是一分钱、一分钱的钢镚儿，一摞一摞地数，数着数着就睡着了。
1984年年初的时候，国企华远公司在招兵买马。任志强在机缘巧合下跟华远的总经理戴晓明侃上了，侃完以后，他决定去华远。年仅33岁，他就担任了华远经济建设开发总公司建设部经理。而后又担任华远房地产股份有限公司董事长。
1985年，任志强被以“贪污罪”关进看守所，并在里面待了14个月。因为任志强给自己和员工发了一大笔奖金，虽有上级批准，但在领取奖金的单据上只有签名，没有数额。此事存在较大争议，任志强拒绝认罪，1986年无罪释放。
在看守所里，他啃下了《法学概论》这本书，用他的话说是：“没事干，天天就在那儿念。应该说已经学得很不错了，恨不能都背熟了，哪条法律在书里多少页都知道。那时我还替别人写状子呢。”后来，他去中国人民大学系统学习了《民商法学》，取得了硕士学位，打下了坚实的法律功底。
任志强这段牢狱经历又险葬送了华远香港上市融资的计划。1996年华远与央企华润合资，准备借华润北京置地于香港上市。在华润北京置地正式挂牌前一天，香港八大报纸和香港联交所同时收到一封匿名信，说任志强曾经被判过刑。如果事情属实，公司将被取消上市资格。一时间，舆论哗然。
公司在剩下的一天事情迅速到检察院取证，调出了当年的裁定书，并立即发到香港联交所。任志强和整个公司像香港各大媒体和联交所做了大量应急工作，才成功化解危机，最终保证了上市的顺利。
1984年至今，任志强主持或参与了华远近50个房地产项目的开发工作。1996年华远上市，成为国内第一家进入资本市场的地产企业。此后，任志强带领华远地产几年内保持了超过30%的增长。2008年7月，华远被评为“北京房地产品牌价值10强”，评委会的颁奖词是：一个从不缺乏领袖与方向感的企业。
2000年8月，华润集团成为万科的第一大股东，同时，华润还控股华运地产。为了进一步控股万科，华润向万科承诺华远不得开发背景以外的房地产项目，同时华远或万科在北京新增住宅项目双方都有优先合作权。华润为了控股万科牺牲了华远，这让任志强忍无可忍，他宣布辞去华远房地产董事长一职。同时华远集团将持有的华远房地产18%的股权转让给华润集团。1年以后，华远集团将收回华远房地产品牌。
华远地产股份有限公司2013年10月29日公布，在第三季度末，华远地产营业收入5.36亿元，同比上年同期的6.38亿元下降约15.99%。当年同为华润系的小弟万科，已然成为中国最大的房地产企业，销售额连续三年突破千亿元，而大哥华远的销售额还不及万科的一个零头，尽管这一切在任志强眼中不算什么，华远地产还是一个“小而美”的企业，但是净利润的下降，将给这家规模不大的企业蒙上更多的不确定因素。“如果任总（任志强）能将更多时间放在企业身上，以华远得天独厚的条件，不应该这么多年还只是一家二流小公司，”一位不愿具名的地产界人士感慨道。
除了应付企业的日常管理之外，任志强还会把精力花费在发表对政策的看法上。任志强针对政府对房地产业的宏观调控多次撰写万言书，以尖锐的言论著称，他是地产界抨击政策声音最响亮的人，也是地产界最具争议性的公众人物。人送外号“任大炮”。
任志强有个口出狂言爱放炮的嗜好，每遇出头露脸的机会，都放出一段惊人的语录，大树自己“语不惊人死不休”的狂妄品牌。什么“房地产就该是暴利行业”；什么“中国住房分为穷人区与富人区很正常”；什么“历史证明房价永远都是上涨”……
2010年，任志强受邀参加房地产高峰论坛，遭遇一男子扔鞋。他发了一条微博记录此事：“快讯：今日下午华远地产董事长任志强在大连某地产论坛遭一房奴听众扔鞋。”并自嘲道：“看来我的待遇比得上总统了。”
任志强2012年以来一直“顽固”地坚持认为“明年3月份房价必涨”，并多次在公开场合阐述和论证其观点，对此，有人附和有人反驳。一位“激进”的反驳者，英联国际不动产董事长郭建波公开“约赌”，称2013年一线城市将是“全面下跌行情”，如果房价诚如任志强所说的呈现“上涨行情”，他本人将在北京长安街裸奔。任志强没有回应。当然赌局最后以任志强胜利而告终。
对于自己的犀利言论，任志强自有一番说法：“我之所以敢说，是因为我不怕别人说我有什么毛病，我不愿意让别人以一个假的东西去判断。总会有人说真话，你说鲁迅在干吗？胡适在干吗？中国历史上这样的人物不在少数啊！小学、中学课本都学过这些东西，为什么到我这儿，我们就不说了？我身上的这个直是非常真实的直，很多人是外表很直，内心隐藏了很多。另外我已经退出了官场和商场，更多的是向社会奉献自己的思想和阅历，所以我是真实的直。”
“当我决定从部队复员并闯出一条自己的路时，宁愿去当临时工，也绝不向父亲开口求援；当我被无辜地关进监狱，父亲都坚持绝不会动用任何老战友、老下级的关系去为我说情、鸣冤。“红二代”的成长背景，让我在面对更多的诱惑时仍旧选择留在华远，始终爱党爱国。”
2004年初，华远正在进行一个烂尾楼项目，手握大量现金的潘石屹，打起了华远手中烂尾楼项目的主意，急着登门拜访任志强。已经是晚上9点多，潘石屹拉着任志强冲劲一家茶馆谈生意，三五下就敲定了几个主要条件和价格，却发现彼此身上都没有纸，任志强只好把烟盒拆了，烟用锡纸包着装进口袋，在烟盒纸的背面写上谈定的条件，分别签完名字后，成了“一纸合同”。之后任志强与潘石屹结下深厚交情。
任志强说：潘石屹觉得是微博改变了我，微博是他教给我的，我最早用来发微博的苹果手机也是他给我买的。当信息更充分发达的时候，我们有了博客，有了微博，可以及时反映出来真相，所以造谣的相对少了一些，或者是扭曲的稍微少一些。
前凤凰卫视中文台执行台长刘春说微博是上帝送给任志强的一个礼物，小而美。通过微博，大家发现，原来任志强是对的，他唯一的错误是不善于拐弯，他是直的，一个彻头彻尾的直男。“鲁迅先生说，一家人给孩子过满月，众人尽说些福禄寿喜升官发财的吉祥话，只有一个人说这孩子迟早要死的，结果，这个人被鼻青脸肿地赶出门去。这个人，多少有些象老任。”刘春这样评价任志强。
另一个地产大佬冯仑也很欣赏任志强。他用七个“大”字（大使命、大责任、大口气、大话语、大词汇、大气魄、大年纪）和四个“真”字（对朋友、对社会、对政府、对自己）来概括任志强的特点，指出任志强身上反映的大时代最典型的人物面貌。
去年底，今年初我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。
尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限购政策，户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。
历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。
不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常投资连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人囗的最高峰在二零一五年)B人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。
有人在高喊“拐点“论。什么是“拐点”？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。
也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。
还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上的除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。泡沫形成的原因大约有几类。一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。二是货币政策造成的泡沫，也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面在推高。已购买者抗议降价也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中最大的风险是政府政策的无序变更！让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。
总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。
今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。“我想有个属于自己的家”仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。