南沙共有产权房满8年可上市流转，想申请的看过来
大洋网讯 自南沙区发布《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法（暂行）》（穗南开管办规〔2018〕4号）（以下有称《管理办法》者即指此文件）于2018年11月发布后，经过持续近一年的酝酿，《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则》（以下称《实施细则》）终于发布。记者了解到，《实施细则》此次对供应人群、销售价格、产权份额比例、流转方式均有明确规定。
南沙区内首个共有产权住房试点项目为首筑花园，共有产权保障性住房和人才住房两类。房屋价格设定“一房一价”；购房人产权份额应超过百分之五十，但不得高于百分之八十；根据登记时长不容，房屋上市流转不同。
图为南沙区首个共有产权住房试点项目首筑花园。信息时报资料图
项目试点背景
南沙需要建立向人才群体适度倾斜的共有产权住房制度
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”近年来，随着住房保障力度的不断增大，保障水平和覆盖面也不断提升和扩大。在以公共租赁住房为主的住房保障产品体系建立起来、基本实现户籍低收入住房困难家庭应保尽保后，一些城市开始了产权型政策性住房的探索。其中，上海和北京等城市先后推出共有产权住房，在住房供应体系改革方面走在前列。2014年，住建部选取了北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等六个城市作为首批共有产权住房试点城市。2018年，省住建厅又选取了广州、深圳、珠海、佛山和茂名等五个城市作为试点，探索共有产权住房制度。南沙作为广州先行先试的综合示范区，在各项制度改革方面历来走在前列。
要实现南沙的快速发展，需要聚集大量高素质人才。而南沙目前人才战略的实施，则需要建立向人才群体适度倾斜的共有产权住房制度。
当下，全国乃至全球对人才的争夺异常激烈，解决人才安居问题成为吸引和留住人才的重要抓手。因此，南沙在出台了《广州南沙新区（自贸片区）集聚人才创新发展的若干措施》等系列文件，提出通过发放购房补贴、提供人才公寓等方式解决人才安居问题后，又率先探索建立覆盖户籍住房困难家庭和人才群体的共有产权住房制度，适度向人才群体倾斜，丰富和优化人才住房产品体系。
记者了解到，2018年11月，南沙区发布《管理办法》，是广州市首个共有产权住房方面的规范性文件；同年选定了南沙城投公司的首筑花园作为区内首个共有产权住房试点项目。由于《管理办法》多在大的方面作方向性的指引，许多细节仍不明确，而随着试点工作的铺开，亟待出台具有较强操作性的《实施细则》文件作为补充。有鉴于此，由南沙区住房城乡建设局牵头草拟了此《实施细则》。作为已颁布的《管理办法》的配套文件。
购房人可根据自己支付能力确定购买产权份额
据悉，南沙区共有产权住房分为面向本区城镇户籍中等偏下收入住房困难家庭供应的共有产权保障性住房和面向区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年供应的共有产权人才住房两类。
共有产权住房销售价格以第三方独立专业评估机构根据房源推出时点的市场情况进行评估，按照低于销售时点同地段、同品质普通商品住房价格的原则，综合房屋的楼层、朝向、面积、景观等因素设定“一房一价”，并在销售前按程序报区住房城乡建设局备案。剩余房源再次销售时，需要根据销售时点的市场价格情况重新确定销售价格。
共有产权住房购房人的产权份额确定方面，购房人的产权份额是按照拟实际出资额（含抵押贷款本金部分）占所购买共有产权住房评估价格的比例确定，原则上购房人产权份额应超过百分之五十，但不得高于百分之八十。这一比例应该在签订认购书时就要定下来，也就是说，同一个楼盘，不同的家庭所占产权份额可以是不同的，购房人可以根据自己的支付能力确定购买的产权份额。
据悉，共有产权住房的政府产权份额由南沙区住房城乡建设局委托的区属国有企业作为代持机构持有。按照《管理办法》和本《实施细则》的约定，物业服务费和维修资金均由购房人全额缴交。
