疯卖后临深片区有空城之忧

深圳客去年买下东莞38 %的房，业内心忧楼市高烧后少人入住

2015年的东莞楼市是疯狂的。全年成交超千亿，而全市GDP也就6000多亿元。不管是房地产业内专家、东莞中原策略研究中心总监车德锐，还是学院派的中山大学财政税务系主任林江教授，都认为东莞的楼市发了“烧”。这与莞深一体化的天时地利人和有关，同时也有本土内需乏力等利空如达摩克里斯之剑悬挂当头。

“临深片区收楼的时候出现七八成空置的空城怎么办？”车德锐提出的问题，也是林江所担心的。这样局面下谁做接盘侠最好？东莞楼市平稳“退烧”又有什么良策？专家和房地产大佬在19日举行的莞深区域地产发展论坛上做了探讨。

A、暴涨之后

东莞楼市发了“烧”  最怕收楼后出现“空城”

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良公布了一组数据：2015年，东莞商品房成交面积1099.81万平方米，同比增长62.28%，首次超千万平方米；成交金额1096.69亿元，同比增长67.06%，首次超千亿元。其中，商品住宅成交面积992.08万平方米，同比增长75.75%，成交均价9794.12元/平方米，同比增长6.92%.

其中，深圳客所占比例从2014年的16%增长到2015年的38%.如果换算成金额，深圳客购买的房价金额可以达到五成。也就是说，东莞50%的市场，被深圳客买走。

“这些数字让我们切实感受到东莞地产市场的潜力。也许很多人会问，2015年东莞楼市场是不是步子迈得有点大？”陈骏良认为，受深圳客来莞买房影响，东莞市场表现出有史以来最好的一年，但也给后市留下了疑问。

从微观上来说，东莞中原策略研究中心统计到的房价数据更为耸动。总监车德锐介绍，很多区域最高的增幅可以去到70%，比如凤岗；塘厦这些地方挨着深圳的，增幅也在40%-60%.

“单盘更厉害，凤岗一些个盘已经冲三万，塘厦达到两万七。原本塘厦房价六七千，现在已经到了两万多，整个市场进入一个疯狂的状态。一天一个价不过分，少的调几百，多的六千、一万。”车德锐自己研究房地产市场这么多年，也没有见过楼市疯狂的这种状态，对此当头泼了一盆冷水，“我不是太乐观，来得快去得也快，因为物极必反，这是真理。”

他担心，这样的热潮过后，很多楼盘收楼之后有没有人来住？最怕的就是空城，好一点的变成“睡城”，过来睡一晚再去上班，这种起码还有消费在东莞：“临深片区的空置率如果达到七八成，物业管理怎么做？”

林江也同样担心楼市“高烧”的伤害，接连发问：政府拿到了房价上涨的好处，比如说税收，但如果现阶段实行房地产税收“营改增”，也会带来问题。

“没有人说高烧是正常的迹象，高烧属于病态。”林江说，房价过热是病，得治。

B、找出病因

虽有天时地利  房价涨幅仍超东莞人承受力

看病讲究望闻问切，那么东莞楼市高烧，就必须分析一下高烧的形成原因。

车德锐认为，一开始东莞楼市吸引来深圳客，还是有“天时地利人和”的因素。首先，深圳地少人多，产业购买力全国数一数二；第二，深圳前海跟香港的房价靠拢，房价已经过了十万元一平米，成为全球都关注的板块；第三，深圳限购，导致很多人有钱没办法在深圳买房子；第四，近期 股市 暴跌，做生意也觉得赚钱很难，深圳人只有把钱投入房地产，在深圳即使投也买不起，所以在东莞表现为出手阔绰。

他观察，2015年10月之前，深圳客过来东莞的更多是自住客，一些刚需群体。到了“930”政策出来，那个时候开始，很多楼盘出现了 投资 客的身影。10月之后，投资客占主导，只买趋势，不管地段、房型、楼盘大小，只管趋势是否向上。

然而“利空”的因素也固而有之，像一把达摩克里斯之剑悬在头顶。车德锐认为，人口红利在减弱，老龄化一定会带来购买力的下降，上有老下有小，一定会有很多方面的开支，买房的支出一定会比较理性；2014年下半年以后，刚需是快速下降的过程。

