区域规划的力量——解密广州之海珠板块
商业地产谋变系列报道
区域规划的力量——解密广州之海珠板块
从中大布匹城到琶洲会展区，再到新近提出的新琶洲西区规划，海珠的商业地产发展变革一直以区域规划为先导，显示出强大的布局意识，因此，在整个大广州的商业地产发展史上，有着特殊的地位。
海珠的发展，也正源于引进国际会展中心这一高屋建瓴的大规划、大定位，才有了今天的琶洲西区，广州大中央商务区，也才有了商业地产落地的规划载体。
商业地产的演进，有着多元化的路线。具体到广州的海珠板块，“有形之手”和“无形之手”的相互作用，显得独具特色。将中大南门对面的“走鬼”迁入室内经营，进而成行成市形成商圈，最终以“中国轻纺总部经济区”开启新篇章，政府在规划、整治、管理、服务和基础设施建设上均采取强有力措施促进市场升级，扮演了举足轻重的作用。琶洲地区则更是如此，从会展区到“升级版的崭新CBD”，区域规划的力量一直都成为发展的先导。
规划先行，是否对商业地产的转型升级有所助益？先谋篇再布局，是否能主导商业地产发展少走弯路？
从“走鬼”入室到总部经济
中大布匹市场的起源，可追溯到20世纪80年代末，那时候由海印桥桥底摆地摊卖毛线的“走鬼”，自发迁到中山大学南门对面，渐渐地形成了气候。由于地处中山大学校园附近，买卖的商品主要是布料，久而久之被周边居民职员叫中大布匹市场。
由于发展初期布市档口密集，而且规划很不规范，消防隐患比较严重。1996年5月，海珠区政府开始对中大布匹市场进行整治、重建，并明确表示：只有对它进行改造、重建才是根本出路。政府把布市原来的地摊、铁棚铺等初步改成砖结构的简易商铺，商户也开始入室经营。
到了2001年，中大布匹市场的升级改造取得实效，市、区两级政府将中大纺织商圈列入升级改造的重头戏。在2004年，海珠区政府将布市的管理权正式交由凤阳街道办事处，成立了由区政府办公室、公安、工商、税务、城管、公安、规划、交通、环卫等十几个职能部门组成的“中大布匹市场管理委员会”。此时开始，该区域经营环境较为稳定，呈现一个以瑞康路为轴心、向东晓南路周边发展的趋势。经过几年的酝酿与发展，从2005年广州国际轻纺城崛起开始，“中国轻纺总部经济区”逐步建立。
纵观中大布匹市场的发展之路，政府对批发市场升级改造的主导力量一直突出。只不过，从强制“走鬼”入室经营，到打造总部经济区的定位实施，政府所扮演的角色也经历了一个从单纯的“管理者”向“服务者”转变的过程。
业内专家认为，中大布匹市场的发展诠释了传统批发市场随着经济水平的提高、城市发展的限制、产业升级调整以及消费模式的渐变，而逐步调整适应的过程。从价值链的角度，中大布匹市场正在经历从生产环节、批发贸易环节、研发环节、到总部办公环节、零售贸易环节（现代采购中心、现代展贸中心）的这个流程，从价值低的环节向价值高的环节进行迁移演变，即从第二产业向第三产业的现代服务业发展。与之对应，从商业地产发展的角度，不同的产业发展阶段需要不同的地产载体，它正从工厂、家庭小作坊，批发商铺，批发商城等建筑形态，向商贸综合体、总部办公楼宇目前的“中国轻纺总部经济区” 、乃至向更高端的城市综合体发展。
从“会展区”到“升级版CBD”
随着《琶洲西区城市设计及控规优化》方案于10月25日出炉，琶洲又一次成为城中热点，全新的定位让人们意识到，琶洲不只有会展，它早已从“服务区”向“创新区”悄悄转变。
