高档养老别墅沦为普通商品房 养老地产发展遇难题

　　原标题：高档养老别墅为何变成普通商品房？

　　大洋网讯 昨天本报以《200万元买别墅20年未收楼》为题报道了八旬老人金伯在1996年前后购买了广州萝岗颐年园的一套养老别墅，却至今未能入住的事情。

　　记者今日再探当年热极一时的“老人村”，如今已是一片高档商品房的面貌。小区中是否还有住户与金伯有着同样的遭遇？对此，记者进行了走访调查。

　　据介绍，颐年园曾经作为大型公益养老工程推出，时过境迁却难以为继。像这样的“养老房产”如今广州是否还有呢？有业内人士介绍，曾经火爆的“养老房产”如今已式微，未来或不再建“养老小区”，而与物业合作进行“社区养老”。

　　1996年前后，金伯购买了广州萝岗颐年园的一套养老别墅，至今未能入住。今日，记者对这片住宅区作了再次探访。

　 　昔日“养老村”不再

　　当年的颐年园小区，如今已经成为锦林山庄。从外围看，小区主要建筑都是新建的商品房，直到走进小区深处，才会发现数十栋当年建好的养老别墅和公寓房。

　　记者联系购买了小区其中一套公寓房的曾先生，如今他的房子早已经出租，而他则选择在市区居住。

　　“以前听说是养老房，号称给老人居住、度假、娱乐三位一体，每家都安装平安钟，有事的话，第一时间有医护人员到家里，还规划了医院、康复中心、公园……后来听说开发商破产，我觉得这里交通太不方便了，就搬走了。”曾伯说，虽然这里的确是风景宜人，但毕竟和当初的设想相距太远。

　　今年68岁的姚伯则相反，他和老伴带着孙子住在一幢200多平方米的小别墅中。他坦言，年纪大了，这里环境好，即使与当初的预期不一致，也不失为一个不错的养老选择。“我们也挨了好多年，才过上舒坦日子。”

　　姚伯说，自从2000年前后住进小区后，一直用的是临水临电，房产证也没办下来，周围更是因为几度烂尾变得破败不堪。在他家中的卧室和卫生间，还有当初安装平安钟留下的设备。

　　直到2012年前后，小区更换发展商，变身商品房售出后，这里的情况才慢慢开始好转。“已经拿到了房产证，也不再用临水临电。而且科学城建好了，周围的配套设施也多了起来，现在地铁马上就要通了，希望越来越好。”姚伯说。

　　 老人渐少 年轻住客增多

　　 记者看到，当年建的“养老房”大多是红砖白墙的建筑风格，一看就是20世纪90年代兴建的，与一湖之隔现代感十足的商品房相去甚远，而且也住了不少年轻人。

　　选择全家人入住的吕先生指着与养老房一湖之隔的商品房告诉记者，原来这里是一片盘山公园，叫做“老年乐园”。大约几年前拆了之后，才开始建造商品房。房子建好后，绿化才逐渐恢复。他大约在2002年左右购买了这套房子，“当时虽然条件一般，但价格比较优惠，我们没将它当养老房，就是当普通的商品房来购买的。”

　　租客小黄告诉记者，自己从一名老年业主的手中租下两房一厅。“我工作就在附近，老人觉得住得离家人远，已经搬走了。”

　　 养老地产发展面临瓶颈

　　到底当初说好的“养老村”为何难以为继？其中还出现了像金伯一样购房20年无法入住的情况。对此，开发商广州颐年园发展有限公司相关负责人林先生以“历史遗留问题”来解释。他坦陈，颐年园之前的确定位为“老人村”，但最终随着有关机构的退出，小区已经变成了普通的商品房小区。

　　记者查阅20世纪90年代的相关报道发现，广州颐年园曾经是20世纪90年代以市场经济为主、政府支持为辅的大型创意公益养老工程。经过开发商的数度更替盘活，相关部门也多次发文处理颐年园项目的历史遗留问题。

　　据报道，1999年7月，为救活颐年园，有关部门以穗建开函[1999]414号文决定：广州市设计院退出，由广州市老年村筹建处与广州市东正置业有限公司组建广州颐年园发展有限公司，继续此项目的开发建设。