登记满8年可转变为商品房
在南沙，共有产权住房上市流转的限制时间有两个。
第一条时间线是5年。在购房人自核准产权登记之日起未满5年的，不允许上市退出，由于种种原因确实需要退出或者被腾退的，由受委托的区属国有企业回购购房人的产权份额。在购房人自核准产权登记之日起满5年但未满8年的，可以采用内循环的方式（即转让给其他同样符合共有产权住房购买条件的家庭）实现流转退出，保留共有产权住房的性质。
第二条时间线是8年，在购房人自核准产权登记之日起满8年的，购房人可以采用外循环的方式，按《实施细则》外循环流转有关规定，向区住房城乡建设局提交上市申请，改变住房原本的共有产权性质，转变为商品住房。如果购房人转让的价格明显偏低（低于同类住房市场价格80％），则受委托的区属国有企业将行使优先购买权，按所报转让价格购买原购房人的产权份额。
相关问答
（一）什么是共有产权住房？
答：本《实施细则》所称的共有产权住房，是指政府提供政策支持，由开发建设单位按照有关标准开发建设，向符合条件人群提供，销售均价低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处置权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性住房。
（二）南沙区共有产权住房分了哪些类型，供应对象是谁？
答：南沙区共有产权住房分为面向本区城镇户籍中等偏下收入住房困难家庭供应的共有产权保障性住房和面向区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年供应的共有产权人才住房两类。
（三）想要申请共有产权保障性住房的家庭需要提交什么材料？
答：通过申请预审后，申请家庭需要在规定的时间内提交以下资料和证明文件，包括：
1.广州市南沙区共有产权保障性住房申购表（原件）；
2.申请人及共同申请家庭成员的身份证及户口本（复印件，现场核验原件）；
3.申请人的婚姻状况证明，离异的应当提交离婚协议书或者法院离婚判决书（复印件，现场核验原件）；
4.承诺书（原件）；
5.申请购买共有产权保障性住房情况声明书（原件）；
6.申请人及共同申请家庭成员的房屋查册证明（复印件，现场核验原件）；
7.申请人收入及财产情况证明（原件）；
（四）申请共有产权人才住房的人才群体需要提交什么材料？
答：申请南沙区共有产权人才住房的人才群体又可以分为两类，他们在申请中需要提供的材料也不尽相同。
第一类是紧缺型人才，申请人需要提供的资料和证明文件包括：
1.广州市南沙区共有产权人才住房申购表（原件）；
2.申请人的身份证及户口本（复印件，现场核验原件）；
3.共同申请家庭成员的身份证及户口本（复印件，现场核验原件）；
4.承诺书（原件）；
5.申请购买共有产权人才住房情况声明书（原件）；
6.劳动合同或相关建立劳动关系的证明文件（复印件，现场核验原件）；
7.社保缴费证明材料或个人所得税缴纳记录（含本年度与上一年度，原件）；
以下第8、9、10、11项申请材料根据申请人实际情况选择其一提供：
8.学历与学位证明（需提供高等教育学历学位认证报告，或教育部留学服务中心出具的国（境）外学历学位认证书，复印件，现场核验原件）；
9.职业资格证书或相关职业资格证明文件（复印件，现场核验原件）；
10.执业资格证书（复印件，现场核验原件）；
11.专业技术资格证书，①若申请者专业技术资格通过评审取得的，需提交职称证书、评审表；②通过认定取得的，需提供职称证书、认定申报表；③通过考试取得的，需提供职称证书、考试信息登记表。（复印件，现场核验原件）。
第二类是港澳青年，申请人需要提供的资料和证明文件包括：
1.广州市南沙区共有产权人才住房申购表（原件）；
2.申请人的港澳居民来往内地通行证（复印件，现场核验原件）；
3.共同申请家庭成员的身份证明材料（复印件，现场核验原件）；
4.承诺书（原件）；
5.申请购买共有产权人才住房情况声明书（原件）；
6.学位证明（需提供高等教育学历学位认证报告，或教育部留学服务中心出具的国（境）外学历学位认证书，复印件，现场核验原件）；
