广州：审批全流程优化提速，破解城中村改造三大痛点
5月，黄埔永岗社区旧村合作改造类项目公开招商，成为2023年广州市首个旧村改造项目；6月，番禺里仁洞村更新改造项目首期复建安置房首块顶板封顶，进入地上主体结构攻坚阶段；年内，海珠将全面完成康鹭片区违法建设拆除工作，推动人居环境治理提升⋯⋯
今年，广州推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。本月，广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室印发《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》（下称《通知》），推出多项新举措加快项目落地实施。
城中村改造三大痛点待解
今年以来，广州城中村改造全面加速。然而，改造牵涉各方利益，实施周期长，征拆难度大，要推进127个城中村改造项目，实现城市更新年度投资目标，接下来依然任务艰巨。广州于本月发布《通知》，进一步优化城中村全面改造项目审批流程。参与了相关政策的广州市城市更新规划设计研究院有限公司副总经理兼策划部部长窦飞宇表示，本次着重解决三大痛点。
前期工作周期长是城中村改造的一大痛点。窦飞宇说，广州城中村现状建设及用地情况复杂，改造涉及城市片区结构和功能的重新布局、用地及空间资源重新分配，前期方案需多次协调交通、市政、教育、工信、消防等部门，前期工作周期较长。部分已批在建项目还需结合实际，对已批方案进行调整。
城中村改造往往体量庞大，征地难度不小。窦飞宇说，目前已批在建项目，不同程度存在拆迁安置推进的难度，少数留守户不动迁将阻碍改造进展，导致村民难以回迁安置，公共服务配套设施和市政基础设施等公益性项目无法落实。
此外，城中村改造的资金需求量大。窦飞宇介绍，目前广州已完工的全面改造城中村项目多为2010年左右批复，批后实施周期平均5.5年，在同期房地产市场上行且实施周期可控的条件下，参与实施改造的开发企业积极性较高。如今，在建城中村的批后实施周期平均已经超过7年，随着周期加长，村民临迁、融资利息等成本不断推高，或导致项目因资金短缺推进困难。
根据规定，在当期房屋拆卸前，复建安置资金缴存人应当采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存当期复建安置资金，其中现金不低于当期复建安置资金额度的30%。此举可为改造项目履约提供保障，但另一方面，这部分资金的“沉淀”，难免加大改造企业的资金压力。
审批全面提速，分片分期实施，激活沉淀资金
如何破解？《通知》对覆盖城中村改造的全流程审批事项进行优化，从前期计划到后期建设许可，提出多项升级措施：年度计划可动态增补；改造项目详细规划和片区策划等并联审核审批；在实施方案编审期间，前置所涉及的土地征收前期工作；区政府可按程序审定实施方案批后正向调整内容；规划建设许可手续靠前服务等。窦飞宇表示，这些举措在缩短项目前期工作周期的同时，通过技术工作前置研究减少项目后期实施困难和反复调整，提高工作效率。
改造将提速，村民开心之余也有疑问：流程优化之后，实施方案批后如果再调整，是不是区政府就能直接审定？会不会导致方案轻易变化？记者从市住建局了解到，这仅限于对建设指标进行正向优化的调整，比如不涉及增加总建筑面积、不涉及减少复建安置面积和公益性用地面积的情况，区政府可按程序调整项目实施方案，无需先行调整片区策划方案。
针对被个别征拆难点“卡脖子”的问题，广州的解题思路是分片分期实施。《通知》提出，项目实施方案可按照“民生先行、灵活分片、动态分期”的原则，合理调整分期建设方案。项目实施方案批复并生效后，按照分片（期）实施计划，推行“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。窦飞宇说，支持分片分期实施的举措，可以有序推进拆迁安置，保障村民复建安置房建设、公共服务配套设施和市政基础设施的建设。
为了解决资金难题，《通知》明确加大金融支持力度，参照上级相关规定，试行金融机构或担保机构为城中村改造项目提供履约担保。对满足一定条件的城中村改造项目，支持有资质的、信誉良好的金融机构或担保机构，出具履约保函置换已缴存的合作改造履约保证金，这对于合作改造企业充分利用沉淀资金解决改造资金短缺难题非常有利。
文、图/广州日报·新花城记者 李天研
