品牌房企提前布局东莞二三线镇区
长安镇近年来大幅地块出让较少，基本上是一盘难求。图为长安一高端楼盘，主要购买力是深圳客。 孙俊杰 摄
12月15日大岭山水朗村连体地块出让，最终由东莞市碧桂园房地产开发有限公司拿下。孙俊杰 摄
上周，东莞的土地市场又悄然掀开了一场没有硝烟的争夺战。15日，位于大岭山约22万平方米的巨无霸连体商住地一推出，引起了多名开发商的抢夺，最终碧桂园高价竞夺得以拔得头筹。
今年以来，品牌房企积极拿地，采取扩张策略延伸，布局的范围从中心区域延伸至二三线镇区。如万科重点布局虎门，向大朗、麻涌等二线城市进攻；碧桂园采取的全面布局东莞的策略；金地地产也终点布局水乡片区等。
对此，业内人士表示，土地和房产正如面粉和面包的关系，新房市场的供不应求、开发商的土地储备量不足，房企必然要开疆辟土。再加上随着市场行情的好转，开发商的资金回笼宽裕，增强了开发商的拿地信心。
碧桂园今年以来拿了10块商住地
今年以来，碧桂园积极开疆辟土，开展攻城略地的布局。公开数据显示，截至12月17日，碧桂园通过招拍挂的方式，已经斥资52亿元买地，土地储备达到63.1万平方米。此外，记者了解到碧桂园还通过多种渠道拿下麻涌碧桂园信鸿嘉誉、厚街碧桂园智慧家、虎门碧桂园、东城天宝工业区等多个项目。
至于近期碧桂园在东莞频繁圈地，东莞市碧桂园房地产开发有限公司相关负责人表示，拿地是房地产开发的必要环节，也是公司维持开发量而拿地的正常举动。
回顾碧桂园今年的“拿地”之路，充满了坎坷，在公开拍卖的过程中，每每都有强劲的竞争者咬定不放，厮杀的过程较为激烈。在招拍挂的土地争夺中，碧桂园更是拿下清溪、大朗、长安、大岭山四块“地王”，每块“地王”的溢价率基本都翻倍。
9月23日，碧桂园拿下年内第一块“地王”，经过与5家房企的竞夺，55轮的激战后，以4.56亿元斩获清溪镇重河村约4万平方米商住地，折合楼面价约4539元/平方米，溢价率高达152%，刷新清溪地价新高，晋升为清溪新科地王。这也是碧桂园年内第三次拿下清溪的土地，三次下来，清溪楼面地价更是三级跳，从3035元/平方米飙升至4539元/平方米。
11月26日，碧桂园发力大朗，与多家房企掀起了土地争夺战，历时4个小时、70轮的竞价之后，碧桂园以14亿元斩获大朗长塘社区商住地块，折合楼面价约3223元/平方米，溢价率达98%，晋级为大朗新的“单价地王”。
要数年内最贵的土地莫过于长安地王。碧桂园以2.89亿元斩获长安镇东门路9726平方米的土地，折合楼面地价9906元/平方米，溢价率达到143%，仅次于万科在2007年拿下的位于塘厦的“广东地王”，那时，“广东地王”折合楼面地价达15243元/平方米。
对于碧桂园疯狂式的扩张，东莞中原地产观察人士分析，碧桂园此举的背后是其调整了发展战略，加上集团资金充裕，往利润提升与规模扩张齐头并进的方向发展。
万科拿下虎门五块商住地
与碧桂园疯狂式买地相比，东莞万科地产则表现较为稳重。据记者统计，截至目前，万科地产通过招拍挂的形式，斥资约34亿元在东莞拿下6块商住地，土地面积约23万平方米。另外，万科地产通过“协议拿地”的方式顺利拿下一宗麻涌的“巨无霸”商住地，将在麻涌打造一座“万科城”，项目取名为万科珠江东岸。
值得一提的是，万科在目前的土地版图中，擒获了虎门5块商住地，约15万平方米。可见，万科有意深耕虎门。虎门镇委书记叶孔新接受相关媒体采访时曾表示：“万科是虎门2015年的重点项目，这是促进虎门商贸服务业有力的强心剂。”
对于万科在虎门攻城略地、深耕虎门板块，东莞中原地产市场研究中心总监车德锐表示，从区域发展来说，虎门坐享多重利好，比邻广东自贸区，其发展潜力大；从购买力来说，虎门作为人口大镇，市场需求旺盛，符合万科“快建快销”的高周转策略，这也是万科看好虎门市场的重要原因。
