住宅专项维修资金使用难 躺在“金山”上却用不了

　　当房屋出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设施设备损坏等情况时，每一个普通居民首先想到的是动用住宅专项维修资金。

　　然而，这一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中却要面对重重“障碍”，资金使用率、使用效率“双低”现象突出，一些房屋也因此被阻滞在“应修未修”的状态下。

　　 巨额住维资金在“沉睡”

　　“小区的电梯失控，想申请使用维修资金，却迟迟无法获批！”近日，广西柳州市柳南某小区业主李女士向记者抱怨。根据相关规定，除了电梯故障等紧急情况，业主遇到楼栋天台漏水、小区改造公共车位等情况都可以申请维修资金，由于该小区没有业主委员会，导致维修资金申请困难。

　　记者采访发现，绝大部分业主根本不了解如何申请使用该笔维修资金，部分人甚至对这笔钱的数额和使用情况表示质疑。看到小区宣传栏里物业贴出的维修电梯所使用的维修资金内容，业主陈明表示不屑：“我都不知道钱就花了，根本没有什么部门来监督。”

　　公共维修基金，又称“住宅专项维修资金”，是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，用于维修和更新、改造的专项资金。随着住宅专项维修资金制度的普及，我国各个城市已经归集起了数额庞大的维修资金，其总规模可能已突破万亿元。

　　然而，在全国范围内，这笔资金的使用率却并不高，大量资金长期“沉睡”在银行账户中。北京市住建委相关负责人曾公开表示，自1998年实行“公维”基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计归集金额超过350亿元，但使用额仅约8亿元。按此计算，基金使用比例为2.3%。

　　记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，自2009年实施物业专项维修资金管理办法以来，该市累计归集的维修资金已达20亿元左右。具体为：未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存55元，已配置电梯的物业相应交存金额为每平方米77元。但迄今为止，巨额资金支取比例不足1%。

　　来自山东省住房和城乡建设厅的公开数据也显示，该省公共维修基金使用率也普遍较低，全省部分城市甚至从未使用过。2012年该省调查的165个需要维修的住宅项目中，只有9个成功直接申请到了维修资金。

　　 多重因素致维修资金难解住宅“燃眉之急”

　　在“应修尽修”的前提下，维修金使用率低似乎可以从一个侧面反映出房屋质量依旧可靠，尚不需要“大动干戈”式的修修补补。但事实却是，许多房屋“应修未修”，并由于制度设计的桎梏，使得维修资金的使用效率并不尽如人意。

　　按照相关法律规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前若需要使用，应由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。同时，还必须满足列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　而在实际操作中，虽然业主们对维修资金普遍很重视，但对建筑物共有部分承担义务的意识却十分欠缺，“事不关己、高高挂起”的现象较突出，使得签字同意的“保障线”变成了“高门槛”。

　　南宁市房产资金管理中心相关负责人称，使用维修资金的难点首先在于“双三分之二”，由于部分业主参与公共事务的积极性差，需要业主签字表决时非常困难。

　　同时，许多小区迟迟未能成立业委会，且开发商与前期物业之间、不同物业管理公司之间的移交衔接出现问题，导致小区本身支取维修资金的基础工作严重欠缺，为日后的支取使用增加了更多不确定因素，导致需要动用专项维修资金时却久拖不决，难解“燃眉之急”。

　　“目前，合肥市的住宅专项维修资金采取的是五级账户管理制，即分为市级、业委会、园中园、住宅楼以及业主这些不同层次的账户，涉及哪一级就动用哪一级的账户，申请主体也可以是业委会、前期物业管理、街道社区等，但无论谁来申请，小区业主分户清册等各种基本信息、房屋竣工验收报告、各类设施设备的明细台账必须健全，各级的专户开立工作必须完成。”合肥市物业专项维修资金管理中心主任方前进告诉记者。

　　但事实却是，尽管大家都知道维修资金重要，真正能够未雨绸缪的小区还是少之又少，乐观估计，目前在合肥，仅有不到三分之一的小区完成了满足支取维修资金的各项前期准备工作。很多小区是在发现需要支用维修资金后，才开始火急火燎地“补功课”，成为支取资金“拖后腿”的主要原因之一。

　　“以支取维修资金的必要条件之一‘超过保修期’为例，有的小区在开发商、前期物业、更换新物业的‘几经易手’之后，设施的竣工验收日期、设备数量型号根本没人说得清楚，等到火烧眉毛时才临时抱佛脚，能不耽误事吗？”方前进说。

　　此外，一些地方虽然成立了专门的维修资金管理中心，但实际上只能承担“出纳”工作，业务管理、审批审计、缴存支取等核心职能则分散在住建、房管、安全、银行等多家单位，多头管理现象突出，支取一次维修资金往往耗时耗力，效率低下。

　　 专家：房屋“养老金”规范化、便捷化迫在眉睫

　　为了破解房屋“养老金”使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市都进行了制度创新，尽可能低简化流程，提高资金的使用效率。

　　如浙江省已出台新规，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1／3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。合肥市也在探索建立维修资金应急资金，即从维修资金增值部分中单列出一部分，用于小区紧急状态下快速支用。

　　但更多的专家和业内人士也表示，面对已经暴露出的房屋“养老金”使用、支取问题，过度依赖“特事特办”、开通“绿色通道”并非治本之策，从根本上讲，还是要尽快建立住宅专项维修资金更加规范化、便捷化的管理制度。

　　方前进表示，眼下，一些早期交付使用的商品房已经开始进入维修保养的集中期，而未来15年－20年，大量商品房都将进入维保“高峰期”，“要应对将来可能出现的维修资金大量支用情况，现在就要着手通过加强基层培训、加大宣传等途径，调动主管部门、广大业主、业委会、物业公司等多方面的积极性，共同提高工作效率。”

　　南宁市住房保障和房产管理局副局长李奇也表示，业主应重视所在小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造问题。出现保修期满后共用部位、共用设施设备需要维修、更新或改造的情况时，业主要按照申请物业专项维修资金的规定，积极配合物业管理单位组织的签字表决，表达自己的真实意愿，这样才能有效解决好维修资金使用难的问题。

　　而针对一些地方已经暴露的多头管理、审批繁琐等情况，合肥学院房地产研究所所长朱德开也建议，应尽快转变政府职能，理顺管理机制，特别是要发挥市场和基层业主的作用，通过限时办结等多种手段提高行政效率，降低管理成本。