墓地暴利生意经：叫价40万成本仅数百元
墓价连年高涨福寿园暴利生意经
长江商报消息 一块墓地售价几十万，土地成本仅数百元，持续80%高毛利远超房地产。
□本报记者 沈佑荣
每年清明前后，“内地殡葬第一股”福寿园(01448.HK)总会被卷入舆论风暴的中心，而今年也不例外。
4月3日，公众广泛质疑福寿园高端墓位叫价40万元，而土地成本仅数百元，让人感叹“死不起”的高价墓地，再次让殡葬行业处于风口浪尖。
福寿园2014年年报显示，该企业当年营收7.951亿元增幅30%，毛利高达80%，净利润2.304亿元，同比增长50%，相较去年房地产市场利润不超过30%的增幅，其业绩可谓亮瞎了市场。
福寿园公司在给予长江商报记者的回复中也证实，土地成本确实低廉，也并非公司的主要成本，人力资源成本才是主要成本，占整个销售费用的一半，是土地成本的3倍。换言之，福寿园公司能够获取暴利，最大的贡献就是价格低廉的土地。
长江商报记者了解到，相较于福寿园近几年持续高达80%以上的毛利，同在港交所上市的中国生命集团(08296.HK)和安贤园中国(00922.HK)，一家长期亏损，一家仅在去年扭亏有微弱盈利。
福寿园为何能保持如此高速增长？一名资深媒体人士向长江商报记者表示，福寿园靠的就是早年获取的价格低廉的土地以及如今日益暴涨的墓位价格。而当该公司的发家史被媒体质疑时，就会被公司委托的财经公关公司压下。据称，该财经公关就是上海润言投资，其董事长已锒铛入狱。此外，业内还认为，福寿园能够成长为中国最大的殡葬服务提供商，还与其或明或暗的半行政化身份不无关联，基于此，公司才能获得廉价的土地。
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连年高增长 净利超地产
福寿园又一次站在舆论的风口浪尖，而焦点依然是日益高涨的墓价和公司超高的毛利率。
福寿园2014年年报显示，公司营收7.951亿元，增幅30%，毛利高达80%，净利润2.304亿元，同比增长50%。
曾经，房地产一直被视为暴利行业。然而，从已公布的数家地产公司年报来看，净利润增幅已远不及福寿园。 如保利地产，去年净利润122亿元，同比增长13.52%。碧桂园净利润92.4亿元，仅增15.5%。
同花顺数据显示，2010年以来，福寿园的毛利率及净利润率都保持高增长。其2010年、2011年、2012年及2013年，分别取得3.5亿元、4.2亿元、4.8亿元及6.1亿元的收益，公司的毛利率始终保持在80%以上，其利率分别为80.7%、81.6%、80.5%及80.4%，净利润率分别为32.4%、33.6%、28.8%和37.5%。
而同为殡葬业且在港交所上市的安贤园中国及中国生命集团，与福寿园相比，只能用“可怜”来形容。二级市场上，安贤园中国和中国生命集团早已沦为仙股，而福寿园在今年3月10日跌至历史最低点2.95港元后，迅速直线攀升，到4月9日，最高摸至4.74港元。
对于连年的高利润率，福寿园在给予长江商报记者的回复中表示，殡葬业高毛利是目前市场对于墓地价格、安葬方法的片面理解，且暴利与否完全取决于各家企业。如果数年前以低价购入土地并售出后，便不再对质量和安保管理、景观维护等后期持续投入，只会单纯地涨价，依靠资源形成相对垄断才是真“暴利”。
福寿园公司解释，该公司每年的成本结构很稳定，售后管理和维护等后期费用占43.9%，其中人力资源成本近半，占全部销售的23%。
福寿园公司还表示，公司在港交所上市时，世界八大著名基金中就有6家投资福寿园，这也从一个方面说明福寿园并非“暴利”企业，因为凡是暴利都是短期的、不稳定的和不可持续发展的行为，世界上著名的、理智的、成熟的基金是不会投资此类暴利企业的。
显然，福寿园在回复中回避了连年高涨的墓位价格，但依然难掩已经公开获取的暴利。一大型会计师事务所人士向记者表示，这些所谓的成本都会在报表中体现，在做账时进行计提，如这些费用延长至20年，就会按照相应比例计提。
湖北一家陵园内部人员也向长江商报记者证实，陵园的高峰期一年之中也就是春节和清明节前后，平常少有人前往。因此，相关维护、售后管理可能半年甚至一年才进行一次。至于安保，大多安装有监控设施，此外也仅在高峰期临时增加人手，耗费并不多。
对于福寿园受国际资本青睐，有证券机构解读为，资本天然具有逐利性，正是看到了福寿园的长期暴利，且这种暴利还将持续，并非福寿园宣称的不可持续，国际资本当然不愿放弃。
低廉的拿地成本
“0.6平米，售价4万元”。4月10日，长江商报记者来到距离武汉市中心60公里之外的新洲汪集镇一处新开发的陵园，该陵园墓位最低要价8000元，多数接近2万元，而上十万的豪华墓位也并不鲜见。
“1994年，这里当时墓位面积4平米，售价为400元”。汉口市民刘先生告诉长江商报记者，20年时间，还是那片地，墓位面积仅为原来的七分之一，而价格却暴增100倍。“就算有软硬件投入，成本也不会有如此高的增幅吧？”刘先生颇为不解。
