南京开发商“逆境”拼财力：推迟开盘还是抢跑入市

　  在南京楼市转冷之际，近来南京市多家楼盘刮起“抢跑风”，称要在即将召开的青年奥林匹克运动会(简称“青奥”)之前加紧推盘。而另一边，则有不少声称今年上半年要入市的楼盘却停住了开盘的脚步，纷纷延迟推盘。面对同样的市场，是什么决定了开发商采取不同的策略，是抢跑“划算”还是捂盘利润更大，引起了人们的热议。

　　抢跑入市？实际推盘仅为计划数量一半

　　就在部分楼盘近来迅速加推的消息传得沸沸扬扬之时，在通过对每月南京楼市的预计上市套数和实际上市套数进行比对后，得出的却是另一番景象。据统计，从今年2月份以来，南京每月实际上市套数仅为预计上市量的1/2至1/3。

　　2月份，南京预计上市2800套住宅，实际上市878套；在传统的“金三月”，计划上市1.98万套，实际仅上市8439套；四月的推盘量也为计划的一半(预计1.5万套，实际8979套)；5月“倒春寒”来袭，上市情况更糟，预计的1.5万套中仅有6464套上市；6月南京计划推盘1.5万套，而实际推盘数或会因为端午小长假的“惨淡”而不甚明朗。

　　连续三个月1.5万套的计划上市量，显示出开发商希望能够在青奥停工以及年中之前加推房源，但是市场表现也让一些开发商“望而却步”，而影响到了实际推盘数量。

　　利润与销量难取舍

　　尽管市场行情不尽如“开发商意”，仍有部分开发商选择了在“逆市”平价推盘。对于抢跑的原因，南京河西某楼盘的置业顾问张梦林表示，“过去两年南京市场行情太好，因此今年订的销售指标过高。年中考核的压力加上青奥停工，我们只好通过抢跑加推来完成指标。现在只是加推部分楼，等到行情好了再推剩下的楼弥补些利润。”

　　对此，同策机构副总经理杨锐表示：“今年市场火爆程度不及去年，不少开发商希望多跑量，这个时候就需要在利润和销量之间做一个取舍。”在各家房企冲刺半年报、以及青奥期间工地停工的“双重压力”下，6月或成为低价跑量较为集中的节点。

　　延迟出货原因多 “头炮”效应影响大

　　与抢跑的楼盘不同，部分开发商却选择了延迟入市。在市场行情好的时候，开发商不愁销售，通过捂盘来抬升房价的做法屡见不鲜。但是在逆市中，仍有不少开发商选择“苦熬”。

　　据了解，开发商推迟开盘不外乎下面几个原因：政府政策限制、延迟发放销售许可证、市场情况不好、开发商为了开盘人气更旺而蓄水等，但背后都离不开利润这一根源。

　　据统计，中电颐和家园推迟开盘两个月，房价涨幅超过10%，而世纪城金域华府推迟一个多月开盘，房价竟涨了2600元/平方米，涨幅达27.66%。

　　而此番选择延迟的出货中有较多的纯新盘，对此，南京江北某楼盘置业顾问陈小姐表示，“新盘必须打响头炮，如果首次推盘去化不好，以后加推的也很难卖的好。现在市场行情不好，购房者大量观望，现在推盘的新盘去化难以保障，只好等到市场行情好了再推。”

　　专家表示：延迟推盘压力大 现金流成主要因素

　　南京大学不动产研究中心主任高波指出，项目的销售周期越长，财务成本也就越高。换句话说，延迟推盘也会给开发商的财政带来压力。因此，急于资金回笼、现金流不充足的企业选择平价抢跑，牺牲部分利润也属无奈之举。

　　此外，高波表示，一些刚刚开盘的项目，由于客户储备不够多，在无法保证去化率的情况下，也会选择延迟开盘。

　　另据了解，开发商的品牌、房屋质量、学区、交通配套、升值潜力等因素也影响房屋的“抗跌”能力。而“抗跌”能力的高低，也直接影响楼盘是加入此轮“抢跑大军”，还是捂盘起到牛市来临再推。