土地市场释放遇冷信号 开发商或加快建设速度

土地市场释放遇冷信号 开发商或加快建设速度

楼市转冷的信号正逐渐传导至土地市场：二季度全国土地成交价款增速迅速回落，地价上涨动力明显减弱。土地市场趋冷，地产开发商们对后市预期如何？楼市定价策略会如何调整？

土地市场释放遇冷信号

“2014年1~6月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国土地市场趋冷态势明显。前6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%；土地成交价款4031亿元，增长9%。

业内人士认为，全国土地成交量的大幅回落，主要是因为上半年楼市表现低迷，开发商资金链紧张，购地意愿不高所致。

中原集团研究中心数据显示，一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正，这一情况与2008年一季度大致相当。而2008年二季度开始，全国即出现了大范围的降价情况。

据中原地产监测，截至今年6月底，十家标杆房企权益购地总金额为1219.6亿元，相当于去年全年购地金额的36.6%。如中海和招商的购地金额是去年同期购地金额的六成，其他房企的购地金额均不及去年同期购地金额的四成。

市场趋冷流拍与地王却并存

素有全国楼市风向标之称的上海，在今年土地市场趋冷的情况下，不仅出现了首幅流拍地块，同时还“诞生”了全国单价新地王。

6月9日，上海规土局终止了奉贤区某地块的出让。该地块起始总价53339万元，规划建筑面积197549平方米。自5月16日接受竞买申请以来，仅有5名竞买人领取了竞买申请书，实际参与竞买申请人数依旧为0。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，一般来说，土地市场出现地块流拍，与楼市低迷有很密切的关联性。在2008年、2011年均出现类似的情况。

时隔仅一个月，上海市黄浦区五里桥街道一宗纯宅地被丽丰控股旗下公司以5.77亿元价格竞得，溢价62.5%，成交楼板价59859元/平方米，剔除30%的保障房部分，该地块的土地楼板价高达85513元/平方米，刷新了全国单价地王纪录。

世邦魏理仕中国区主管陈仲伟认为，单价地王的诞生并不具备标杆意义，这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。“一般来说，在市场萧条的时候，政府会推出好地块。由于该区域地块的稀缺性和‘迷你’性，产生全国单价地王也并不为怪。”

地市趋冷影响开发商定价策略实际上，曾被业内认为“只涨不跌”的一线城市在此轮调整中并未能“独善其身”。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，2014年上半年，上海的土地出让总面积和成交总价同比分别下降12.8%、10%。

其他一线城市的土地成交也大幅缩水。搜房网数据显示，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次见底，土地出让金不足2亿元；广州6月土地成交金额为28亿元，较5月缩水三成以上，同比下滑达八成。

记者采访的多家房企普遍认为，地市遇冷将对后期定价策略产生一定影响。

易居中国执行总裁丁祖昱表示：“在房价涨幅回落态势已经确立的情况下，如果房企长期拿地不开发，囤地的成本就将高于其资金成本，甚至会把企业拖死。”

世茂集团副总裁蔡雪梅也坦言，目前市场虽然处于观望期，但需求并未丧失。“市场低迷时，开发商的竞争力就剩下了价格。在这样的情况下，我们就要改变定价策略，甚至开盘流程和开盘节点也要改变。”

瑞银首席经济学家汪涛表示，目前市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升，再加上开发商面临财务困境，开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设速度，从而提高销售、加快周转，房价下行压力也会逐渐加大。