“去库存”和“城镇化” 全国两会地产被放狠话
住建部部长陈政高
各种角度、各种措辞。
2016年全国两会，地产成为当之无愧的热门议题。国务院总理李克强在政府工作报告中13次提及地产，总结起来有两个关键词：“去库存”和“城镇化”。对应的解决方案有：加大保障房建设、放宽落户政策、全面实施营改增。
同时，目前已有众多两会代表表达了自己对楼市的看法，并提出建议。见地君将此整理如下：
关于楼市现状，他们这么说：
住建部部长：城市间分化越来越严重，全国库存量太大。
国家发改委主任：要化解库存，不是一件容易的事情。
住建部专家：40万占用资金中，有2／3是房地产开发商的债务。
政协委员：冰火两重天。
星河湾董事长：广州库存压力不大，中心区涨到3万多是可能的。
一方面，有三个数字值得关注：7.19亿平方米、5年、27亿。
国家统计局的最新数据显示，2015年末全国房地产库存待售面积接近7.19亿，较2014年增加近一个亿。住建部专家张鸿铭称，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。
住建部部长陈政高5日在部长通道接受采访时表示，虽然去年8月起房地产销售稳步回升，但待售面积太大，库存量很大，库存增速为15.6%。6日，国家发改委主任徐绍史称“要化解库存，不是一件容易的事情。”
另一方面，城市间销售分化严重。
陈政高指出另一种趋势就是，一线二线三线城市大不一样；全国政协委员、政协经济委员会委员贾康则用“冰火两重天”来形容当下楼市。上海市委书记韩正介绍，官方已高度关注最近“上海房地产市场出现非理性的、过热的市场情绪”这一情况。
广州开发商星河湾集团的董事长黄文仔也认为，身为一线城市的广州“房地产库存压力不算很大，因为广州库存的土地并不算很多”，他预测广州的中心区“涨到3万多是有可能的，因为拆迁成本高”。公开数据显示，广州的库存仅需七八个月即可消化完。
高库存引发的危机被多次提及。据专家张鸿铭的测算，全国库存占用的资金规模约为40万亿，在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”，总金额约为27亿元。
如何解决冰火两重天，考验着决策者。国务院总理李克强在政府工作报告中提到“因城施策”，即房地产市场因根据不同的形势给予对应的解决办法，简单来分就是两个方向：一边是如何去库存？一边是如何控制一线城市房价？
如何去库存？他们这么说：
住建部部长：中国城镇化进程没有变。
住建部专家：呼吁农民买房，作用有限。
清华大学教授：农民工不可能成为楼市“接盘侠”。
政协委员：房地产不是简单加杠杆，要吸取股市的教训。
重庆市市长：如果听任高杠杆，将会是另一场金融灾难。
广东省省长：计划让国有大型企业成规模收购库存商品房。
迎农民工进城，是当下最为流行的解决库存手段。正如政府工作报告所说，放宽城镇落户政策、加快农业人口转移为市民。“2.6亿农民工，哪怕有10%就是2600万，有10%的人能买房，我们的房地产库存5年就差不多了，就容易解决了”清华大学教授蔡继明解释道。
陈政高称：“中国城镇化进程没有变，城市市民特别是新市民的住房需求没有变，我对今年房地产市场平稳健康发展充满信心。”
更多的人提出了谨慎的看法，张鸿铭认为，呼吁农民进城买房的总作用有限，只有产业聚集才能带来实质性的效果。蔡继明教授同时还表示，就目前的房价水平，农民工不可能成为“接盘侠”，唯一的办法是降房价，甚至是降租金。“首先考虑给绝大多数农民工提供保障房。这种情况下，城市居民靠他们的收入才能化解库存。”
对于两会前发布的央行房贷新政，有业内人士认为，此举正是在鼓励家庭及个人加杠杆购房。政协委员贾康则明确表示“房地产不是简单加杠杆”，因为楼市的“冰火两重天”，所以“冰怎么办，火又怎么办？”