7.在本区内有效的工作／学习／居留证明材料（复印件，现场核验原件）。
（五）共有产权住房的销售价格是怎样确定的？
答：共有产权住房销售价格以第三方独立专业评估机构根据房源推出时点的市场情况进行评估，按照低于销售时点同地段、同品质普通商品住房价格的原则，综合房屋的楼层、朝向、面积、景观等因素设定“一房一价”，并在销售前按程序报区住房城乡建设局备案。剩余房源再次销售时，需要根据销售时点的市场价格情况重新确定销售价格。
（六）共有产权住房购房人的产权份额是怎样确定的？
答：购房人的产权份额是按照拟实际出资额（含抵押贷款本金部分）占所购买共有产权住房评估价格的比例确定，原则上购房人产权份额应超过百分之五十，但不得高于百分之八十。这一比例应该在签订认购书时就要定下来，也就是说，同一个楼盘，不同的家庭所占产权份额可以是不同的，购房人可以根据自己的支付能力确定购买的产权份额。
（七）共有产权住房的政府产权份额由谁持有？
答：区住房城乡建设局委托的区属国有企业作为代持机构持有共有产权住房的政府份额。
（八）购买共有产权住房可以贷款吗？如果还贷违约怎么办？
答：购买共有产权住房是可以办理贷款的。购房人可以按照相关规定申请住房公积金、商业银行贷款等购房贷款。贷款机构、开发建设单位、购房人和受委托的区属国有企业四方签订房产按揭合同，贷款机构向开发建设单位支付抵押份额房款，购房人按照抵押贷款合同约定还贷。
受委托的区属国有企业向按揭银行作出回购承诺，当出现购房人还贷违约，受委托的区属国有企业将按购房合同约定对购房人份额进行回购，继而向银行履行相应还款义务。
（九）南沙的共有产权住房想要上市流转需要等多长时间？有什么规定吗？
答：在南沙，共有产权住房上市流转的限制时间有两个。第一条时间线是5年。在购房人自核准产权登记之日起未满5年的，不允许上市退出，由于种种原因确实需要退出或者被腾退的，由受委托的区属国有企业回购购房人的产权份额。在购房人自核准产权登记之日起满5年但未满8年的，可以采用内循环的方式（即转让给其他同样符合共有产权住房购买条件的家庭）实现流转退出，保留共有产权住房的性质。第二条时间线是8年，在购房人自核准产权登记之日起满8年的，购房人可以采用外循环的方式，按《实施细则》外循环流转有关规定，向区住房城乡建设局提交上市申请，改变住房原本的共有产权性质，转变为商品住房。如果购房人转让的价格明显偏低（低于同类住房市场价格80％），则受委托的区属国有企业将行使优先购买权，按所报转让价格购买原购房人的产权份额。
（十）南沙共有产权住房在共同持有产权期间，物业服务费和维修资金是怎样分摊的？
答：按照《管理办法》和本《实施细则》的约定，物业服务费和维修资金均由购房人全额缴交。
（十一）共有产权住房配售后的监管谁来做？
答：共有产权住房配售后，由受委托的区属国有企业开展常态化的管理巡查，发现并制止房屋出租、破坏性使用等违规违约使用行为。区住房城乡建设局应当做好政策指导工作。
（十二）违约使用共有产权住房会有什么后果？
答：购房人违反约定私自出租房屋的，区住房城乡建设局应责令其停止出租行为，并追缴归属非法所得；违规破坏性使用房屋，造成房屋损坏，影响自身及邻里住用安全的，区住房城乡建设局应责令其出资修缮房屋，恢复使用条件，确保住用安全，情节严重的，追究其法律责任。拒不改正，或改正措施不得力的，区住房城乡建设局可责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本区各类保障性住房和政策性住房，情节严重的，追究法律责任。
（十三）房地产经纪机构及其经纪人员违规开展与共有产权住房相关的业务会有什么后果？
答：按照本《实施细则》规定，房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。违规开展业务的，由区住房城乡建设局责令限期改正，对房地产经纪人员处1万元以下罚款；对房地产经纪机构，取消网上备案资格，处3万元以下罚款，情节严重或者造成恶劣影响的，追究相关法律责任。
（信息时报记者崔小远）
