三城记：房价、卖地压力暂未支持广州松绑限购

　　上周的利好政策，让此前与佛山“享有同一待遇”的广州、深圳、珠海三城楼盘好生羡慕。如今，三城的市场状况如何？楼价下调了吗？还会在高位行走？谁会最快接棒利好消息？今天，羊城晚报记者为大家连线广州、深圳、珠海三地记者，为大家带来最新、最全面的广东楼市“三城记”。

　　 广州发展商开始浮想联翩

　　与广州紧密相连的佛山收获利好消息出现的热闹情景，广州楼盘不为所动是假，虽然最近一周，整体市场表现淡定，暂时没见到大幅波动，但是其间依然暗流涌动，尤其是人的心理。

　　黄韬告诉羊城晚报记者：“佛山收获利好后，广州有很多人，特别是开发商反倒在心理上更看好未来的市场，他们感觉广州‘松’的机会增大了。开发商这周的促销力度明显减慢，已没有楼盘继续加大促销力度。”广州的开发商一边在观望着佛山楼市，一边憧憬自己美好的未来。

　　 广州享受佛山待遇，短期难以实现

　　虽然开发商有憧憬，然而在对广州是否会步佛山后尘？黎文江、赵卓文、黄韬三个人的回答都是：广州短期内都不会，深圳也是。

　　当然，对何为“短期”的问题，各人的判断又有不同。黎文江则认为，今年要整体放开几乎没有可能，因为广州楼市要放开的条件很多，但都没达到。“一是广州楼价未达标，整体没降多少；二是政府部门还有更多别的事务急需解决，今年应该还轮不到解决限购的问题；三是广州在保障房方面还没达到要求，2016年才是保障房建设效果体现得最好的时候。”他认为如无意外的话，广州放开的时间点应该在明年，特别是如果有其他一线城市放开，广州最有可能跟进，但限贷却不会那么容易放开了，第三套住宅不贷款的政策肯定不会取消。

　　赵卓文的判断最保守，他认为，今年、明年广州都不会松绑。因为“目前广深两地的楼价上升压力仍大，其实际上仍处于上升通道，需求太大了，如今只是被人为压制，现在成交均价每平方米一万五千元不正常，松一松的话，楼价肯定上两万元，但是楼价过高，对广州整体的经济运行没有好处。它带来的是租金上升、企业成本压力上升、吸引人才的压力加大，很多广州人会连请个阿姨都请不起，让广州很难找到一个低成本的吸纳人口空间——现在即使是萝岗、南沙都已经不是低成本的吸纳人才空间，与佛山每平方米六七千元的楼价根本没法比，所以政府在综合权衡之后应该不会在今、明两年松绑。”黄韬的判断最乐观，他认为广州的松绑时间可能会在10月或今年年底出现。“广州短期内不会跟风，他们会看其他一线城市的情况，因为今年广州楼价的下降幅度有限，若现在放开，那就等于要‘救市’，但情况并非如此，广州现在的市场表现还不错。很多市民还是有买房的需求，只是没名额，买不了。就像我，如果有名额的话还是会买一套。但这会抢走刚需的房子，楼价也会出现反弹；因此8月、9月广州如果选择放开，在时机上不适合。”

　　黄韬认为，广州不会贸然跟进，第一是因为楼市目前还需要一段持续的调整期，不应该在传统销售旺季出现楼价反弹；第二是要与其他一线城市基本同步。“但如果9月、10月这样的传统旺季出现成交很差的局面，广州就会加快放松的步伐。”他说，“但今年‘金九银十’的成交情况估计不会差。”

　　 局部松动或将先行

　　虽然广州不会在短期内放松限购，但赵卓文和黎文江均认为，局部性的放松将先行。“比如现在正在重点发展的区域——南沙、新黄埔，在政策上都可以先行放开，广州已经有增城、从化两个区没有限购，再多搞两个区也很正常。”赵卓文说。

　　黎文江则认为，很可能会推出“分步走”的措施。“今年下半年从化、增城会正式挂牌成为新的行政区，这两个区域不限购是放松的第一步；第二步是将外地买家的购买年限从三年恢复到一年；第三步是对144平方米以上非普通住宅的放开；第四步才是全面放开。”

　　黎文江认为，南沙很难单独放开，因为实在找不出让它单独放开的特别理由，反倒是144平方米以上的非普通住宅要先行放开的可能性比较大。“广州有差不多900万平方米的库存，目前库存产品的套均面积接近140平方米。要消化这些大户型单位的时间可能不止全市住宅平均的一年多，两年都未必能消化得完。对于这些房子即使放松第三套的购买也不会影响刚需市场，因为对第三套住房的贷款几乎没有放开的可能。”

　　佛山已经放松限购，广州、深圳、珠海会跟风吗？合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江、中原地产项目部总经理黄韬、广东省房协理事、专家咨询委员会委员、广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文均看好。

　　 穗:

　　 房价、卖地压力暂未支持广州松绑限购

　　从房价和卖地方面的压力来判断，广州并没有松绑限购的必要；如果从库存消化周期、外地买家占比和投资客活跃度来判断，广州松绑也无不可。

　　 房价压力：小

　　 广州前7个月房价同比上升13.52%

　　今年以来，外资机构纷纷唱空楼市，认为中国楼市将会崩盘、房价大幅下滑。即使国内机构并不认为中国楼市会崩盘，但也认为中国众多城市房价大幅下滑的可能性很大。

　　房价可能崩盘，也成为众多城市松绑限购的重要原因。

　　广州房价有没有可能崩盘？又或者是，有没有可能大幅下滑，以致需要救市、松绑限购的地步？

　　从数据上看，没有。广州市国土房管局公布的数据显示，7月份，广州原十区一手住宅网签均价环比出现大幅度下滑，从6月份的19103元/平方米跌至7月份的17848元/平方米，跌幅超过6个百分点。但一个月的数据并不能说明广州房价就此下行，例如今年1月份广州原十区房价还“只有”16116元/平方米，3月份却升至20128元/平方米。如果从更长时间段的同比来看，广州房价并没有下跌：今年1-7月份，广州原十区房价为18225元/平方米，比去年同期的16054元/平方米还高出13.52%。