已经有腾讯、阿里巴巴、唯品会等知名电商企业抢滩进驻的琶洲西区被视作广州市互联网创新集聚区，为了高规格地开展建设，广州市对琶洲西区进行了重新规划，新的规划提出，要将琶洲西区建设为琶洲互联网创新集聚区，打造广州紧凑型新CBD，打造有文化底蕴、有岭南特色、有开放魅力的总部商贸区。广州市市长陈建华对这一地块寄予厚望，他表示，如果说珠江新城是广州CBD的1.0版，金融城是2.0版，那么琶洲西区将是2.5版的CBD。
可以说，琶洲西区的新定位，就是升级版的崭新CBD，将在广州经济转型中起到不可忽视的引擎作用。
整个琶洲岛约10平方公里，分为西区、中1区、中2区和东区，西区约210万平方米。西区需要调整规划的大部分区域，即新港东以北的158.9万平方米，备受关注的互联网创新集聚区正位于其中，用地面积约30万平方米，容积率约3.9。广州市国土规划委表示，琶洲四个区块的规划会逐个优化，西区先行一步。
事实上，今年下半年以来，琶洲互联网创新集聚区已经卖了14块商地，政府的土地出让金收入超过135亿元，吸引了包括阿里巴巴、腾讯、复星集团、唯品会、国美集团、小米、欢聚时代YY、环球市场集团等大型电商巨头总部进驻。规划刚落地后，近日政府又趁热打铁再推出3宗琶洲互联网集聚区的商地，全部是5000平方米以内的“蚊形地”，总起拍价18.6亿元。
琶洲地区的规划有一个逐步发展的过程。从众所周知的会展区到崭新CBD的定位，也是顺应了顶级电商云集的“互联网创新”新趋势。特定类型的商业地产一旦集聚，就会作用于区域定位；反过来，区域定位也可能对商业地产的走向脉络发生反作用力。因此，商业地产如何与区域定位相互影响？
专家认为，区域定位与商业地产聚集相互影响的关系，就像战略与战术的关系，战略着眼大方向，战术着眼执行细节，当执行过程中发现问题，需要及时反馈并调整战略方向。它们的关系，又像量变与质变的关系，比如琶洲西区原本并非定位电商总部集群，但因为有了8个或10个的电商巨头的聚集，它反过来作用于区域定位，甚至改变了区域定位。区域定位并非一成不变，多好的城市规划都不能保证20年不变，遵循市场发展趋势，不断完善，不断调整，相互影响、相互扶持才是正确的做法。
南方日报记者 许蕾
【样本】
批发市场升级改造的良性缩影
“中国轻纺总部经济区”崛起
中大布市的发展虽然经历了金融危机的阻碍，但是经营结构的调整使得市场的恢复期大大缩短，再加上内需的进一步扩大，布市交易已经呈现了良性发展，对于品牌企业谋求的总部战略也对现有布市条件提出了更高的要求，因此总部经济区的出现就是中大布市未来发展的方向。
随着广州长江(中国)轻纺城的正式开业，“中国轻纺总部经济区”形成的条件就逐步成熟。定位为“中国轻纺总部经济区”的广州长江(中国)轻纺城以40万平方米的超大规模使得中大纺织商圈的容量再扩大了一倍，是集采购交易、国际商贸、现代物流、会展、信息咨询、技术交流、人才培训等综合配套功能于一体的面料、辅料一站式采购交易中心，其超前的设计和规划领先国内同类市场20年。加上“珠江纺织城”，中大布市的规模也接近于浙江柯桥纺织圈，出现了真正意义上旗鼓相当的“北柯桥、南中大”的中国轻纺业格局。
南方日报记者 许蕾
【专家观点】
高力国际咨询服务华南区董事 陈厚桥
大区域的发展潜力决定了单个商业地产项目是否具有发展潜力，而大区域的发展潜力又取决于上位的城市整体规划，所以在商业地产的布局中，规划先导不仅仅是助益，而是发挥着关键性的作用。
