广州大商场和小租户新一轮洗牌:小街铺退 大商场进
合城月历礼品城不少临街商铺都关门了。
广州大商场和小租户正开展新一轮“洗牌”
文/广州日报记者全杰 图/广州日报记者廖雪明
临近年末，零售业持续不景气很让商户吃不消，广州不少区域开始出现商铺关门转让潮，商铺租金涨势也渐趋放缓，甚至出现了下行压力。但有危也有机，部分商圈旺区依然一铺难求，多个大商场更是赶在年末扎堆高调开业。
记者走访：关门潮席卷批发市场地下商场
广州商铺关门潮来得最猛的当属批发市场，其中位于白云区的合城（国际）月历礼品城，有超过2/3的商家关门，80家商户仅剩26家开业。“以前我们每天能接几万元甚至几十万元的大单，但去年开始，业务量就开始转差。”
“关门潮”也影响到了市中心的地下商场。位于珠江新城的“花城汇”，开业3年以来人气和生意持续低迷不振，今年年中数十家商铺“集体出逃”。记者昨日看到，场内不少商铺仍处于关门状态，尽管是周末，但逛街的市民并不多。
零售业持续低迷已经让商户捶心跺脚，如果再加上周边修路围蔽，那商户就真是昂天长叹、欲哭无泪了。“天河东路修路这6年，几乎将这里的商业氛围彻底打散。”一家地产中介的高层经理说，即使现在恢复通车了，但市民多是匆匆而过，陷入了“旺丁不旺财”的困局。
即便在上下九、北京路等步行街商圈，也出现商铺结业的现象。不过由于地理位置好，这些商铺一撤走，马上有新租户进驻。记者在下九路靠近宝华路一带看到，一家商铺正在装修，工人新老板打算做熟食。
大商场抢占市场份额
有意思的是，那边厢小租户喊租贵关门走人，这边厢大商场却肆意扩张。
在南海“铩羽而归”的新光百货，重新“杀”回广州市场，以不到半年的惊人速度在海珠区再落一子。与以往单纯以百货为主力店“身份”进驻不同，这是新光百货首次尝试整体承租模式，接盘海珠新都荟打造邻里社区型购物中心。
广百百货新市店则强势回归百信广场，成为白云商圈一大购物航母，不仅将经营面积扩大，还带来了稻香、海底捞等知名餐企一同进驻。
当前，商业地产商在各地跑马圈地。以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、金沙洲等区域也在不断建商圈。业内专家认为，目前市场上，大商场和小租户正在开展新一轮的“洗牌”。“一方面街铺在倒闭退场，但大商场则抓紧抢占市场份额，甚至将百货商场购物中心化。”
原因分析：供应大增电商冲击租金或下行
多位商业人士在接受广州日报记者采访时表示，零售业不景气，是商铺退场的主因。商业评论员关时深表示，“当租金升高、但营业额却不见涨甚至跌，商户就会考虑退场。”
另一个原因是，当前商铺供过于求。据戴德梁行等机构统计，今年广州将新增商场面积56万平方米。如果以过去5年年均消化10万~13万平方米计算，仅今年的新增供应就要4~5年才能消化完。
“目前由于商业物业供应出现过剩，再加上近几年来零售业持续低迷、电商的冲击，部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求，变成买方市场。”广东流通业商会执行会长黄文杰表示。
“以前一铺养三代，现在已变成三代养一铺。”业内人士普遍认为，大量的新增供应，肯定会导致商铺租赁市场竞争更加激烈，预计将会拖慢租金增长幅度。对于商铺投资前景，有地产中介认为，商铺租金回报率的下跌，将导致商铺价值的下降，至少未来三五年商铺的升值空间不大。同时，如果不计物业升值，商铺的投资回报率每年仅3～4个点，远不及银行理财产品动辄5%以上的收益。
有商业专家表示，在科技革新与消费习惯发生变革的今天，体验消费、情景消费与社交消费已成为实体商业租金收益与入驻率提升的基本保证。各大商圈都将升级调整，成熟优质商业实体供应越发紧缺，优质购物中心会激流勇进，传统百货和商业街则面临严峻挑战。在这样的背景下，预计明年上半年全市商场实体租金将难以出现较明显的增长。