土地出让收入大幅下跌 市场冰火两重天

　　财政部今天公布了8月份的数据，1-8月份土地出让收入比去年同期已经减少了超过一万亿，下降38.4%。土地市场的这种快速跌落正在成为今年的新常态，即使8月份的房地产销售已明显回暖，但能拉动的土地市场也仅仅限于少数一二线城市。

　　土地出让收入一直是地方全口径收入的重要组成部分，也是地方国企资本运作的重要工具。而今，土地市场的大规模遇冷可能会对地方财政稳增长措施带来一定影响。

　 　导读

　　尽管供应减少了，但从成交情况来看，大量土地还是出现了流拍。全国300个城市共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少 36%；成交面积 5389 万平方米，环比减少 29%，同比减少 40%。成交环比、同比减少的幅度，均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

　　一面是北京五环外拍出楼面地价5万的“地王”，一面是许多二三线城市土地流拍，供需失衡。

　　这正是当下房屋销售市场的折射。9月15日财政部公布的数据显示，8月份房地产营业税增长28.1%，主要是受房地产销售回暖带动。但销售回暖并没有带动土地收入同步增长，相反土地市场仍保持高速回落的态势，1-8月，国有土地使用权出让收入同比下降38.4%。

　　地价、房价无疑具有相互的传导效应，土地市场的火爆仅限于北上广深这样的少数城市，大多数的二三线、三四线城市楼市依旧冷清尴尬。

　　一线城市的房地产市场率先回暖成为了开发商对于该等区域的“安全性”确证，导致他们集中跑到一线城市哄抢土地，而这反过来又加剧了三四线的去库存困境。

　　开发商们的心里也充满了矛盾，不能去过剩的三四线，只能抢一二线尤其是一线土地，8月份房地产投资增速再次创下新低；但这种过度的哄抢，已经将一线土地价格推至天价，未来经营堪忧。

　　北京：五环外的地王

　　8月31日到9月9日，10天内，北京出现了连续4宗楼面价超过5万的地王。

　　这四幅地块分别位于石榴庄、东坝以及孙河，除了石榴庄位于四环外，其他三幅都是在北京五环外，在两三年前，都是入不了开发商的眼。

　　然而，在2015年房企扎堆一线、激烈竞争之下，这些地块也成了香饽饽，地价翻倍增长。而卖出这些土地，让北京市今年的土地出让金一举突破了1000亿，达到了1012.83亿。

　　不仅是北京。中原地产研究部统计数据显示：截至9月13日，一二线城市在金九银十初期，出现了地王频出的现象。9月一线城市成交7宗住宅土地，平均溢价率超过34.53%。平均楼面价达到了1.73万的年内最高点，二线城市也已经成交了72宗土地，平均溢价率高达47%。平均楼面价也达到了3715元每平米，均为年内最高点，也创造了最近几年的最高纪录。

　　从房企动向来看，2015年，前十大标杆房企拿地全面回归一二线，标杆房企一线城市已经购入土地面积684万平米，二线城市购入土地2959万平米。这两大指标均处于历史最高纪录。年内，标杆房企在一线城市拿地占比高达12.4%，而在一二线城市合计高达65.9%，基本已经放弃三四线市场。

　　进入9月，标杆房企在一线抢地更加明显。截至15日，标杆房企一线抢地已达130.22亿，其中北京一地已过百亿。

　　据公开数据统计，2015年以来，总价地王和单价地王均位于一线城市。全国土地成交总价最高为广州海珠区广纸片区地块，总价为88.9亿元；楼面单价最高的为深圳福田区深南香蜜立交西北侧地块，楼面单价为7.77万元/平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，一线城市最被标杆房企看好，虽然地价不低，但市场成交的热度高，能够维持一定的去化，而且一线城市房企库存、土地部分消耗比较严重，房企自然积极补充一二线城市的土地，相对而言，对三四线城市的拿地积极性不是那么高。

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