记者了解到，虎门今年的5块商住地中，其中一块地用于南部湾万科城第四期的建设。目前，南部湾万科城是虎门乃至东莞万科历史最大规模的楼盘，占地面积约35万平方米，总建筑面积约80万平方米，可容纳约7200户，满足约4万人的生活居住。公开数据显示，自2014年10月开盘以来，南部湾万科城已然15次开盘，销售金额近55亿元。
据南部湾万科城营销总监李文画说，按照项目的销售进度，南部湾万科城在2015年拿下“年度销冠”已无悬念，截至今年11月底，万科城的销售金额近40亿元，提前超过了年初拟定的30亿元的销售目标。“目前项目货量比较充足，今年年底到明年春节前还会有两次开盘。”
凭借着南部万科城的热销，万科地产目前在今年东莞房企的销售排行榜中，获得销售金额和销售面积的“双丰收”。据东莞合富辉煌提供的数据显示，截至12月13日，东莞万科地产的销售面积达89.9万平方米，销售金额为110.7亿元。
然而，万科并未放缓其深耕虎门的步伐。据东莞万科地产相关人士透露，虎门的其余四块地将开发成两个新项目，分别是万科云城和穗莞深城际轨道项目。"
据悉，万科云城项目毗邻虎门万达广场，这也是全国首宗“万万为邻”大地块，目前，已经开始动工了，预计明年六七月份入市。
城镇化加速房地产市场发展
临近年尾，各镇街一有商住地放出，便会引起房企间的骚动，连以往不敢随便进驻镇区的品牌开发商都豁然挺进。
譬如，在今年10月，保利（东莞）房地产开发有限公司以21996万元拿下茶山镇横江村商住用地，折合成交楼面地价1332元/平方米，溢价率12.8%；12月11日，位于万江街道石美社区2015WG064的商住用地，东莞市金地房地产投资有限公司以66500万元，折合成交楼面地价4003元/平方米，成为新晋万江单价“地王”；12月15日，碧桂园经过76轮争夺，斥资12亿元，擒获大岭山的“双料地王”。
近年来，城区土地资源紧缺，东莞的房地产巨头开始进军镇区，凤岗、塘厦、虎门、长安等地推出商住地后，就会引来多家房地产商追逐，各家大开发商攻城略地的主战场。近期，寮步、大朗、大岭山、麻涌、万江等二三线镇区也引起了品牌开发商的竞夺，屡屡出现地王现象。为何品牌开发商纷纷有此举动？
从土地供应来看，虽说二三线镇区的发展水平滞后，但是存量土地较为充足，适合开发商成片的开发，地方政府也是希望房地产开发商进驻市场开发项目。更重要的是，国内品牌房企和东莞本土的一线房企开始深耕东莞二三线镇区，除了看好当地的市场，扩大区域版图外，越早开拓越容易抢占市场的份额，先布局者在区域市场可获得先发优势。
值得一提的是，在今年2月份，碧桂园就开始出手购置大朗镇的商住地，出资近2.5亿元的总价拿下大朗镇蔡边村一宗商住用地，折合楼面价2234元/平方米。随后，该地以项目碧桂园天汇新面貌面世，并在今年10月24日开盘。该项目开拍1小时后，销售额达到9亿元，创下东莞楼市史上开发周期最短的纪录。
据东莞中原地产的数据显示，11月开发商商品房销售业绩排行中，碧桂园以11.52亿元夺下桂冠，成为年内第三次单月破10亿元，主要依靠碧桂园天汇、碧桂园天玺、蜜糖和碧桂园豪庭四大主力盘拼杀夺得，这几个盘分布在麻涌、横沥、黄江、东坑等二三线镇区。
自2009年碧桂园进驻东莞以来，项目重心在于镇街。目前，碧桂园的项目遍布大朗、沙田、塘厦、企石、常平、黄江、东坑、横沥、厚街、大岭山等多个镇区布局。一开始，碧桂园偏重于布局邻深片区，现在开始布局邻广或较市区偏远的镇区。
对此，碧桂园东莞公司相关负责人表示：“我们要用战略的眼光和发展的眼光去看待这个市场，提前布局市场是有利于开发商抢占市场。”
“经济发展水平、产业因素及人口因素是影响房地产市场的关键性因素，而东莞又是一个开放性的城市，这是东莞的潜力所在。另外，东莞正处在一个高速发展的状态，城镇化进程的加速都会促使房地产市场的发展。”他分析，近年来，政府在加速镇区的建设，同时南部邻深片区也积极承接深圳的产业转移和引入人才，可见东莞镇区发展潜力是无限的。 （叶永茵）