363万买到命案“凶宅”，法院判卖家构成欺诈

大洋网讯 363万买到的房子竟然是发生过命案的“凶宅”？卖家在房产中介工作，却隐瞒了身份和房屋信息。该行为是否构成欺诈？买家能否退房索赔？广州市中级人民法院昨日公布了该案。

2017年12月9日，李卖（卖方）、王买（买方）（均为化名）以及广州市番禺区某地产咨询服务部（经纪方）共同签订一份房屋买卖合同，成交价为363万元。各方依约交易后，王买取得房屋《房地产权证》。

2018年3月，王买以李卖隐瞒其房产中介人员身份，隐瞒涉讼房屋曾发生非正常死亡案件构成欺诈为由，诉至法院，请求撤销其与李卖签订的《房屋买卖合同》；返还已支付的购房定金、房价款、契税、中介服务费、按揭服务费等费用；参照成交价10%承担违约过错责任。

李卖提出反诉，要求王买向其支付购房余款及利息损失、违约金，赔偿公开损失等。一审法院根据王买申请向房屋辖区派出所发函询问，确认涉讼房屋原业主报案称其儿子于2015年5月20日在涉讼房屋走廊处上吊自杀。

广州市番禺区人民法院一审判决：撤销案涉《房屋买卖合同》；王买限期将房屋交还给李卖管业；李卖向王买返还定金与购房款，支付赔偿损失、中介服务费等；驳回李卖全部反诉请求。

李卖不服，提起上诉。

广州中院二审认为，李卖作为房产中介公司工作人员，未能充分举证证实其系按照市场价格购买涉讼房屋，并且结合其在房屋购买后半年左右时间里，在明知自己已无购房资格的情况下却将其自称用于自住的房屋另行出售给王买，无法排除李卖对涉讼房屋曾发生非正常死亡案件知情的可能。按照公序良俗以及交易习惯，涉讼房屋内曾发生非正常死亡的事实，足以影响当事人的交易意思表示，李卖作为出卖人，负有披露房屋真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则，应认定实施了欺诈行为。驳回上诉，维持原判。

法官说法：

出卖方负有“凶宅”及时告知义务

广州中院房产审判庭法官郑怀勇表示，诚信是社会主义核心价值观的重要内容，是公民基本道德规范，更是社会主义市场经济的基础。近年来，我国二手房市场出现较多“凶宅”退房的民事纠纷，引起了社会公众的广泛关注。

1.“凶宅”信息可显著影响房屋交易意愿

对“凶宅”概念的理解，通常认为，曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋即属于“凶宅”，具体包括发生他杀（主要是故意杀人事件）、自杀以及意外事件（如煤气泄漏、突发火灾、意外触电）等情况，这在理论与实务中都已基本达成共识。本案中，所涉房屋发生过自杀事件，认定属于“凶宅”是符合常识理解的。

对于“凶宅”的忌讳与中国人根深蒂固的民俗文化有关，客观存在并有一定合理性。法律层面上，这种合理的习俗在法律上可归为善良风俗，受法律保护。在现实层面上，在一般民众看来，购买房屋的目的是平安舒适，“凶宅”虽在物理性质上并无瑕疵，但显然会影响人们的居住心理，使得房屋实际价值受到贬损。作为卖房人，如果为尽快变卖或谋求差价而故意隐瞒“凶宅”事实，则明显违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为构成对购房人的欺诈。

2.出卖方负有“凶宅”及时告知义务

违反“凶宅”信息披露义务的行为主要是故意隐瞒真实情况，即指出卖人虽未就合同订立具有重要性的关联信息做出虚构，但却以一定行为（作为或不作为）掩盖或阻碍对已知的关联信息做真实披露的行为。审判实践中，多为以下三种情形：一是买受方有事先知道“凶宅”信息的可能性，因信息的不确定而向出卖方求证，出卖方予以否定回答，或者回答含糊不明确。二是出卖方认为或侥幸认为买受方可能知道“凶宅”信息，比如居住在同一个小区，或者媒体有所报道，买受方没有主动询问，出卖方亦不主动告知。三是非出卖方主动告知，买受方基本不可能知晓“凶宅”信息。

本案中，出卖方主张涉讼房屋是否发生有人自杀事件并不会影响买房人购买房屋，出于成交目的不声明“凶宅”事实，亦未询问或告知买受人相关情况。但不管买受人是否事先知道、是否主动询问，由于“凶宅”属于物之瑕疵，按照诚实信用原则，出卖方作为信息优势方，对于依民间习俗会影响物之交换价值的“凶宅”，在出卖时均应积极主动告知“凶宅”信息，全面履行合同义务，而不能以买受方有可能知道作为不予告知的抗辩理由，不能将“凶宅”信息的披露义务附加于作为信息获取弱势方的买受方。买受方没有主动询问“凶宅”信息的义务，其询问与否均不影响出卖方的告知义务。出卖方只要不积极主动告知即应被认为是违反了“凶宅”信息披露义务，属于故意隐瞒真实情况，符合民法上欺诈的构成要件。

3.因职业背景所获交易优势应被规制

房屋中介公司及员工比外界掌握更多的房产市场行情和房源信息，其在从事业务时理应利用信息优势最大程度地为客户谋利益，促成买卖双方达成协议，从而发挥中介机构在市场经济中应当起到的消除“信息不灵”障碍、降低交易成本、促进市场流通、优化资源配置的市场功能。目前，我国关于房地产买卖居间如实告知的相关法律规章均要求房地产经纪机构和房地产经纪人员应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。

在本案中，本案李卖虽主张其不具备房地产经纪人资格，但并不能成为逃避全面履行房屋买卖合同义务的托辞。李卖以自身工作便利建立交易信息获取优势，对交易相对方隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进、高价卖出房屋赚取差价，侵害购房人正当利益，应当受到法律的规制。

法官后语：

房屋买卖作为普通民众的大型资产交易，建议购房者在购买房屋时通过网上搜索小区相关新闻报道，对比房产证取得时间与房龄，留意购买价格是否明显低于市价，走访居委会、物业公司和邻居，询问中介公司是否已核实房屋情况，出具相关声明等方式，尽量避免买到“问题”房屋。

文/广州日报·新花城记者 魏丽娜 通讯员 郑怀勇、林北征、张家齐