土拍逆市升温，房企看好东莞发展前景
3月25日，东莞万江1宗商住用地成功出让，上海岐若企业管理有限公司（世茂）以逾16亿元竞得该地块，可售楼面价18481元/㎡。这是3月中旬以来，东莞成功推向市场的第三宗商住用地,且三宗地均以不低的溢价率成交，竞拍过程较为激烈。
疫情之下，各地房地产行业对比以往稍有沉寂，但东莞却掀起了一阵土拍热。东莞土拍的逆市现象，也让不少市民产生了东莞地价、房价是否会出现较大波动的担忧。
为此，记者多方采访，对专家、投资企业的看法进行梳理后发现，在今年土地供应有所增长，地块优质的大背景下，价格呈现出合理、稳定的趋势。
▲东莞CBD规划图（资料图）
多家新房企进军
3月中旬以来，东莞厚街、麻涌、万江三宗商住用地挂牌，均以不低的溢价率成交。可以说，2020年的东莞市房地产土地市场，一开头即取得了满堂红，竞拍土地的异常激烈，其热度不亚于2017年的房地产土地市场。
这三场土拍火爆到什么程度呢？每场最少有11家企业，最少经历55轮报价。例如万江街道编号为2020WR004地块，历经58家企业59轮报价，最终以终此报价方式才确定归属；厚街镇汀山社区编号为2020WR001地块吸引11家企业参与竞拍，展开了70轮报价；麻涌东太村编号为2020WR002地块吸引16家企业参与竞拍，展开了55轮报价。
值得一提的是，上面所提到的厚街、麻涌地块，均被深圳公司拍得,属于久未参加或新进东莞市场的企业，而万江地块则是上海企业，为首次进军东莞主城区。在过去的2019年，参加东莞商住用地竞买的地产商明显增多，新进房地产商就有深圳鹏瑞集团、深圳市天健集团、福建福晟集团、美的置业集团、深圳华侨城集团、首创集团等房企。
土拍竞争越激烈，说明外界对东莞的未来发展前景所看好。麻涌东太村地块的投资方是南太投资（深圳）有限公司，该公司的品牌管理部品牌经理吴圳煌说，公司对投资东莞充满信心。东莞毗邻深圳广州，位于粤港澳大湾区的核心地带，是广深港澳科技创新走廊的重点城市，再加上高铁城轨的建设，有利于创新要素跨境流动和区域融通。随着深莞一体化的加强，深莞融合的提速，公司非常看好东莞的未来。
此外，东莞市政府在2月下旬出台的《东莞市人民政府关于进一步优化政府服务加快惠企政策落实的实施办法》中提到：执行竞拍保证金按最低费率（出让底价的20%）计收，放宽出让金缴纳日期至成交后两个月内。在这些利好的政策的加持下，将有效降低企业的资金压力，进一步激发房地产企业竞买土地的积极性。
成交价在合理区间
土拍市场的持续火爆，这是否意味着东莞的地价又要涨了？别着急，让咱们先来看一则数据，2019年东莞商住成交土地均价为每亩2069.4万元，其中城区片区均价最高，为每亩2818万元。
对比今年新挂牌的三宗土地，万江街道地块亩均3902.6万元，厚街地块亩均2361万元，麻涌地块亩均1393万元。除了万江街道地块位于中心城区，周边配套完善等因素导致地价较高外，厚街、麻涌两地块的均价与去年相比较为平稳。
“目前市场变化有些大，不确定因素较多，但参照地块周边的售价来看，加上中心城区的土地资源偏紧，价格处在合理区间，企业可以出手拿地。”东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示。据了解，万江地块由上海岐若企业管理有限公司以163123万元所竞得，剔除配建安居房的面积，实际可售楼面价为18481元/平方米。
陈骏良表示，疫情对东莞楼市的影响是暂时的，从长期来看，东莞楼市仍将保持稳健。“长期来看，东莞身处粤港澳大湾区，地理位置优越，轨道交通、知名大学落户等一连串利好消息不断传来，东莞房地产发展前景十分可观。在这样的大环境下，整体上东莞房地产的走势不会有太大的起伏，将稳中前进。”
构建土地管理新格局
从东莞市历年国有建设用地供应情况看，东莞市2003-2019年共供应国有建设用地3324宗，供应面积17015.431公顷。其中，2011年至2018年，东莞每年国有建设用地供应面积都超过了1000公顷，但是，2019年供应国有建设用地面积却跌至705.5187公顷，为近10年来最低。
2019年的数据显明，当前全市建设用地后备资源紧缺。不过这并不代表东莞已经到了无地可供的地步。实际上，2019年也正是东莞构建土地管理新格局过程中的一个过渡期。
3月23日，《东莞市2020年国有建设用地供应计划》（下称《计划》）正式出炉，今年东莞市国有建设用地供应计划指标为1095.4217公顷，计划供应49宗住宅用地（含商住用地），占计划指标的20.96%。相比去年，供应面积增加了，住宅用地宗数也上升了，但对土地的使用和规划却更加的精细、科学。
除了公布供应计划指标等数据信息外，《计划》明确提出要积极构建土地管理新格局，建立健全资源与环境开发保护的科学机制，创新闲置土地分类处置、地下空间权使用管理等制度。此外，东莞还将推动“三旧”改造常态化、长期化，“改造盘活”，提高集约用地水平，每年预留5%新增建设用地指标支持成片更新改造，探索组建城市更新和土地整备中心。
在这种科学精细化的土地管理新格局下，相信东莞提出的力争三年实现城市更新3万亩并不是空谈，必定会整合出越来越多的优质土地资源，今年“逆向”增长的10余宗住宅用地、 100多公顷供应面积，或许就是最好的说明。
品牌房企助推品质东莞
“在东莞城市土地供应量严重稀缺的背景下，城市更新逐渐成了东莞城市建设的一个新风口。城市更新的总体规模和推进力度都是比较大的，成为当前政府推动品质提升、打造湾区都市的重要抓手。” 华阳国际设计集团副总裁、教授级高级规划师温春阳表示。
温春阳认为，随着更新改造的深入推进，东莞城市更新市场将迎来以下两方面的重要转变：一是由追求数量，向品牌化、品质化转变。2019年东莞城市更新已公示的单元划定项目共计55个，这些项目总占地约1000万㎡，改造后建筑面积约2300万㎡，规模体量十分巨大。大量项目进入市场后会加剧竞争，同时政府对城市品质的要求不断提高，东莞也更加需要借助品牌房企的力量进行城市升级，打造现代国际化都市。因此未来更新项目必须从追求数量向追求质量转变，发展商的品牌、品质将成为重要的关键。
二是由类型单一，向政府主导的多元化开发模式转变。当前东莞已公示的更新单元划定项目大部分为商住、居住类，采取单一主体挂牌招商模式，更新的模式和方向都较为单一。今年东莞将启动“一镇（街道）一片”优质生活圈建设工作，探索城镇十五分钟生活圈打造、品质提升的方式；另外在产业园区连片升级改造、工业上楼方面，也在研究多元配套模式，提供多样化的社区配套。未来东莞城市更新将在政府主导层面，进行多类型、多模式的多元化更新探索，房地产的更新改造市场也迎来多样化的转变。
全媒体记者 覃志杰 王子玺/文
全媒体编辑 符德明