地方政府救市心切 天津佛山等多地传放松限购
不少城市出台购房入户、购房补贴契税等政策刺激楼市成交
■新快报记者 谢蔓
日前,天津再次传出放开第三套房限购的消息,新快报记者了解到,虽然该消息尚未被官方证实,但再次引起了各界的关注。近期包括广州南沙、佛山高明在内的多地均有放松限购的传闻。目前地方政府,特别是一、二线大城市要突破“限购”的藩篱,仍未到时候。不过近期各地诸如购房入户、购房补贴契税等政策越来越多,可以看出,在楼市成交不畅的情况下,多地地方政府救市的愿望比较迫切。
开发商出货压力增大
垫首付分期首付越来越多
作为一线城市的广州,从去年底新“穗六条”出台以来,楼市一直处于观望的局面。网签统计数据显示,前四个月广州全市一手住宅网签21393套,同比大跌34.8%,均价14043元/平方米,同比基本持平。虽然广州市国土房管局日前在回应南沙限购松绑传闻时,继续重申,广州仍继续严格执行国家相关调控政策,没有政策调整,不过发展商出货压力增大,却是不争的事实。目前广州的不少楼盘在“五一”过后仍然维持“黄金周”期间的优惠,并且为了让更多的购买力得到释放,发展商为购房者垫付首付,实行分期首付的情况也越来越多。
在与广州相邻的佛山,目前也出现供应量增多、楼盘库存压力增大的情况。在广佛交界的海八路,记者见到路边有不少举牌的楼盘推销人员,“荔湾西,××锦城,10500元/平方米起”。这些楼盘想以更低价的价格来抢“广州客”。虽然目前佛山也是先行限购的城市,外地户口在佛山购房需要有一年以上的社保证明,但近期还是有越来越多的佛山项目来广州推广。一些楼盘的销售负责人告诉记者,由于目前佛山的市场相对饱和,因此佛山的楼盘都比以往更看重广州市场。
一、二线的大城市尚且如此,一些三、四线的城市,楼市成交不畅的情况就更为明显。据不完全统计,目前国内已有近7个城市出台被视作是“救市”的政策。业内人士预测,各地方政府在下半年,对地产的救市动作将有增无减。
高利率打击刚需入市积极性
央行要求优先满足首套房贷
本周二下午,央行牵头召开了住房金融服务座谈会,会上央行要求各商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价,提高贷款发放和审批效率,不许停止个人购房贷款。央行副行长刘士余在总结讲话中指出,住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求,要充分认识(个人住房信贷业务)在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长“三驾马车”中的重要地位,不仅仅是为房地产行业。他还指出,“个人住房贷款有经济增长的稳定功能,是党中央、国务院民生工作的重要组成部分。金融系统一端连着民生,一端连着党中央国务院。对(个贷业务)只能加强、改善,不能改变和丝毫动摇,是包容性金融、普惠金融的重要组成部分,(商业银行)必须坚持社会主义金融方向。”
目前广州房贷市场的利率水平居高不下,已经打击了不少首套房买家的入市积极性。首套房贷基本上最低要上浮5%,最高则达到20%。对比原先首套房基准利率8.5折的优惠,100万元30年期的贷款月供要增加630-1520元。
央行此举被业内认为是“救市”的举动。不过,新华社文章也指出,央行力挺首套房房贷需求,体现了一直以来的差别化房贷政策,并不意味着房地产调控方向的变化,市场不宜过多解读。
■专家意见
二三线城市可考虑放开限购
4月22日,国家信息中心经济预测部主任祝宝良在出席一座谈会时表示,目前部分地区的房价“超跌”,赞成个别地区放开限购政策。他认为,房价下跌幅度较大的二、三线城市,可以适当放开限购政策,一线城市放开限购的可能性不大。
他分析认为房地产价格不会暴跌,因为以往房价上涨40%都是刚性需求推动的。刚性需求包括了城镇化率、年龄更迭以及23岁以上人口的增长速度。但同时他也表示,1981年-1991年的婴儿潮产生的住房需求在2014年基本已经结束,因此供需关系在2014年出现变化。所以个别地区可以放开限购政策,防止房价下跌过快产生连锁反应。
2014年4月以来楼市政策调整城市
郑州 5月7日
个人住房置业贷款,依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人,依据有关个人住房置业政策,为申请个人住房贷款的借款人提供保证,在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时,由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。
天津滨海新区 4月29日
不管在天津市内或其他城市拥有几套住房,只要在滨海新区没有,即可在新区购买一套商品住宅。
江苏无锡 4月22日
从5月1日起,无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定,在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
杭州萧山
4月28日
允许土地竞买保证金上限不超过1000万元,超过1000万元的,也按1000万元收取,目的在于“减轻开发商资金成本压力”。
广西南宁 4月28日
广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
安徽铜陵 5月5日
1、2014年5月1日至12月31日,在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房的,由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴;
2、住房公积金贷款方面,个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上,放宽为个人连续缴存3个月以上;
3、单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元;
4、职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%;
5、同时,对于开发企业方面,政府除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外,适度增加预售监管资金拨付节点,提高拨付比例。
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35城市房地产库存创5年来新高
据新华社电 12日,上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告,截至4月底,重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,创五年来新高。
一线城市库存同比增12.4%
数据显示,重点监测的35个城市中,有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。值得注意的是,此次库存上升的不仅仅是二、三线城市。截至4月底,35个城市中新建商品住宅库存总量,一线城市3032万平方米,环比增长4.6%,同比增长12.4%;二线城市总量18063万平方米,环比增长2.4%,同比增长19.2%;三线城市3796万平方米,环比增长2.4%,同比增长27.6%。
一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。以北京为例,中原地产数据显示,截至目前,北京库存期房住宅37747套,现房住宅库存33091套,合计库存70838套。时隔一年多时间,再次回归到7万套以上,达近13个月新高。较年初库存低点5.5万套,大幅上涨1.5万套。
房企多选择平价开盘跑量
事实上,从存销比来看,4月份35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月,而在3月,该存销比的数值仅为13.9个月。有30个城市的存销比较3月有所上升,库存去化周期扩大,25个城市存销比超过12个月。其中,温州存销比高达42.4个月,茂名33个月,丹东32个月,济宁29个月,西安也高达24个月。
在此背景下,中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市在信贷收紧影响下,上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。
张大伟认为,2014年房企资金面整体呈收紧态势,一季度成交量明显萎缩,行业预期进一步转低,为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机,加速周转已经成为房企今年的共识。
“因此,在市场预期下,北京预计入市的40个项目价格都基本保持平稳。2014年上半年价格已经基本停滞。房企逐渐开始选择平价开盘,以价格换取时间和空间。”张大伟说。
