广州住宅车位月保超限价 市民要求月租"涨"至500元
■昨日,天河某住宅小区室内停车场。按要求,下月广州住宅车位按限价出租,现在看可能性不大。新快报记者 李小萌 摄
车主担忧开发商转移车位产权回避限价
■上周广州市优化调整停车场差别化收费方案出台后,不少承受着上千元住宅车位黑市价的车主,纷纷发帖要求政府干预黑市价,执行月保最高500元的限价政策。昨日,市物价局对此回应称,因受《合同法》、《物权法》制约,对超过500元限价的黑市价难处罚。不少受访车主则担忧开发商会借此机会,在8月1日前将手中车位通过转卖给关联控股企业或私人,再通过黑市价来规避限价。广州今后到底还有多少住宅车位能按限价出租,住宅停车场调价又还有哪些漏洞呢?记者近日对此展开调查。
物价局
处罚产权车位黑市价受制约
此前新快报以及停车场协会对全市住宅黑市价调查的结果显示,中心区绝大多数私有产权住宅车位月租都远超限价数倍。虽然黑市价存在已久,但调价方案正式出台后(下月起实施),车主们依然希望室内车位能按500元限价到位。不少车主甚至在网上发帖发微博,要求市物价局将住宅室内停车场月租“涨”到500元。
对此,记者近日采访了市物价局相关负责人,再次确认了对产权车位黑市价,特别是私人产权车位执法难的现实。据该负责人称,私人取得车位产权后,再将车位以合同协议方式出租,以场地租金等名义规避停车场收费政策。对此执法,会受到《合同法》、《物权法》等有关规定的约束,查处困难。也就是说,所谓黑市价其实是产权所有人通过合同缔约产生的市场价,实际为合同双方认可和接受,受《合同法》、《物权法》保护。而这也意味着今后住宅车位月租将正式全面进入市场价(黑市价)时代。
车主
担忧出租方钻空子避开限价
虽然记者此前从不少业内人士处获悉,由于建停车场来出租是亏本生意,所以开发商对室内停车场,尤其是地下停车场,一直是持能卖则卖的态度,目前开发商手头上的车位已经很少。但记者近日走访部分住宅停车场时,却有不少车主反映,开发商的车位,尤其是国有控股的房地产开发商,有部分车位依然按政府限价提供月保,只是数量不多。
受访的十多位车主中,有不少担心开发商或物业公司利用“黑市价”执法难的漏洞,将原本提供给业主临保或月保的车位,转卖给私人或关联控股企业,再按黑市价放租牟利。车主林先生说:“2010年之前,就曾有开发商将整批车位卖给私人,或某个企业的情况,影响非常恶劣,小区业主意见很大。如今政府实际默认了私人车位黑市价,也处罚不了,开发商是否会通过转移产权规避限价?到时候中心区再也难找到一个室内车位月保是500元的了!”
协会会长
开发商车位只能先卖给业主
对于受访车主们的担忧,记者近日专访了停车场协会常务副会长潘国璠,他表示会员单位虽然没有明确提供住宅车位有多少是执行了限价的,但根据《物权法》和广州市车位的相关租售规定,广州市的小区车位优先满足业主,每买一套房屋只能租买一个车位。
潘国璠认为,开发商的车位按规定只能卖给业主,是需要与房产证和身份证登记的,应该不会出现开发商大规模将手头的产权车位转卖给关联企业和个人,再按“黑市价”出租的情况。
“而且,开发商实际将车位都基本卖光了,留在手里的并不多,毕竟放租是亏的。”他还强调说:“按照道理,根据《物权法》和《合同法》,产权车位无论是在开发商手里还是在业主手里,都是同等地位的。政府既然不对私人产权车位黑市价处罚,也不该对企业公司持有的产权车位做处罚。”
■ 记者调查
非业主也能买住宅产权车位
对于车位买卖是否存在漏洞,车位产权是否能转移,记者近日寻访了不少车主和中介公司,发现如果涉及二手车位,这一规定其实也是难以执行到位的。由于市价过高,不少小区车位仍卖给了非业主买家。
据杨箕村附近某中介公司介绍,目前不但锦城花园车位炒到70万元,连金羊花园、东堤湾的车位也卖到68万元。只要公示半个月没有小区业主要买,非小区业主也能买到。据业务员介绍,目前根据《物权法》,开发商确实要优先卖给小区业主,但广州中心区车位目前的实际情况是,车位的价格比房子还贵,带车位的房产价格更贵。“公示的价格是业主放盘的价格,如果半个月有业主买,那业主优先。但实际上,超高的价格(按市场价)已经限制很多业主,所以双方如果已经达成协议,非业主大多数情况都能如愿买到车位。”
记者随后电话采访了海珠区和天河区中介,得到的说法都差不多。只要公示过且没业主买,就能卖给非小区业主。所以,在价格高于业主承受力,业主无力购买的情况下,开发商先将车位转卖给关联企业或个人的漏洞,其实并未被堵死。
记者查询相关报道,发现本报就曾披露海珠区怡龙苑于2012年将近百个车位,二手卖给了非业主。而相关限购法规以及“一房一车”的政策其实从2010年就已开始执行。
数万产权车位仍会执行政府限价
广州最大国有物管公司负责人:
国有房地产开发商还有多少产权车位?这些产权车位8月1日后是否执行新的限价标准,还是会看齐“黑市价”?记者昨日采访了广州越秀资产管理有限公司副总经理康斯平,他告诉记者,国有房地产开发商产权车位也就剩下几万个,这一数字还包括了商业停车场。不过,他表示这些国有房企所拥有的产权车位,在8月1日之后,依然会按照政府出台的新标准制定价格,而不会立即改成市场价(黑市价)。
据他介绍,该公司是广州目前最大的国有物业管理公司,管理着超过1万个有合法产权的车位。公司中心区住宅停车场产权确实不多,剩下三成很多不在中心城区。他说:“目前租金太低,所有开发商都是住宅停车位能卖就卖。目前还持有住宅车位的,主要是广州几家大的国有房地产公司,手上的车位也就几万个。”
对于依然按限价执行的原因,他解释称,由于车位产权本身属国有,而且租金收入也属于国有,所以没能卖掉或者不能卖掉的少量车位肯定会按政府的相关规定制定价格。“即便物价部门承认住宅黑市价处罚难,这些车位依然会按限价出租,即住宅月保500元,而非按市场价(黑市价)放租。”
对于车主担忧开发商钻空子,通过转移产权来避开限价。康斯平认为,开发商目前手里车位其实已不多,且大规模转让给一两个第三方放租的可能性极小。“开发商是一定要按一房一户政策卖车位的,除非全体业主都不买。单是一个车位转移产权还可能操作,多了就很难了。而且只要涉及车位出售,就必须要公示,很难将这么多车位集中转移到某个企业或个人手里。”
康斯平还表示,目前违规将车位卖给企业或私人转移产权,如果小区业主较真,交易双方又无法提供已在小区公示的相关证明,不但可能被业主告上法庭,还会输掉官司。他认为,与其担忧开发商通过转移产权来执行黑市价牟利,还不如担忧部分开发商不顾政府限价政策,放开按市场价放租,价高者得。他进一步解释说:“毕竟,开发商手里的产权,也是受《物权法》、《合同法》所保护的。政府处罚不了私人产权的黑市价,也就没理由只处罚企业产权车位执行黑市价。毕竟这两种产权,在上述法律中是完全平等的。”