上述陵园一内部人士告诉记者，他曾前往上海、江苏、浙江等地陵园考察过，结论是，目前全国陵园经营模式大同小异，盈利模式主要是销售墓位，而成本则是土地和人工维护等，销售、营销等基本上没有支出。该人士称，如果是民营陵园，除了难以获得经营许可外，土地成本会很高，短期内难言盈利。
那么，福寿园为何能连年获得可观的收益？上述人士分析，主要是廉价土地及销售高价墓位，公开信息显示，福寿园销售的墓位价格并不低，去年销售墓位收入高达6.6亿元，均价6.5万/个。
而与高价墓位形成反比的是，作为一家民营企业，福寿园获取的陵园土地成本相当低廉。
福寿园证实，土地成本不是公司的主要成本，且占比很小。福寿园招股书也显示，自2010年起的4年中，土地成本占比分别为4%、6%、10%、9%。
福寿园的土地成本为何如此低？资料显示，2001年前，公墓用地属于国家划拨土地的范围，必须是有特殊用途，但对其使用的年限和价格并无明确规定。福寿园招股书上称，其大部分土地是在很久之前买入，当时的土地成本很低。如占地面积40万平方米的上海福寿园，土地性质为划拨土地，原土地收购成本每平米只有190元，占地面积30万平方米的河南福寿园，土地性质为批售土地，原土地收购成本每平米只有44元。
福寿园公司回复长江商报记者时称，去年，公司通过收购股权、合作开发、新建、受托管理等方式，获得土地面积320多万平米，其中有证土地78万平米，已开发面积300多亩，未来还将开发园区面积近千亩。已超过福寿园20年发展历史的总体成就。土地储备可至少满足未来二十年的发展需求。这意味着，即便福寿园未来不开发，其所“囤地”也可掘金。
有业内人士表示，随着中国人口老龄化到来以及城市不断开发后土地日趋稀缺影响，墓位尤其处于城区的墓位价格还将不断上升。有关方面预测，两年后，我国殡葬行业市场将达千亿元。
此外，除廉价土地，垄断也是福寿园获取暴利的重要原因。
殡葬行业人士介绍，目前，我国殡葬业仍然处于半垄断阶段，尤其是殡业，如殡仪、火化等均由民政部门经营，葬业也是处于半行政化，现阶段，民营资本想要进入并非易事。而缺乏竞争的市场，必然是暴利市场。
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或明或暗的政商关系
杨军(化名)是一大型陵园老板，他向长江商报记者透露了其是如何进入殡葬业的。
早年，他看准了殡葬业的暴利，并将陵园选在某市郊区的一处荒山。不过，如何拿到准入证、如何让这片地列为陵园规划，却他犯了难。经过4年的努力，他搭上了民政部门的关系，获准进入，但有一个前提，民政部门需占相当一定比例股份。
无奈之下，杨军接受了这一条件，没想到有了民政部门的参与，接下来的陵园规划、批地征地、搬迁，包括拿到批文，不到一年时间就完成了。
2006年，杨军的陵园对外服务，刚开始生意清淡，但近几年，墓位开始紧张起来，一期开发的墓位全部售罄，二期开发即将完工，正准备开发三期墓位。
赚了个盆满钵满的杨军感慨，殡葬业的收益确实可观，但没有相当的“行政关系”是很难进入的，即便能够进入，经营也不可能如此顺利。就因为此，近几年，先后有多地与殡葬业有牵连的官员涉腐被处理。
其实，杨军进入葬业之路与福寿园如出一辙，而福寿园的政商关系更为直接而大胆。
公开信息显示，福寿园的现有股东中，上海市民政局为公司第二大股东，持股比例高达23.28%，与第一大股东25.30%相差无几。
当然，福寿园与民政部门的关系远不止如此。长江商报记者查询发现，上海福寿园由上海中福实业总公司于1994年全资设立，而上海中福实业最早可追溯到1985年成立的集体性质企业——康华实业有限公司上海分公司。1990年，康华实业上海分公司并入中国福利企业总公司，企业性质为全民所有制，后改名为中福实业。中福实业为民政部机关服务中心全资拥有企业。
此前有媒体报道，28年间，中福实业在其控制人白晓江(福寿园主席)主导下，经过系列股权腾挪，福寿园的股权变得错综复杂，至今归属仍受质疑。
实际上，无论福寿园的股权如何变换，其实质仍然与民政部门保持着千丝万缕的关联。
有分析人士认为，正是福寿园与国资、民政部门的密切关系，才能获得政府部门“不遗余力”的支持，诸如土地划拨、门槛准入等，福寿园享有天然的优势。也正是基于此，福寿园大步向前，且仅在去年，就一下子拿下了未来20年的土地储备。
福寿园公司向长江商报记者介绍，近几年，通过收购、并购等形式，福寿园业务扩展至上海、重庆、合肥、河南等12个城市。
“死不起”、“葬不起”的埋怨此起彼伏，或将影响未来土地成本和政策变化。对此，福寿园主席白晓江曾在接受媒体采访时表示，并不担心政府对墓地价格管制，因为公司的业务已经多元化发展，去年收购的项目中，不仅有殡仪馆，还有火化的部分，集团的整个产业链得到了加强并延伸。
福寿园回复长江商报时也表示，公司主业为殡和葬，目前，葬业占比85%，未来将调整结构，逐渐扩大殡业占比。而目前，绝大多数地方殡业尚属国有。