　　2004年2月，穗建开〔2004〕63号文件《关于广州颐年园项目有关问题处理方案的意见》显示，“广州颐年园发展有限公司不符合工商企业法人登记的条件，因此，该项目一、二期用地恢复到原用地单位东正公司的名下，由东正公司全权负责颐年园公司的一切债权债务”。也正是依据这一文件，小区的性质变为了普通的商品房小区。

　　 养老地产不是养老服务主流

　　“据我理解，广州至今未有真正意义的养老房地产。”广州市福利服务协会秘书长钟仕雄称，虽然近年也有房产发展商意欲往这方面发展，尤其是2013年，国家出台相关文件，鼓励和支持社会力量发展养老服务相关产业之后，不少房产商开始筹划投资养老房地产，但在广州本地，养老房地产没有像其他城市那样突飞猛进。

　　“这是因为很多大的地产企业，在做了充分的市场调查之后会发现，这其实是需要多方力量和资源才能走下去的发展路向。进入老龄化社会，它肯定有发展前景，但不是发展养老服务的主流，只能算是有益补充。”

　　 项目难以为继还是资金问题

　　广州养老服务产业协会会长陈文广坦言，养老房产难以为继主要还是“资金问题”。像现在，即使广州有号称新型养老地产，其背后也具有浓厚的商业动机。他说，虽然包括老人入住房产抵押、购买使用年限等多样方式，但事实上，房子是买了，但服务很难兑现，比机构养老、公办养老投入大得多，但效果不一定好。

　　 国外管理机构落地水土不服

　　长年从事养老服务业投资的养老院负责人劳先生分析，养老地产往往会主动引进一些国外的养老概念或者机构。“这些机构在国外运营没有问题，但是来到国内，就会遇到设施、人才、管理等一系列问题。看似起点很高，很吸引老人，但往往是落地难，或者落地之后很快夭折。”正是因为这个原因，走完了销售环节，养老房产很快又“打回原形”，“过了几年，最初（发展商）给老人们描画的‘养老天堂’又变回普通社区，甚至因为地段离市区远，不少老人只能转手变卖，或者直接搬走。”

　　 96%广州老人需要居家养老

　　广州的老年服务发展计划是“9064”，亦即90%的老人在社区居家养老，6%半失能半自理老人就近享受日托等养老服务，4%失能老人入住养老院，实质上，96%的广州老人需求的是居家养老服务。

　　钟仕雄指出，由于养老房地产后期投入和服务链条都较一般房地产项目复杂，因而，真正动起来或者见实效的养老房地产项目并不多，在广州还没有。而由物业公司作为服务依托发展社区养老则是未来的一个趋势。

　　他以国内某知名房地产发展商为例，其在穗有30多个楼盘，约9万户人，按每户2.5人计算，有20多万住户，按现在老龄化比例约20%换算，亦即该发展商所有楼盘需服务近4万名老人。

　　“如果承接楼盘物业管理服务的机构符合资质，它完全可以联合社会各方力量，发展起一个完善的社区养老服务体系。”钟仕雄称，目前社会上各种为老人服务的元素都较为零散，如、家政服务、社区病床等，“有资源，没有组合。所以通过物业连接是一个便捷而有效的方式。”

　　他透露，广州正在研讨开展类似的社区养老服务业务，带动更多社会力量发展养老服务业，而不只是全部依靠政府力量。

　　 他山之石

　　英国：Mayford Grange养老村2009年开张，属近年来英国出现的多家养老村之一。价格并不便宜，一套在35万英镑左右，相当于同一地区一套高档公寓的价格。此外服务费每周100英镑。

　　国内：像天津，目前已经落成的云杉镇、太阳城、红磡养老等项目，入住率都不理想，均不足20户，养老地产运营陷入困顿。入住的几位老人都是失去行动能力的全护理客户。其他的投资人主要在北京地区，自己并不入住。

　　来源：广州参考·广州日报记者：申卉、谭秋明 编辑：龙锟