“禁墅令”来了！东莞中心城区、TOD区域禁止变相建别墅
▲近年市场别墅产品在不断革新，经济型别墅凭借户型小且总价低逐渐吃香，成交占比大幅放量
“正打算在同小区找一套一楼带花园的房源，父母年纪大了，他们住一楼更方便。”南城市民吕苗艺再给父母找一套带花园的一楼三房，在她以及她的父母看来，一楼房产的吸引力，主要在于有一个免费赠送的大花园。
不过，这类带大花园的一楼居住区今后或将不复出现在东莞市场了。日前（8月13日），市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），《指导意见》提出，为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性，在规划设计中，不应设置围墙或围栏，将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。
此外，《指导意见》还要求居住项目内严禁建设别墅，特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。
中心城区、轨道站点TOD地区
不得规划建设低层住宅
《指导意见》提出，东莞将按照高低有别、分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域、分类型管控。
对于中心城区（莞城、东城、南城和万江街道）、轨道站点TOD地区等高密度发展区域实施重点地区严格管控，居住用地和居住混合用地（一类居住用地除外）不能规划建设低层住宅和多层联排式住宅，避免占用大量土地资源。同时引导项目采用多、中高、高层单元式住宅相结合的规划布局方式，营造建筑密度低、配套设施及公共绿化充足、空间尺度适宜及形态丰富的人居环境。
对于一般地区实施适度管控，限制低层住宅、或多层联排式住宅的占地规模，允许规划保留少部分层数低的住宅，降低对土地资源的占用。具体要求是：项目中规划建设低层住宅（包括单元式和联排式）以及多层联排式住宅的住宅建筑基底面积总和占项目总用地面积的比例也做出明确规定，其中居住用地为10%，常规居住+商业混合用地为7%。低层住宅和多层联排式住宅组团与其它住宅组团之间，应形成相对独立的区域，区域间应设置集中绿地及公共活动空间，便于居民开展户外活动。
同时，为保障绿地和公共活动空间，严格限制私家花园。具体来说，在规划设计中，不应设置围墙或围栏，将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。
“小别墅”或难现市场
《指导意见》明确指出，除联排式住宅外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。严禁将别墅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型、伪装成单元式或联排式住宅进行开发建设。
《指导意见》介绍，“低层住宅”指一至三层的住宅；“多层住宅”指四至六层的住宅；“中高层住宅”指七至九层的住宅；“高层住宅”指十层及十层以上的住宅；“别墅”指带有私家花园的低层独立式住宅等。
记者走访市场了解到，东莞市场上不少项目在售3-4层的“小别墅”产品。东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年上半年东莞144平方米以下别墅为别墅产品的成交主力，占比达到33%。此外，250-300㎡小型别墅产品的销售占比为20%。也就是说，这类小型别墅的成交量占比达到53%，超过了半数。
东莞中原战略研究中心研究数据显示，近年市场别墅产品在不断革新，经济型别墅凭借户型小且总价低逐渐吃香，成交占比大幅放量。
在今年上半年别墅成交排行榜前十名中，记者看到，保利海棠、万科首铸翡翠东望等推售小别墅产品的项目获得不俗的销售成绩。
市场走访：带花园一楼房源比其他楼层贵40万元
记者走访在售楼盘项目了解到，在售的小别墅产品或多或少都有赠送的花园。位于南城的万科首铸翡翠东望目前有少量141平方米小别墅在售，销售人员告诉记者，每套小别墅赠送23平方米花园，以及两个车位。相比洋房的售价，小别墅的销售单价要高一些。
家住海逸豪庭小别墅的一位业主杨辉告诉记者，购买小别墅不仅有一定面积的花园赠送，还赠送一个停车位，这是当年他购买的主要原因，“光这部分赠送面积，都省了不少钱”。
跟杨先生有着同样想法的市民不在少数，这是小别墅在莞吃香的原因，也促进了开发企业更重视小面积别墅产品的开发。
小别墅有花园赠送，高层洋房的首层单位，也是赠送花园的主要产品。
有着大花园的一楼户型，如果不存在缺陷，无论是租金还是市场售价，多半会比同一楼栋的同户型要贵。
今天（8月14日），记者走访位于西平的东骏豪苑了解到，该小区几乎所有楼栋一楼都有住户，而不少房源都有面积不等的花园赠送。这些花园多半已用栅栏进行围蔽，不少花园的面积达到20平方米以上，部分一楼住户的花园内布置了假山、纳凉秋千等，还有部分一楼住户将赠送的面积用于商业经营，摆放一些商业广告等。
我爱我家东骏豪园分店的中介人员高女士告诉记者，该小区一楼带花园的两房月租金为3300元，如果是高楼层的两房单位月租金则不到3000元。
如果花园有不错的利用价值，一楼带花园的房源在租赁市场会比较吃香。此外，部分带大花园的二手房，也比高楼层的同户型要贵。记者向凯旋国际融易地产的中介人员黄先生了解到，目前该小区一套127平方米的一楼房源在售价为368万元，而同一楼栋的同户型房源在328万元左右，赠送的40平方米大花园，成了该房源叫价高企的主要原因。“一手业主购买该房源时也为花园支付了更多的费用，因为带花园户型稀少，二手售价自然也会比无花园产品要高。”黄先生介绍。
房企声音：将按照新规执行，提升城市生活品质
《指导意见》的实行，意味着主城区及轨道站点TOD地区再想开发建设小别墅产品受到限制，此外，首层住户的绿地和户外活动空间作为私用的问题也会得到规范。这对开发商在规划产品时，提出了新的要求。
东莞万科方面告诉记者，新规有利于拓展和优化城市空间，体现了东莞节约利用土地、提升集约发展品质的决心，作为开发企业，未来将严格落实新规。
东莞万科方面还表示，在符合规划最优的情况下，东莞万科一般对一楼做架空层设计。“新规的出台，对于公共活动空间有了更明确的管控，为了更优的城市生活品质，我们也将更加严格地遵守新规。”
时代中国东莞公司副总经理沈水平则说，目前该公司在莞开发的产品不涉及新规中禁止的内容，新规的实行，对其没有影响。
全媒体记者 蓝学才 周素琼/文
全媒体记者 陈栋/图
编辑 刘承志