东莞商铺进入空置高发期 倒逼售价租金双降
一度生意兴隆的“锅神”火锅店贴出了重新招租的告示。
新年已过，许多行业进入到传统的生意清淡期，加上电商的步步紧逼，商业地产尤其是沿街商铺的经营压力倍加凸显。来自业界人士的统计表明，去年全年商业地产的供应面积持续增加，但是销售面积较之上一年度减少了将近20%。这一情形足以说明，商铺的库存在增加，无论是商业地产的销售还是铺面经营都在进一步承受压力。
商铺空置高峰杀到
农历新年到来前，市中心城区部分商铺就已提早关门了，但并不是所有关门的商家都回家过年，其中有一部分或是租约到期，或是经营不善，这门关上后就没打算再开了。
近日，在网上有人发出帖子称，东莞的各个商业消费场所正在发生变化，比如一些人流量较少的社区道路，商铺空置率将会越来越高，而一些开发成功的新型社区，由于人流量聚集较快，正在形成新的步行街或者综合性商业区。这一现象对商铺业主和开发商提出了新的考验，闭眼买商铺养三代的可行性正在进一步降低。
连日来，记者在市中心城区部分街道实地查看时发现，正如帖子中所说，商铺的经营压力正在凸显，由以前的周期性清淡到了现在持续性冷淡的关头。具体表现为租金下降、商铺关门长时间无人承租等等。
西平作为南城最大的新型居住社区聚集区域，尽管开发时间至今已有十年，然而，除了宏图路景湖时代城片区较为成功之外，其他大面积的商业地段依然人流量不大，沿街铺面生意清淡。
在西平人流量最大的家乐福附近，目前至少有将近十家大中型餐饮门店关门，其中部分贴上了重新招租的告示。一度生意兴隆的台湾“锅神”火锅店自从年前关门打烊之后，长时间没有开启。昨天，记者发现业主贴出了重新招租的告示，电话中，业主告诉记者，该铺面目前至少需要每平方米月租金150元。不过这属于最初的报价，言谈之中可以有适当的降价空间。
在景湖时代城另外一家关门的门店面前，一位前来打听价格的男子告诉记者，他有意将其租下来经营一间酒庄，但是价格必须控制在每月每平方米100元之内，高出这个价格便无法承受。这间门店距离原锅神火锅店仅仅两百米，由此可见，业主的报价与商家的要求尚有一定的距离。
在怡丰路，每年新年一过，都是门店改换门庭的高峰期，今年也不例外。至今已有好几家大中型门店贴出了转让的告示，涉及餐厅、超市以及水果店等多种行业。
物管方怡丰都市广场的保安员告诉记者，这些关门的业主都在抱怨生意没有起色，而租金太高，经常是一个月下来，所获取的毛利还不够支付房租。
空置倒逼售价租金双降
记者了解到，由于高库存以及高空置率的双重压力，导致近期的商业地产情况不容乐观。地产研究机构提供的数据表明，去年全市商铺成交不超过43万平方米，而全年的商铺供应量为81万平方米，加上今年新楼盘、新项目又将进入市场，压力进一步加大不可避免。
地产研究人士李兴旺等人均作出评估，2014年商铺全年成交为56.45万平方米，意味着去年同比和环比都呈现市场下滑的局面，而对于开发商而言，已经做出的规划和建设，基本上无法改变。
曾经有消息表明，商铺价格居高不下的情形已经在这一轮的高库存面前有所松动。地产中介人士陈华轩告诉记者，以往，同样一个项目的商住楼，一般开发商都将沿街一楼、二楼建设成为商铺，而商铺价格通常是楼上住宅的两倍甚至三倍。但是现在这个情况开始松动，一些地段不好，远离商业街的社区商铺，价格已经基本上和住宅持平。
售价的下滑被业界人士称为商铺回报率理性回归，这是市场正常的走向。从长期来看也主导商业地产的供需结构。记者了解到，目前全市商铺库存量大约为157万平方米，整体库存压力还是偏大。
市场的饱和为下游经营者带来更大压力，具体表现为商铺租金直线下降。以西平为例，去年上半年该片区核心区域的一楼铺面月租金普遍不低于每平方米两百元，而昨日记者打听到，每平方米150元的月租金是普遍行情。对此，陈华轩等人认为，一次性大幅度下调租金在东莞市中心城区尚是首次出现。这种行情一旦出现，接下来再次上扬的几率不会很高。
业界：降价销售仍有利润
商铺价格奇高一直以来深受业界诟病，这一轮的市场低迷将在一定程度上打破这一怪圈。商铺售价曾经一度被炒到住宅价格几倍甚至十倍，商铺售价下调对商业地产长远发展来说并非一件坏事。
一位不愿意透露姓名的地产开发商管理层告诉记者，商铺售价远远高于住宅价格，是一直以来传统经营模式炒作而形成的。实际上，开发商在运作商住楼时，铺面成本是和住宅成本一同核算的，甚至在一些项目中，商铺的成本比住宅更为低廉，因为部分商铺并不配套厕所、水管、燃气管道、厨房等等，因此设计结构更为简单，成本自然更为低廉。
“平均来说，商住楼的商铺目前在东莞，市中区总的成本大多徘徊在每平方米8000元左右，一些土地价格低廉的镇街则更低。但是售价基本上在每平方米20000~50000元。”上述人士说，如此算来，即使商铺售价再下降一半，开发商还是有得赚。
不少业内人士认为，降低售价，为经营者减轻压力，从宏观来说并非坏事，总是一味地炒高售价，吓退了一大批经营者，回归到理性的价格状态，反而有助于小本生意人进驻开店。