【两会】“因城施策”去库存的政策空间猜想
和讯房产消息 今天（3月5日）的政府工作报告中指出，要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”这被很多人认为是政府工作报告中对房地产政策的最重要表态。
易居智库研究总监严跃进分析指出，“这实际上体现了目前对住房消费需求积极培育的政策导向。“合理消费”四个字大有文章可做，应该理解为对二套住房消费需求的认可，同时也是鼓励购房者积极置换新房的一个信号。
通过对此类需求进行税收和信贷政策的支持，能够促使购房者有相对较低的购房成本，实际上此前包括契税、营业税、20%的商业贷款首付比例的政策，已经体现了这一点，后续不排除还会有类似的政策出现。
同时，对于住房刚性需求和改善性需求的提法，对于后续各地政府和房企的供给侧结构性改革的落实应该有较大的启示。预计今年房企在拿地方面会重点考虑144平方米上下的物业开发，尤其是此类物业目前契税政策总体较低，预计购房者也会积极认购此类房源。
报告继续强调“因城施策化解房地产库存”，基本上可以认为在今年3-6月份，各地会继续出台地方版本的去库存政策，不排除一些低首付的购房政策出现，关键要看各地政策的匹配度。当然，对于去库存来说，总体压力在积极释放，政策有效性值得肯定。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，二线城市如沈阳、长春、大连、青岛、西安等，大部分三四线城市如舟山、淮北、大同、南平等仍然面临较大的市场“去库存”压力，地方政府刺激房地产市场复苏和回升采取的措施，主要包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、放宽户籍制度、鼓励农民工购房、个税抵扣房贷利息等。
张宏伟指出，从目前楼市发展特征来看，上述措施极有可能会在非限购城市落地执行或进一步放宽执行（半数以上二线城市、大部分三四线城市）。具体来讲，新的“救市”措施有可能会聚焦以下几点：
1、降首付：首套房首付降至两成（本项政策非一线城市已执行，如果必要首套房首付可以降低至一成或1.5成，以尽快去库存）；
2、供地节奏：针对有库存压力的城市，控制供地节奏，以此调节市场供求关系；
3. 税费补贴创新：预计政府将在税费补贴方面做出创新，除了一般性的财政补贴购房者之外，将同时出现如农民工购房补贴、大学生购房补贴、房贷利息抵扣个税等减税尝试；
4. 加强货币补贴： 进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。
5. MBS和公积金资产证券化会加速推进，增加市场流动性，进一步去库存。