就如中央的上层建筑会影响一个国家，经济的上层结构会影响整体经济的发展一样，一个区域的发展在有了规划这面大旗前提条件下才能顺势借力，才有了腾飞的可能性。1993年珠江新城被定位为“广州新城市中心”，2003年珠江新城规划检讨，被重新定位为“广州市二十一世纪中央商务区（GCBD21）”，正是有了这样的规划，有了汇聚各类资源的凝聚力，珠江新城的商业地产才有了今天的成功。而海珠的发展，也正源于引进国际会展中心这一高屋建瓴的大规划、大定位，才有了今天的琶洲西区，广州大中央商务区，也才有了商业地产落地的规划载体。
当然，只有规划，而没有具体实施措施，没有大的政府投入，所谓的规划先导也不能保证位于该区域的商业地产能够实现价值或快速实现价值。
以万达操作的武汉中央商务区为代表，政府主导、企业运作，“造”出来的商业地产核心范例不少。一方面，这样的模式可以集政府之力，更加有组织、有计划、各司其职，有利于发挥各自的优势。“政府主导、企业运作”模式划清了政府与企业的职责边界，由政府主导重大决策、组织制订规划、确定标准规范、提供政策支持，企业作为投资及开发主体，全权负责项目的开发建设业务。双方形成了风险共担、利益共享的合作关系，调动了政府和企业两个方面的积极性。但另一方面，需要注意的是，政府换届可能带来影响、政企利益冲突等。因为政府与企业的出发点不同，最终项目的运作可能偏离市场规律，变成各方妥协的平衡体。
琶洲西区位于广州新中轴线上，地理位置决定这一区域未来的发展对广州有重要的意义。从商业地产发展的角度来看，琶洲西区的新定位在广州商业地产的布局中，将是怎样的一颗“棋子”呢？目前广州商业地产的发展过于平淡，谨慎而缺乏活力。琶洲西区的新定位在广州商业地产的布局中，就如一条“鲶鱼”，需要它能带来清新活力，搅动广州的商业地产。它可能成为“新的发动机”，令珠江新城CBD扩容和延展，强化广州千年商都的地位，以及扩大广州国际商品交易会的全球影响力，从而创造出源源不断的商业地产新需求。
南方日报记者 许蕾
【可视化图表+简略分析（投资地图）】
一手成交
价高供应量低
受整体定位的影响，琶洲板块虽然土地储备量丰富，但近几年几乎未有宅地出让，因此整个板块的在售一手楼少之又少，主要是写字楼、会展中心以及五星级酒店业态为主的商业物业，仅有两三个楼盘在售。
据阳光家缘数据显示，截至今年8月4日，琶洲板块共成交326套住宅，其中保利天悦一盘所占的比例就达到七成。不过，从环境、交通、地段以及未来的发展空间看，琶洲的优势都十分明显，特别是江景资源，更是成为楼盘打造成高端物业的底气，目前在售的几个一手楼盘售价达到3万元/平方米以上，最高已经突破5万元/平方米。
二手成交
出租变旺 投资走高
最近很多大的互联网公司都在琶洲拿地，未来3-5年趋势会更加明显。不少在互联网公司工作的IT人士，很多都是外地人，存在着租楼甚至买楼的需求。这些年轻人收入高、年轻，后续的消费力一定比一般市区的人会强。因此，二手楼的租售均有变旺的趋势，同时也带动了投资的热潮。
近5年来，赤岗、琶洲一带中高端住宅租金涨幅是每年在递增，总体来说，5年来租金累计涨幅达到大概20%，目前租金回报率大概在3%-4%。没有购房名额的投资客，只能选择不限购的公寓产品。现时，琶洲不限购的公寓有保利世贸公寓，现时的二手价格大概在2.8万-3.1万元/平方米，租金约在100元/平方米。赤岗不限购的公寓有纵横国际公寓，现时二手价格大概在2.7万-2.8万元/平方米，50平方米的单位租金可达6000元/月，而62平方米的单位，租金可达7000元/月。
南方日报记者 许蕾