房企多元化"知易行难" 只有物管业绩相对好

　　由于与传统业务关联度较高，专注后居住阶段服务的物管业务，是房企最早布局的领域之一。从上半年的业绩来看，这部分业务的增长相对较好。

　　中海旗下的中海物业于2015年10月在香港联交所上市，是较早分拆上市的物业公司之一。今年上半年，中海物业实现收入13.08亿港元，同比增长4.1%；毛利润为3.94亿港元，增长27.1%。

　　同期毛利率为30.4%，其中物业服务板块的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%，增值服务板块毛利率则由52.7%提高至55.8%。

　　远洋集团旗下的物业服务板块远洋亿家在新三板上市。根据远洋集团财报，上半年远洋亿家为集团带来营业收入约人民币5.8亿元，同比增长17%；实现净利润约人民币8900万元，同比增长84%。

　　一些并未做出分拆的公司，也录得该项业务的大幅增长。

　　上半年，金科的“社区服务”业务进驻城市已达85个，在管项目超过400个。期内该项业务实现营业收入4.53亿元，同比增长约54%。同期，禹洲地产旗下的物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.17亿元，同比增长90.89%。

　　上述业绩可被视为物管业绩的缩影。由于潜在市场巨大、利润率高，不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企，如今都已实现规模化运营。

　　“经过最初的探索后，一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”某券商人士向21世纪经济报道表示，规模不仅是物管业务盈利的基本保证，同时也是未来实施并购重组、发力衍生业务的必要因素。

　　中信建投一份报告称，2014年到2016年是社区O2O市场的探索期。从2017年开始，该市场进入启动阶段，市场优胜劣汰，社区物业的价值将得以完全体现。2020年以后，市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期，社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显著。且大数据、社区金融等的发展，将使得社区物业市场更加成熟。

　　但从目前来看，除彩生活等个别企业外，物管业务对母公司的业绩贡献并不高。如上半年远洋亿家的收入占集团总收入比重不足3%，净利润占比也仅为3.3%；金科、禹洲物管业务的营收占比则在4.3%和1.6%。

　　房企另一项传统的多元化领域为商业，主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后，如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型，即以持有和运营为主，谋求租金和管理费收入。

　　出于政策和市场的双重原因，近年来，越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态，在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中，长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

　　今年上半年，房企投资型物业的业绩普遍向好。华润置地的投资型物业租金收入为40亿港元，同比增长13.2%；龙湖的租金收入为人民币11.4亿元，同比增长28.8%；新城控股12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44亿元。

　　企业将原因主要归结为写字楼、商品等物业出租率提升，以及租金水平提高。但除华润、北辰等少数企业外，房企投资型物业的收入和利润占比普遍不高。

　　此外，房企投资型物业的业绩，主要来自于商铺、写字楼、酒店等传统商业地产领域。长租公寓、共享办公、特色小镇等新兴“风口业务”尚未形成实质性业绩贡献。

　　公告显示，今年上半年，龙湖长租公寓产品冠寓的租金收入，仅占投资型物业租金总收入的0.3%，也即约300多万元。截至今年7月，冠寓仅进入7个城市，运营了10个项目。

　　在共享办公领域，SOHO中国并未公布其相应产品SOHO3Q的业绩。有分析人士指出，由于该类产品所占比重较低，预计其租金贡献微不足道。

　　特色小镇也面临类似问题。奥园的管理层在业绩会上大谈特色小镇，并称拟将文旅地产分拆上市。但其现有的特色小镇产品均处于前期运作及开发阶段，根据管理层的表态，最快也要在今年下半年形成业绩。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，与传统转型方向相比，上述“风口业务”起步较晚，投资回报周期相对较长，且部分产品（如特色小镇）的盈利模式尚不清晰，因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作，但因运营中的专业性强，要形成稳定的业绩贡献也需要时间。

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