他认为，对房地产市场的“配资加杠杆”，需要担心的问题有不少，“现在要掌握好合理的政策组合，不能光看某些点、某些事，要放在一个配套里面。另外，要吸取其他金融市场包括股市的一些经验教训，作为借鉴。但股市跟楼市毕竟是不一样的市场，还需要具体的防风险的设计，不能照搬其他市场。”重庆市市长黄奇帆更预言：“如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。”
全国各地去库存各显神通，向来行动力强的广东省，在两会期间又提出了新方案。广东省省长朱小丹称，正在策划由一些国有大型企业成规模地收购库存商品房，计划三年内消化完库存。
广东省日前亮相的供给侧改革方案中显示，虽有火爆的深圳楼市在前、老牌一线省会城市在后，广东目前的商品房库存量仍超过2000万平方米，分配给二三线城市的任务量是1000万平方米。在两会不久前，取消9070政策、放开港澳居民购房限制等措施才刚刚公布。
计划由国企消化的商品房，朱小丹解释是它的作用是，转作专门的公租房。然而，具体如何实施，利益会如何灌输引来各方猜想，财经评论员叶檀质疑“政府消化买来做保障房，背景是农民进城，国企的钱从何而来？”还有人调侃：“看来住房又可以由单位分配了！”
如何控制一线城市房价？他们这么说：
住建部部长：北上广深将用五大政策稳定房市，严厉打击中介投机行为。
监管部门：计划打击房贷首付类金融产品。
北京市常务副市长：北京会维持限购措施。
对近期一线城市的房价暴涨，陈政高明确表示住建部正密切关注，并称“这四个城市，正在想方设法稳定市场”。应对政策被概括为“五大政策”，即：第一，实行严格的限购政策；第二，增加土地供应面积；第三，增加中小套型的供应数量；第四，打击各种交易上的违法违规行为；第五，正确引导舆论。
代表们的建议大致围绕这五点展开。
土地供应方面，全国政协委员、央行前顾问李稻葵认为一线城市应增加库存稳定房价，“鼓励大家去买房是不可取的”。深圳市委书记马兴瑞在上个月的市两会上宣布将填海55平方公里。
北京市常务副市长李士祥表示，北京限购在一段时间内要坚持，以防止人口过载。
中介投机行为、房贷首付类金融产品被中央列为“重点打击对象”。上海市书记韩正强调了“对扰乱房地产市场体系的行为，应当依法处理”。住建部部长陈政高称，将要严厉打击一线城市的中介投机和违法行为。有外媒援引知情人士称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。进而商业银行的房贷行为将受到严格审查，防止高杠杆融资类贷款。此前，新华社曾发评论称“杠杆资金是深圳楼市火爆的推手之一。”
开发商代表的声音
作为与住房联系最为紧密的房企代表，他们的声音尤其引人注意，见地君提取主要观点单独列出。
华润集团董事长傅育宁：一线城市存在风险，华润后续拿地会更谨慎。
华润集团董事长傅育宁
傅育宁表示，华润集团的房产布局主要在一二线，因此不存在去库存的问题。但是目前一线城市房价飙涨背后存在风险。华润集团后续在拿地方面会更谨慎。
星河湾董事长黄文仔：建议广州全面放开限购。
星河湾董事长黄文仔
星河湾黄文仔发言颇为辛辣，主要是在“吐槽”广东省刚刚颁布的去库存计划。
首先，黄认为，刚刚放开限购的非中心城区，“本来就不应该限购”，他还认为，取消限购对于去库存的作用很大，放开限购就应该是全部放开；其次，对于取消港澳居民购房限制，他认为“早就应该放开”。再次是广州购房条件中对个税3年的限制，黄认为这一点也应该调整：“在广州工作的职工，就应该承认他，不应该限定长短的问题，因为人口是可以流动的”。
最后，他总结了一句，“限购在市场经济环境下是不合理的。” 同时他还坚信，如果广州除老四区外放开限购，也不可能出现飞涨的情况。
泰禾集团董事长黄其森：开发商不要心存侥幸，该降价就降价。
泰禾集团董事长黄其森
