穗地价破5万有销售称楼价将破10万 真相:9成房企亏钱

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　　4月28日，广州将会再迎来一场土拍大战，很多准备买房的人又开始在心里打鼓：这次地价会拍到多少？周边的楼价又会受到什么样的影响？

　　在刚过去不久的3月29日，广州海珠区石岗路地块拍出了5.5万/平的新纪录，很多楼盘的销售人员有了新的广告词：你看现在的地价都5.5万一方了，未来的楼价肯定要上8万，甚至会破10万。

　　这样的话会你信吗？

　　不管你信不信，你听到了一定担心又焦虑。

　　对此，楼市君专门做了一个调查：那些被高价出让的地块，到底“过”得怎么样？拍地狂欢后是继续风光无限，还是一声叹息从香饽饽变成了烫手山芋？

　　楼市君对比2013年5月至2014年1月这半年期间，广州出让的10块高价地发现，这些高价地的楼面地价最高的达到34589元/平，最低的为10701元/平，其中有四个地块的楼面价超过了当时周边房价，拍地后因“面粉”贵过“面包”轰动一时。

　　然而，截至2017年4月初，这些高价地的销售情况并不乐观。

　　从合富辉煌提供的数据以及楼市君查询阳光家缘的数据可以看出，这10个高价地项目中，只有保利红馆销售金额达到拿地总价的263%，保利学府里销售金额达到了106%，其它8个连拿地的钱都还没赚回来。

　　这其中越秀南洲路项目迟迟没有入市，金融街融穗华御、佳兆业城市广场、佳兆业天御和保利爱特城4个项目的销售金额只还不到地块总价的50%。

　　如果算上开发建设的成本，10个高价地9块都在亏钱。

　　楼市君为你吐血整理出这10块高价地的生存现状：

　　 保利红馆：卖了21亿赚到钱了！

　　2014年1月，保利以8亿拿下保利红馆所在地块，当时楼面价为18695元/平。

　　拿地后不到一年时间，也就是在2014年12月，保利学府里就进入销售环节，被称为广州最快楼盘。该盘总价150万元起的两房、200万元左右的三房备受年轻白领喜爱。

　　目前销售总金额21亿元，销售金额和地块总价比为263%。是10大高价地中表现最为亮眼的一块。

　　 保利学府里：刚刚收回了拿地成本

　　2014年1月，保利以17亿拿下保利学府里所在地块，当时的楼面地价为17564元/平，拿地后不到一年时间，也就是在2014年12月，保利学府里就进入销售环节，被称为广州最快楼盘。

　　目前项目销售总金额18亿元，销售金额与地块总价的比为106%，成功收回拿地本钱。

　　 佳兆业城市广场：拿地46亿销售18亿

　　2013年6月，佳兆业46亿拿下佳兆业城市广场楼盘所在地块，当时楼面地价为10701元/平。

　　项目分4期开发，主力户型为90-140平米全复式单位，全项目预计2018年全部开发完毕。目前项目销售总金额18亿元，销售金额和地块总价比为37%。

　　 恒大御府：不到700套3年没卖完

　　2013年6月，恒大集团23亿拿下恒大御府楼盘所在地块，当时楼面价24997元/平。

　　项目为16-18层欧式低密度洋房，规划户数664户，2014年11月底开盘，带装修均价38000元/平，虽然货量不多，但销售缓慢。

　　根据合富辉煌的数据显示，直到今年3月底，该项目销售金额16亿元，销售金额为地块总价的70%。

　　 中海花湾壹号：地价收回了一半

　　2014年，中海在广钢新城两次土拍上以总价115亿元分别拿下3宗地和1宗地，折合楼面地价分别为17950元/平方米、18471元/平方米、18313元/平方米以及约14000元/平方米。

　　根据规划，中海花湾壹号将打造成为130万方国际地标综合体，涵盖“住宅+公寓+商业”三大业态。不过，截止到4月9日统计数据，销售金额约61.5亿元，仅占地价的54%。

