商圈的聚集效应并不忌讳Mall扎堆

        大型商场扎堆能带旺商圈人气，提升商圈的聚集效应，当前鸿福路商圈大型商场一个个的建立，其实是对整个商圈环境的添砖加瓦之举。

       据《东莞时报》报道，东莞会展中心10万平米地块将迎来大改，改造方向为城市综合体，又一个大型商场将营建，报道中惊呼：“至此，鸿福路上已有9个Mall”。

       在鸿福路商圈大型商场一个接一个的兴建而起的同时，东莞消费市场能否支撑起这么多的商场，成了行业内外人士的隐忧。以笔者看来，这几年来东莞兴起营造大型商场（包括主城区和各个镇街），这既有东莞原先高端大型商业形态欠缺，补历史欠账的原因，也有东莞大型商场营建成本和管理成本较低，拉低了进入门槛，从实际情况上看，并未过剩。在东莞大型商业形态上，老牌的西正路商圈、运河商圈、石龙商圈，都缺乏大体量的、高端的，能提升商圈品质的大型商业体出现，部分商圈渐渐走向衰败。而以地王广场和星河城为代表的东纵商圈，以汇一城和莱蒙商业中心为代表的鸿福路商圈，因为地段突出、规划得力，成了大型商场扎堆兴建的地方，现在大型商场的大力兴建，是东莞商圈的新老接替。

       在大型商场成本上，东莞2013年商业地产成交为均价12286元。与此相对的，上海商业地产成交均价22279元，成交均价约是东莞一倍。从地价上看，与北上广深等一线城市比，相对来说在东莞兴建大型商业体的成本极为“低廉”。而在劳动力成本上，上海当前最低工资为1820元，东莞为1310元。相对较低的劳动力成本，使得需要大量劳动力的商场业态运营成本也较低，这样使得东莞的大型商业地产从投资到运营，只要维持一个较低营业额，就能达到盈利。

       另外，在商业业态上，东莞的商圈基本都做到的差异化竞争。因为地价相对偏低，如华南mall、星河城都引入了大量餐饮企业，这在上海、广州等大型高端商场中几乎是不可想象的。餐饮企业相比百货衣贸，每平方米产值低，且带来客流并不精准，所以大型高端商场少有成规模、大型的餐饮进驻。而对东莞而言，东莞较低的商业地价和运营成本更乐意招揽餐饮企业进驻，何况餐饮企业还能带来可观的人流。

       从国内外其他城市来讲，商圈的聚集效应并不忌讳高端商场扎堆。比如上海南京路短短1.2公里，就有百联世贸广场、上海置地广场等数十家大型商场，广州天河商圈亦是如此。大型商场扎堆能带旺商圈人气，提升商圈的聚集效应，当前鸿福路商圈大型商场一个个的建立，其实是对整个商圈环境的添砖加瓦之举。

       鸿福路、东纵路商圈的崛起，给东莞其他老牌商圈和一些镇街低端的商圈业态带来了真正的挑战。面对东莞一年近二千亿的社会消费品零售总量和轻轨陆续建成带来的人流聚集效应，东莞的商业格局和形态，正迎来重大变革。（孙平）