“各地去库存不要无底线，光指望政府救市，等、靠、要’没有出路。”闽系开发商泰禾集团董事长黄其森，发言同样辛辣。黄其森认为，什么房子都好卖的日子肯定一去不返了，开发商应当放弃侥幸心理，“该降价就降价，以价换量，才能争取主动”。
目前来看，黄其森的提案是开发商中最为具体的。
对于如何有效地去库存，黄建议降低房地产企业经营税。他认为如今行业利润率下滑，旧的税率已让企业不堪重负。具体到预售阶段征收的企业所得税，他认为，旧的15%~22%甚至个别地方达到25%的税率，应当予以降低。还有对房地产项目税的预征，他建议直接取消，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限。
黄其森还建议取消房地产企业的项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，取消这一制度可减少公司的管理成本。
与华润一样，黄其森表示2016年，泰禾将继续追求进中求稳的发展模式，这也能从2015年泰禾趋于谨慎的拿地行为中看出。
华南城执行董事梁满林：建议将惠州、东莞并入深圳。
华南城执行董事梁满林
华南城梁满林称，深圳等地房价暴涨是由供不应求的市场导致的，如果深圳还不加大土地供给，房价还会上涨。
对于如何增加土地面积，梁满林的提案与深圳坊间多年来的传言相似。他建议，将广东惠州及东莞靠近深圳的几个镇并入深圳，将深圳的土地面积扩大2到3倍，拓展深圳的发展空间，缓解深圳的高房价，同时带动相对落后的惠州的经济发展。
龙湖集团董事长吴亚军：建议政府减免民办幼儿园的土地出让金
龙湖集团董事长吴亚军
龙湖集团的吴亚军作为女性开发商代表，将关注点放在了普惠性学前教育上。她提出的6点建议中，第一点意义较大。吴亚军建议，在城市规划方面，应密切关注人口变化，提前调整学前教育用地在教育用地指标分配中的占比。对购地自建园区的普惠性民办幼儿园，政府“可以以共同持有产权的方式，减免部分土地出让金，降低民办幼儿园初期一次性投入。”
北京林达集团董事长李晓林：建议三四线城市首付降至一成
北京林达集团董事长李晓林
李晓林认为，面对三四线城市庞大的库存量，建议将首付款比率再降低。“去库存首先要有的条件就是要有钱，这是梯级消费，大家都想买房，但是要有积蓄，政府和个人都急不得。所以可以将购房首付款再降低一点，低至一成。”但他也承认，降首付可能引发银行风险。
对于行业热点，两会代表这么说：
部分代表们还对时下的地产行业热点予以评论。
沈阳零首付招各方反对：“又一次埋下泡沫的种子”
沈阳针对大学生购房“零首付”的优惠政策，在3月1日刚刚传出时即让全国炸开了锅，虽后被连夜叫停，仍躲不过两会代表们的批评。政协委员贾康表示“社会上对政府做了一个很好的反馈。大家都不太认同，所以政府纠正叫停。”政协委员李稻葵直言：“我特别反对仅仅为了短期去库存而采取比如‘零首付’这种饮鸩止渴的办法。”他认为，如果这些政策的出台只为达到短期目的，则又一次在房地产市场埋下了“泡沫的种子”。
此行为被泰禾的黄其森同样称为没有底线的去库存行为，“这些只考虑短期的行为，不利长效机制，我坚决反对。”他说。
住建部再次回应街区制：“文件中没有提及‘拆围墙’ 的做法”
不久前国务院关于“街区制”的意见引起全国范围内的大讨论，大会新闻发言人傅莹都被问及此事。住建部在两会期间再次对街区制进行解释。住建部部长陈政高称，原则上不再建封闭式小区，但并不是“一刀切”；逐步打开已封闭小区及单位大院，意思是具体地分门别类，多方式“打开”。在将来落实到各地的具体工作方案形成之前，“肯定要征求居民的意见，包括网友非常关心的安全问题、物权问题，依法处理好各方利益。”
除了业内人士及行业专家，很多其他行业的两会代表也表达了自己的意见，可见全国的房价形势已引起各界关注。娃哈哈董事长宗庆后呼吁至少要保障一个家庭一套经济适用房，颇为暖心；安徽省工商联副主席耿学梅建议年轻人先租房，“建议等等再买房”。