　　 金融街·融穗华府：地价还有10亿没回本

　　同为广钢新城的一员，2015年11月，金融街·融穗华府紧随着花湾壹号面市。扣除配建面积、不计配建建设成本，当时总地价约30亿元，折合楼面地价为20337元/平方米，也是当时的高价地成员。

　　融穗华府主推100方以内的两房至三房单位，虽然面向的是刚需人群，但近400万的入市门槛对于很多年轻买家来说并不轻松，加上密度较高，项目去化较慢。

　　目前仍冒险打擦边球推3万抵20万团购的优惠。截止3月底，项目销售总额约20亿元，回收约67%的地价成本。

　　 华发荔湾荟：开盘一再推迟销售仅3亿

　　2014年2月，华发以14.23亿拿下芳村的铝厂地块，配建安置房建筑面积1800平，楼面价15914元/平米。

　　虽然这地块不是当年之最，不过看它的出让条件也没那么简单：要求居住用地，中小套型（90平方米以下）比例不少于60%。

　　这对住宅产品提出了比较大的限制，精品刚需户型可能就是唯一出路。涉及到市场等因素，华发荔湾荟的开盘时间一推再推，截止目前项目仅销售3亿元，资金回笼速度极慢。

　　 保利爱特城：还有30亿地价没回本

　　2013年10月，越秀力挫四大巨鳄 43.5亿元斩获萝岗地块，折合楼面价9181元/平方米。拿地不到一个月后，该地块再次传出消息，由越秀地产携手保利联合开发。

　　2015年越秀保利爱特城首次开盘，推出楼高18层的4号楼，产品定位刚需住宅，户型为83-99平方米的三房单位，带装修均价区间为11000-12800元/平。业内分析人士指出，地价再加上建安成本、营销费用等成本，这样的入市价格已经是成本价。

　　截止今年3月底，该盘销售额为14亿，相对于44亿元的拿地总价，回本之路还相当漫长。

　　 佳兆业天御：才赚回三成地价

　　佳兆业天御所处的同宝路地块是2013年5月23日佳兆业以总价7.9865亿元、1.96万/平方米配建面积夺得了同和地块，楼面地价25579元/平，但由于此前房源曾遭到查封，直到2016年5月才开盘。

　　天御主推建面93-128平米的四房，目前整体均价为60000元/平，销售金额5.4亿，仅收回地价的29%。

　　 越秀南洲路项目：三年仍未开工

　　2013年年5月，经过112轮举牌，越秀地产力克恒大拿下了海珠南洲路地块，当时楼面价34590元/平，成为当时广州的最高单价。

　　媒体对于这块地何时入市十分关注，多次实地探讨，未发现有实施工迹向。2014年7月，这块地在广州市规划局网站进行批后公示——此处将建设两幢41层高的保障房及3幢通过空中连廊连接的36层高住宅。

　　不过在此之后，该项目再无具体开发的消息传出。

　　一直以来，高价地的应对策略都是“扛”，熬到有更高的地价出现，市场形势好转就成功解套，不然就只好自认倒霉。

　　但是今年的形势完全不一样。

　　一方面国家楼市调控频繁出招，严控了买方市场；另一方面住建部和国土资源部又联手出了重拳，加大了供应量，以下这几大杀招威力无比：

　　一：凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。

　　二：不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，属于严重扰乱市场预期。

　　三：房价上涨压力大的城市，建房不仅要开启快速审批通道，对拖延上市，捂盘一定要严处。

　　四： 地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严办。

　　五：对工作不力，未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

　　这意味着，3月29日广州新拍出的海珠区石岗路地块5.5万元/平的楼面价将成为土地市场的新地标！

　　有人说，这回房价要彻底逆转了。

　　且不论房价逆不逆转，这些高价地日子不好过是肯定的，别指望楼价10万了，成功熬过这一关再说吧。（广州楼市发布）

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