共有人不追认购房合同,合同有效吗?

05.09.2014  13:19

  兴宁郑先生来电咨询:我与谢某签订了购房合同购买了一套商品房。谢某是登记的权利人,签订合同时我并不知该房屋是谢某和其老公的共同财产。我支付全部购房款后,谢某以其老公不同意出售该房屋为由拒绝办理房屋过户手续,我和谢某签的合同有效吗?我能否取得该房屋所有权?

  嘉应律师事务所刘开柏律师解答:《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因此,谢某与郑先生签订的购房合同在谢某老公不同意追认的情况下无效,且房屋等应当登记的物权须办理登记手续后才能适用善意取得,而郑先生和谢某签订购房合同后并未办理过户登记手续,不能适用善意取得的规定,因此,郑先生不能取得该房屋所有权。