近1个月公寓成交下跌9.9% 投资者称返租回报率不高
原标题: 近1个月公寓成交下跌9.9% 投资者称返租回报率不高
[ 摘要 ]近一个月广州公寓成交量回落，出现“返租公寓”回报率低、无法按时回报租金等现象。
广州楼市异常火爆，住宅市场已连续9月每月成交超2000套，并且成交量屡创新高。而公寓市场成交爆程度甚至超越住宅市场。2015年广州全市公寓成交量同比增约58%，而今年截至5月17日，广州公寓成交量同比上涨70%，成交价格涨13％。不过，近一个月，广州公寓成交量开始回落。“返租公寓”回报率低、无法按时回报租金等现象，以及5月初北京通州出台公寓限购政策等情况，给火热的公寓市场敲响了警钟。
市场现状
近一个月公寓成交开始回落
据相关地产数据显示，今年1月1日～5月17日，广州公寓成交量为11366套，成交均价为18649元/平方米，成交量同比上涨了70%，成交价格上涨了13%；而去年同期（2015年1月1日～5月17日）成交6679套，成交均价为16493元/平方米。
不过，近一个月公寓市场成交开始回落，尤其是广州中心六区公寓成交回落明显。4月18日～5月17日，全市公寓成交量为2868套，环比下降24%；成交均价为17220元/平方米，环比下跌9.9%。其中，中心六区成交了1704套，成交均价为19960元/平方米，环比下跌32%，均价下跌7.7％。
广州公寓面临去库存压力
方圆地产首席分析师邓浩志表示，目前全国都面临商业办公类项目过剩的问题，所以才有了大量商办产权物业打擦边球做“类住宅”产品，这是多数公寓的来源。全国公寓市场的库存目前仍然很高，许多地方的公寓售价仅能到达同区住宅价格的七八成左右。北京通州对公寓限购只是极其个别的案例，不能作为典型进行参考。广州住宅限购，部分资金转为投资不限购的公寓产品，但公寓库存依然较大，所以广州公寓基本不可能实行限购。目前公寓市场主要是热点板块或市中心楼盘好卖。
合富房产经济研究院院长龙斌也表示，广州公寓限购的可能性基本没有。一直以来广州对公寓销售管理的政策比较稳定，政府也不愿意加码楼市限购。最关键的是，广州公寓库存量比较大，特别是外围区域，公寓去库存还是有一定压力。
部分公寓以返租模式销售
目前在广州，不少开发商推出的公寓产品是与国际知名管理集团合作，以返租的形式销售。这些“售后返租”的公寓，返租年限多为3～10年不等。一套总价四五十万元的公寓，一般返还月租金2000多元，号称回报率少则3%，多则达到10%。有的公寓引进了酒店经营公司，由该公司和买家签订租赁协议，在租约期间按照每月或者季度的形式向业主支付租金。例如位于广州大道北的云凯雅寓，投资者购买后可以包租给管理公司，管理公司按照成交价的3年18%的回报率每个月返租给业主，基本每个月每套房返租达到4500元左右。天河珠江新城一位业主陈先生表示，“十年包租”、“带租约售楼”、“预付租金”、“返租抵房款”等售楼方式，投资门槛较低、获利稳定，特别是返租租金可抵扣房款，对于投资者而言可以减轻资金压力。
有行内人士表示，服务式公寓最主要的盈利模式是通过对房东和租客的增值服务来获取收益。常规的服务增值的毛利在35%~40%之间，通过装修改变房屋的状态，毛利至少可以提升15％，如果把长租分割成若干短租，毛利可以提升20％以上。服务式公寓的优势是提供中短租和长租服务，从3个月到3年不等。并且，同等条件的地段、设施和服务，服务式公寓的租住价格比五星级酒店至少便宜30％。
投资者声音
公寓返租“实际回报”并不高
虽然部分买家认为这些返租公寓不但有高回报率，还不用业主管理，“十分有着数”，但也有不少广州市民认为，返租不划算。张女士举例分析：原本一套只值10万元的郊区公寓，开发商将其售价提高到18万元、改成返租公寓出售。假设承诺10年包租，年收益8％，10年返租期满后业主应获得的返还租金是14.4万元；但业主实际的收益并不是这14.4万元，而是要减去当初多支付的8万元，即14.4万-8万=6.4万元。况且，银行利率、有关房产的各种税率等处于上下浮动状态，而购房合同约定的回报率却是固定的，这必定会影响到业主的实际收益。返租结束后，投资回报有多少也存疑。“公寓产品越来越多，希望返租结束后也能维持当前的租金水平吧。”在番禺某公寓销售中心，一位买家如此表示。
纠纷案例
收楼延迟 业主损失万元
近日，番禺某公寓业主就在返租问题上和开发商闹起了纠纷。原来，这些业主在购买公寓产品时就已经通过开发商与某国际酒店公寓签订了返租合同。按照合同，开发商的交楼时间是去年的12月25日，从那时算起，酒店拥有4个月的装修免租期，而从4月开始就要支付业主第一笔租金。然而，开发商却在3月17日才正式与酒店办理收楼手续。也就是说，业主要等到7月才能收到第一笔租金。前后相差3个月，每户业主损失万元以上。据悉，酒店曾要求开发商支付业主因迟交楼而产生的租金损失却遭到开发商的拒绝。有业主向记者表示：“现在酒店也是损失方，追他们没用。开发商不负责，我们亏了好像只能认亏一样。”
58同城负责人认为，如果酒店在合同中承诺租金回报的兑现期，那么业主或投资者在租金损失方面是需要找此类酒店的。当然，酒店自身的损失，需要酒店和房企去沟通。对于此类有三角关系的物业投资模式，建议其他买家不要去投资，因为风险太大，一旦一方违约，就会形成多米诺骨牌效应，进而使得投资者维护自身权益的难度加大。
此外，有业内人士指出，在各种公寓销售手段层出不穷的当下，投资公寓的风险远不止返租纠纷这一项，投资者在选择投资产品的时候，需要非常谨慎。
专家分析
“公寓返租”在监管方面有空白
满堂红市场研究部高级经理周峰认为，所谓“返租”，就是发展商在提高成本后，给予消费者一种诱人的承诺，也是郊区商用物业惯用的销售手段。返租公寓能否真正保障买家稳定的回报，并不是由开发商宣传决定，而是由市场的承接力确定的。买家最大的风险是可能只在发展商约定的年限里拿到租金，过了这个年限，收益就无法保证。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“公寓返租”目前在监管方面是有一定空白的，或者说要看具体的租赁方式。部分酒店本身经营业绩压力大，公寓本身就是此类酒店物业的一部分，为了加快融资，将公寓变成“返租”模式出售即可快速回笼资金。然后酒店受投资者委托，租赁此类物业，进而获取一定的投资收益。但很多时候，此类投资收益其实是很难保证的。这是各类投资者商业纠纷频出的一个地方。
赶集网报告认为，如果让资产管理公司来一次性购置此类公寓，然后再给租给酒店，就可规避让散户购置的风险。