合肥房价降4000元都卖不掉？真相:卖家制造假象

（原标题：房价涨幅全球第一的中国城市，如今每平方米降价4000元都卖不掉？真相是……）

近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一，由此可见合肥房价在去年的涨价力度。

不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，在这两天一度成为舆论的热点。

对此，每日经济新闻记者于近日展开了调查。

每平方米降价4000元都无人问津？

作为2016年楼市上涨最快的城市，合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍，这也一度让合肥成为舆论关注的焦点，一时间投资客和改善型购房者，蜂拥的进入合肥，开始抢房，导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。

合肥这种量价大幅上涨的局面，在去年10月份出台限购政策之后，得到一定的控制，在11月份之后进入平稳局面。然而，进入今年1月份以来，合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法，特别是进入春节假期期间，这种说法达到了顶峰，这两天也因为价格大幅下跌的说法，再次让合肥成为关注的焦点。

传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。

价格平稳的合肥北城，也遭到购房者的投诉称，北城房价要暴跌，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。

在去年价格涨幅最大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称，滨湖二手房暴跌，滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。该业主表示：

滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平（方米）降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩？大家都不买房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定会大幅上涨。

有意思的是，这些二手房因为二手房降价挂牌，而无人问津，甚至喊出要求政府救市的口号。

针对上述购房者的投诉，每日经济新闻记者从合肥多家二手房中介了解到，进入去年12月份以来，确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售，“这两个月以来，我们接到挂牌销售的房源，大都是选择降价销售，最低的降价幅度也在5万元，最高降价达到30万元，但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎，降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对每日经济新闻记者说。

根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示，自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里，合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。其中，位于合肥庐阳区的雍景苑小区均价降了约3348元/平方米；合肥政务区名为绿怡汇林的二手房跌幅达-11.73%，均价下跌了2238元/平方米；合肥高新区的维多利亚别墅二手房跌幅达-34.39%。

大幅下跌为“假象”

如果根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。

每日经济新闻记者从多位合肥房地产业内人士了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。

对此，上述孙经理还对记者说：

这些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，这些投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但问题是，由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，购房者买涨不买跌的心理再次出现，这也导致了一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。

二手房房东下调价格急于出售，那么新房的价格如何?为此，每日经济新闻记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到，他们并未听说有楼盘价格出现大跌，目前他们在售的楼盘价格，与春节之前，和去年12月份的价格相比，并未出现太大变化。

其中，一家大型房企安徽公司的陈姓经理对记者说：

公司在合肥在售的两家楼盘价格和去年12月份相比，并无太大变化，整个滨湖区和政务新区的新房价格也没有出现网上所说的大跌情况，价格基本保持稳定。可能会有极个别楼盘在春节期间，为了促销吸引购房者眼球，作出了一定的下调，但是下降幅度也不大，对合肥楼市价格整体并无影响。

而合肥本地媒体《安徽商报》的报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米；新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米；高新区某楼盘降价0.21元/平方米。

对此，合肥房房地产资深人士张斌对记者说：

部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。

机构：地产凛冬将至

而合肥学院房地产研究所副所长凌斌也表示，目前楼市保持平稳健康发展的总基调没有变，全国范围内的调控只是针对部分过热区域。合肥在几个月的限购等调控下，数据显示全市均价并没有出现较大的涨跌。个别楼盘降价并不能代表整个楼市，后续走势还有待观察。

虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。

根据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。

而根据去年1月合肥365地产家居网等数据，当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套，均价尚未破万；三县共成交5116套。

值得注意的是，从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，成交量萎缩明显。

对此，张斌对每日经济新闻记者说：

合肥楼市成交量的下跌，在很多开发商是有预估的。之所以出现如此大幅的下跌，是因为去年合肥楼市价格的疯涨，吸引了刚需、改善型和投资客的大量涌入，严重透支了潜在的购房者，在限购令出台之后，很多购房者变得更加理性，开始处于观望局面，所以导致了1月份成交量如此大的下滑。

业内人士也表示，这种成交量的下跌，会在接下来的几个月延续，但是下跌幅度不会比1月份那么大，会有所收缩。

此外，央行于昨日（2月3日）将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%；同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。

对此，海通证券姜超认为，地产凛冬将至。他表示：

截至16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。