“最重要的还是内需无力，超过万元以上，东莞本土人买房的群体购买力跟不上了，这也是一个重大的利空。”车德锐举了一个例子，最近长安一块地以接近1万的地价被碧桂园买走，这意味着楼面地价可能达到3万元，“以东莞普遍的收入，哪里买得起那么高价的房？这给整个行业带来很盲目、非理性的状态。”

另外，已经有不少城市开始分流深圳客，中山的房价从4000元涨到8000元了，除了惠州、中山有分流，深汕合作区也是分流的渠道。

C、专家开药

倒逼东莞做好产业、服务配套，让深圳人做接盘侠

“这波热潮谁来接盘，必须是深圳客，他们会接得更高一些。”陈骏良说的这句话，获得林江和车德锐的认同。

“既然是高烧，就会有退烧。高烧就是生病的迹象，虽然不一定是很大的病，退烧的过程也会需要时间，如果用药过猛，会带来一些副作用。”林江和车德锐开出的药方，就是倒逼东莞做好配套，让深圳人来接盘。

借机推动城镇化改革，教育配套很重要

“城镇化改革在推进，东莞一定会接收到广州和深圳产业的转移、人才过来。过去进展很慢，但由于深圳的房价跟东莞的房价差距很大，城镇化改革的趋势加快了，这也是未来的趋势。”车德锐认为，东莞应该抓住机会，助推城镇化改革，提升自身的营商环境。

车德锐说，希望深圳客过来东莞之后，把生意、消费、居住、创业都带过来，要创建很好的营商环境；还有产业合作，如果不促进与深圳的合作，这些资源就会去中山、深汕寻找合作机会。

业内认为，东莞还要建设商业环境，建议用深圳市的商业运营方式去招商，这样深圳客过来之后才会留在这里。同时东莞要提高教育配套，现在深圳房价很高，普遍都有这个卖点，去深圳看楼盘，都会谈到有什么学校配套，水平不错，深圳客很需要这个。户籍改革也是重要一环，户籍改革之后入户的门槛已经很低了。希望东莞继续向深圳开放，把深圳人才引流到东莞。

“此外，东莞还要加快完善智慧城市，这个大家都在做，中山也在做，东莞要加快。深圳客来到莞深两地，需要很便捷的服务。比如交水电费，最好在网上完成。”当地业界对政务的发展也很迫切。

深圳“人”资源给“十三五”带来机会

林江说，在这波热潮中，不要只是看税收带来的好处，虽然1000亿的销售对于2015年东莞的GDP，发挥了重要作用，也对东莞财政收入的增长有一定的帮助，“但是大家不要忘记，通过房地产行业把人招来了，就要为这些人提供服务。如果公共服务的水平上不去，人还是会走。”林江说，因为楼市发生的不经意之间的人口迁移，成为倒逼机制中的机会，这个机会把握好，东莞在“十三五”就有机会。

“我们要张开双臂，承接深圳的机会，人才来了，既是挑战也是机会。”林江打了个比方，深圳客吃喝拉撒，全在东莞这边，东莞的教育、医疗跟深圳相比有距离，但如果能够做好配套完善，深圳“人”将带来的巨大效应。这部分深圳客都受过很高层次的教育，在东莞需要现代服务业的就业机会，东莞可以通过创新做加法，把新的产业吸引来。

林江认为，应该把人口的迁移当做机会，构建好的营商环境，战略性新型产业的崛起、东莞城市垃圾的处理、LED等，这些都是新能源、新产业需求。

他认为，“十三五”时期，从“创新、协调、绿色、开放、共享、发展”的角度，就必须要有包容精神。一个外来人员要真正成为东莞人，而不是统计意义的东莞人，要包容他，就要提供更多的就业机会、培训服务、子女上学，市财政要拿一笔钱投入义务教育。这些就是东莞要做的事，对于“十三五”时期稳增长来讲，这是东莞的基本盘。

留声机

“如果我们只是在做减法，这有点被动。我们应该更加主动，我们更看重的是要来的。来的这些人，最早的时候可能是因为房地产而来，因为东莞有产业在这。渐渐地因为有产业可供发展，他们会变成真正的东莞居民，这是东莞难得的机会。”

———中山大学财政税务系主任林江

我用了一个词“逐渐退烧”，既然是高烧就一定要退烧，退烧是必然的。它是逐渐退烧，不是一下子退掉。我分析了一下这种楼市趋势，有利好，也有利空，不可能一边倒。

———东莞中原策略研究中心总监车德锐