　　今年以来广州确实有不少区域的楼盘在降价，合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云在日前的一个论坛上也说道，广州房价呈下降趋势，金沙洲板块降价，南沙有50%的指标大盘在降价，萝岗区域全部在售楼盘都在降价。只是，局部区域的降价还是没能阻挡房价的整体上升。

　　上海易居研究院发布的《2014-2015年度“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究总报告》显示，2014年-2015年度广州房地产短期投资风险度（比例越高降价幅度越大，投资风险越大）仅有33.3%，在全部35个城市中仅名列24位，落后于北京、上海，甚至只有深圳的一半。如果从房价下行的角度来看，深圳、北京、上海都比广州更有松绑限购的迫切性。

　　当然，如果从房价健康的角度来判断是否应该松绑限购，广州则是应该松绑限购的城市之一。业内人士吴定金在接受记者采访时说过，经过今年的一轮降价之后，广州房价虚高的情况已有所改善。上海易居研究院发布的专题报告显示，2013年北京房价收入比为14.5，上海为12.1，深圳为17.2，广州则只有10.9。

　　 卖地压力：小

　　 成交金额同比增一成

　　今年上半年，广州一级土地市场可以说是“悲喜交加”，第一季度主题是“喜”，第二季度则是“悲”。第一季度广州连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城“地王”，然而第二季度土地成交却急转直下，多宗靓地流拍或中止，大多数以底价成交。广州上半年共中止出让土地7宗，流拍10宗。其中仅6月份，流拍高达7宗，中止出让2宗。

　　搜房网监控广州国土资源和房屋管理局网站数据显示，2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块77宗，成功成交60宗。今年上半年，广州土地出让金收入达412亿元，除去增城、从化，成交金额同比去年涨近一成。据资料显示，广州2014年对土地出让金收入预计是800亿元，今年上半年已完成51.5%。

　　根据计划，广州下半年还有众多靓地推出，虽然诞生“地王”的可能性在减少，但是完成或者接近完成今年计划的难度并不是非常大。在土地出让金没有明显缩水甚至有所增长的情况下，广州政府松绑限购的愿望未必会非常强烈。

　　 库存压力：中

　　 去化周期从10.5个月到13个月

　　松绑限购的城市中，部分城市的库存去化达到了20个月，例如杭州。

　　广州情况要乐观得多。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉8月份撰文表示，一线城市楼市的库存去化周期达到11个月，北京库存突破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期分别达到11.8个月和17.6个月。在一线城市之中，广州的库存压力还是小的。在本刊7月底的统计里，广州一手住宅的库存消化周期仅为10.5个月（7月底的库存与上半年的月均销售比），并未触及高库存红线。

　　不过，广州去库存周期一直在增加之中，截至8月11日，广州的库存消化周期变为13个月，主要原因是7月份的供应量大而成交量小，导致周期猛然增加。这也同时说明，广州目前库存压力尚不算大，但也有恶化的可能。从这个角度来判断，广州松不松绑限购都有一定的道理。

　　 外地人购买比例：低

　　 非广州人买房少了25%

　　以前很多。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥回忆，在2005年前后，当时广州楼市非广州户籍的买家非常多，最多的楼盘高达七八成。限购之后，该类型买家在广州楼市开始减少，最多的楼盘也只有五成左右。

　　广州市常务副市长陈如桂日前在新闻发布会上也提到了非广州户籍买家在广州买房减少的情况：通过限购，广州户籍人口购房比例从之前的65%增长到90%多。也就是说，限购之后，非广州户籍人口购房比例从原先的35%下降到了不足10%，下降比例高达25%。

　　合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江认为“限外”是今年广州楼市成交下滑的重要原因。“非广州户籍人口购买少了25%，这个量非常大，这也是广州成交创10年来新低的重要原因。”至于房贷收紧，并非始于今年，去年年中就已经出现，一直延续到年底，但广州去年楼市成交并没有明显下滑。由此可以判断，房贷收紧并非今年楼市成交低迷最重要的原因。众多中介人士在接受采访时也表示，广州楼市成交陷入低迷，是从去年11月广州楼市“穗六条”出台、纳税证明从1年延长至3年时开始。

　　如果真的想刺激广州楼市成交，取消“限外”政策是一个不错的办法。赖峥表示，如果广州真的放开非广州户籍购房的限制，成交会增大很多，特别是刚需楼盘。此外，“限外”政策目前已经成功限制了大量非广州户籍人口购房，从这个角度来判断，松绑“限外”也有道理。

　　 投资活跃度：低

　　 七成首付对投资客吸引力低

　　日前，有增城楼盘的营销负责人在其微信朋友圈里发信息说，在别人恐惧的时候贪婪，投资客现在又开始出动了。

　　 投资客是否真的再度蠢蠢欲动？

　　当记者问及资深的投资专家李詠，近期投资客还有没有投资住宅时，李詠回答说，他所接触到的都已经被限购了。

　　黎文江则认为，房贷收紧对投资客的影响还是比较大的。投资买房一般都是第二套，目前第二套房贷的首付要七成，三成从银行按揭。对投资客来说，要付出这么多的资金，投资购房的欲望大大降低，投资客现在买房很少。

　　如果说希望通过限购来减少楼市里投机、投资的成本，现在目的已基本达到，从这个角度来说，松绑限购也无不可。

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