天河商圈购物中心哪家租金最高?天河城!
今年第一季度被公认为广州第一商圈的天河路商圈迎来最后的重磅项目——天环广场的开业(试业),又使近期零售商业的焦点回归购物中心。作为后起之秀,太古汇、天环广场等项目将更多更高端、更新鲜的品牌引入广场,引领零售风向标。不过,新快报记者获悉,天河路商圈至今租金最高的商圈仍是天河城,无人能敌。
后起之秀租金仍不敌天河城
目前已于3月26日试业的天环广场主要是开了首层和苹果店及负一层的一些快时尚品牌,平均租金大概估计在600-800元/平方米/月之间。高力国际零售房地产服务部董事林丹表示,预计天环广场开业期间,整个购物中心的租金在300元/平方米/月,后续将有发展的空间。而目前天河路商圈购物中心,租金最高的则仍是天河城。天河城二三层的凭效租金(实际业绩×扣点÷面积)能做到两三千元每平方米每月,而其七楼的餐饮店也能做到按建筑面积计算的400元/平方米/月的最高水平。
天河城租金至今屹立不倒的原因何在?林丹透露,天河城是广州地铁1号线开通之后出现的首个购物中心,地铁直达带动人流。其次,天河城二、三层的商铺至今仍保持以公开招投标的透明且公开的方式招租,也是使其整体拉高了二层、三层租金的主要原因。“甚至有可能出现一层商铺租金还低于二层商铺的情况。不过,很多进驻天河城的商家就是能赚到钱。按照‘保底+提成’的租金收取方式,不少天河城二、三层的商家都能做到2000-3000元/平方米/ 月的凭效租金。”林丹解释说。据了解,目前太古汇首层商铺的租金则在1500-1800元/平方米左右。而街铺的最高租金纪录则仍是在北京路。
天河路商圈或迎来新一轮大洗牌
根据戴德梁行、高力国际、仲量联行等发布的商业报告,今年第一季度,广州的商铺物业需求平稳,空置率和租金水平为相对维持稳定。高力国际方面表示,第一季度关于商铺投资的问询量保持较高水平,国际及国内投资者均表现出投资意愿。同时,投资者关注区域逐渐转向商业氛围逐渐成熟的非核心区域。
戴德梁行方面表示,购物中心也在继续发力精细化运营,在调整自身定位的同时挖掘品牌和业态的最优组合,探寻改革之路:如正佳广场推出演艺剧院、极地海洋世界,天环广场引入诸多新品牌进入广州,太古汇深挖服务与购物环境升级等等,各大商场的个性化、差异化升级改造逐渐显现成效。业态方面,快时尚和餐饮仍是市场扩张的主力,品牌在扩张的同时更加注重铺面设计及服务个性化的打造。值得注意的是,越来越多的非传统零售业态开始成为购物中心吸纳空置、丰富业态的新力量:曾被认为是实体商业市场争夺者的线上零售商如乐视、小米,开始发力线下拓展实体店。万科、美的地产、时代地产也纷纷在购物中心打造“城市客厅”,新业态的加入和线上线下的新融合,或将为未来购物中心的运营提供新的思路。
“天河路商圈未来迎来更深层次的大调整,整个商圈到底是朝着更加融合的方向抱团发展,还是分化出各自更加鲜明的特色,还有待观察。”业内人士表示。高力国际方面也表示,天河路商圈在未来几年不会有新增供应商业项目,未来的项目定位及品牌调整会呈现更加明显的差异化。对于某些已经在商圈内多个项目均开店的品牌,未来是否增加布局还是集中精力打造明星店铺,值得继续关注。这位业内人士还提出,如今广州零售市场买手店和设计师品牌开店成风,如男士精品服饰买手店01MEN、上海卓新服饰有限公司的原创设计师品牌MU和源自日本以买手为主导的品牌BYSelvage,还有设计师品牌City’s Alley 已经集体进驻天环广场。在如此低迷的服饰零售表现下,这类型店铺仍然抱团扩张,预计在接下来将持续发展。
展望未来,五个新项目预计于2016年余下季度正式开业,合计建筑面积约40.8万平方米,均将定位为大众市场。随着非核心区域存量占比不断增加,其低于全市平均水平的租金或将在未来几个季度内抑制整体租金的增长。
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社会消费品零售总额同比增速放缓
广州市统计局公布的数据显示,今年1至2月,社会消费品零售总额同比增速为8.4%,相比去年同期11.5%的增幅回落约3.5个百分点。
仲量联行方面表示,在整体租赁市场活跃度较低的情况下,受益于消费升级和品牌认知度提高,贴合年轻群体及家庭消费的中端品牌扩张步伐稳定,偏好已有良好销售业绩表现的成熟商场。部分商场的业态及租户品牌调整取得了较为明显的进展,抵消了上述个别商场空置率上升造成的影响。
本季度广州优质零售物业整体空置率环比小幅下降至2.1%。第一季度,保持稳定扩张的零售商选址决策更为谨慎,青睐核心及次核心商圈销售业绩表现较好的商场,因而这部分商场支撑全市整体租金水平,而其他商场租金表现则相应受限。全市优质零售物业整体平均租金与上季度基本持平。
未来五年将开业的新购物中心项目(含今年)
项目 区域 预计开业时间
凯德云尚广场 白云 2016年
天环广场 天河 2016年
番禺永旺梦乐城 番禺 2016年
捷登都会 越秀 2016年
天河新天地 天河 2016年
合生广场 海珠 2017年
K11 天河 2017年
天汇广场 天河 2017年
番禺天河城 番禺 2018年
金沙洲永旺梦乐城 白云 2018年
祈福商业项目一期 番禺 2019年
恒基海珠广场项目 海珠 2019年
祈福商业项目二期 番禺 2020年
(整理自高力国际)