依靠信用扩张推动的房价上涨难以持续
3月25日，上海市政府推出一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策，包括提高非沪籍居民缴纳个人所得税或社保的年限，从累计缴纳2年以上调整为缴纳满5年及以上；将非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；对普通二套房贷严格执行50%的首付比例规定；等等。此前，深圳市也加强了金融监管，防止房地产业放大杠杆。
调控是否有效？众说纷纭。一种观点认为，存销比低于14表示为库存不足，上海目前存销比只有7左右，库存严重不足，房价难以回落。此外，将一线城市房产作为资产安全港的观点依然是主流。因此，在未来很长的一段时间内，房价很难下降。但也有观点认为，上海新政后受影响的潜在购买者占30%左右，需求会大幅减少。也有数据显示，历次上海楼市调控政策面从开始从严的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。也就是说，到今年10月份上海楼市成交量可能开始进入低谷。当然，看跌派认为，从人口增速看，上海2015年常住人口同比为-0.43%，出现首次下跌，这会影响楼市需求。
我们认为，影响一线城市房价走向的依然是宏观经济政策。如果政府在加大财政投资力度的同时，持续扩大货币投放，那么，一线城市的房价会在这个阶段固若金汤。但我们怀疑，这种信用扩张是否具有持续性。
此次一线城市房价上涨快、涨幅大，调控也迅速。为什么在房价僵持多年后突然猛烈上涨，甚至导致恐慌性抢购呢？这主要是由一系列政策信号所致，比如调控措施实质上放松、货币政策比较宽松等，使得原本僵持的市场在快要承受不住的时候被突然拉起来。根据经验，人们清楚，每一次政府刺激会带来更多货币投放以及房价上涨。
在去年年末，楼市去库存成为各地政府一项重要的政治任务，但中国楼市的特点是“买涨不买跌”，只有房价上涨才会有人跟进追涨，并由一线城市向三四线城市扩散。因此，客观上，一线房价暴涨有利于全国去库存。而且，有分析人士认为，中国储蓄率比较高，家庭负债率比较低，居民有条件加杠杆购房，这制造了房价上涨的预期。再加上银行按揭利率优惠、通过民间金融加杠杆等，共同导致楼市爆发。
中国二三线城市供应过剩，去库存并不会带动地产投资，只能实现将杠杆从企业向居民的转移，有利于银行的信贷安全。但是，刺激楼市导致了一线城市的暴涨，因为供给长期受到限制，而且在需求端限购，市场绷得很紧，泡沫化变得更加严重。像上海、深圳这样通过调控快速冻结市场，有利于抑制泡沫，但保持了上涨的预期，依然可能促进二三线城市的去库存。
但是，这种通过调控不断干扰市场而达到政策目的的做法，会扭曲市场，并制造有违经济规律的现象与预期，经历长期的折腾，可能会制造很大的问题。比如，目前市场认为“京沪永远涨”。一个理由是京沪聚集了全国最好的资源，人口不断流入；另外一个理由就是货币放水造成的贬值预期，京沪等一线楼市已经成为规避财富贬值的投资工具，这会让勇于高位接盘的人深信，京沪房价会继续涨下去。
相当程度上，是信用扩张导致了一线楼市不断上涨，而且，逆周期的宏观政策不断将信用周期延长。到了最后，房产成为了金融工具：一线城市的地产评级最高，所以，大量资金涌入推动价格暴涨，而三四线的地产则评级最低，无人问津。这是一种典型的市场避险行为，也意味着危险加剧，因为一旦货币无法继续宽松，流动性最好的一线楼市可能出现抛售。
最近公开的巴菲特在2010年受美国金融危机调查委员会问询的信件显示，他认为房价泡沫在于人们认为房价会随着时间的推移越来越高，而手中的美元越来越不值钱。如果真心认为房价只会往上涨，人们就会尽快去买，这种预期和判断会加强价格的走势，而涨价反过来又会激励这种行为，于是泡沫产生了。
宽松的货币政策会制造“房价永远涨”的效应。而一旦出现信用收缩，楼市将受到不利影响，当信用周期发生变化时，房地产市场受到的冲击最大。显而易见的是，信用不可能一直处于扩张的周期。