上半年全国涌现205宗地王 谁在“批量制造”地王？
原标题: 上半年全国涌现205宗地王 谁在“批量制造”地王？
2016-07-01 04:53:00 来源: 广州日报(广州)
（原标题：上半年全国涌现205宗地王 谁在“批量制造”地王？）
随着地王的频繁出现，今年上半年，部分地区已经出台地产调控措施，但地价依然一路走高，统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，6月的地王数目已再次刷新历史纪录。而在205宗地王里，央企和国企占据了半壁江山。
业内人士透露，地王如此“批量制造”事出有因，部分地王是通过“协商摘牌”，事后退款的形式人为制造的，而许多时候房企为了自己附近的楼盘价格升高，会故意哄抬土地价格等。
广州日报记者 潘彧
6月29日，合肥首次采用网上拍卖的方式对19幅经营性用地进行出让，其中绝大部分是宅地或商住地块，总出让面积1826亩。虽然首次采用了网拍方式，但各房企拿地依然亢奋，3个多小时内刷新4个地王，以滨湖为代表的多个区域楼面价接近2万元/平方米。
73宗
6月地王数刷新历史纪录
而这只是地王潮的一个小小缩影。统计显示，截至6月29日，今年全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年同期的8.5倍；92宗溢价率超过100%的单宗地块，约是去年同期的45倍。
随着地王的频繁出现，今年上半年，部分地区已经出台地产调控措施，但地价依然一路突飞猛进，地王诞生的速度并无降低，反而上升。中原地产提供的统计数据显示，若以溢价率40%，地块成交额超过5亿元来划分地王，此外部分城市的10亿元+地王也计算进入，在5月全月的统计数据中合计有69宗地王，在6月再次刷新了这一历史纪录，全国合计出现了73宗地王。
在此次“地王潮”中，央企和国企担任的角色不可或缺。
央企国企抢得半数地王
6月29日上午，上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块进行公开土地拍卖。最后经过多轮竞拍，中粮地产以24.4亿元摘得土地，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%。中粮地产为中粮集团有限公司控股子公司，为典型央企，而此前，首创地产等央企、国企已经在土地市场上崭露头角，数据显示，在200余宗“地王”中，央企、国企获得的比例多达106宗，占比达54%。
预测
地价走高
或增加房价上涨压力
从城市分布来看，二线城市地王数量已经全面超过一线。分别为苏州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、广州9宗。
中原地产首席分析师张大伟表示，2016年是中国地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一、二线城市，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。
以北京为例：北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿元，而截至2016年6月16日，销售额只有224.8亿元。
而从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元左右。
“目前北京的房价销售均价在3.5万元左右，这部分地王入市的难度依然非常大。对于这个1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿元以上，很可能出现部分项目的资金链风险。”张大伟认为，对于一、二线城市来说，未来一年房价不涨超50%，拿了地王的企业都将面临入市难题。“楼面价超过房价已成为常态。已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”
不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尽管如此，“下半年土地市场依然会热，尤其从近期上海土地出让的情况看，开始注重对住宅用地的供应，或者说纯住宅用地的供应，这样一个思路在下半年会延续。而且部分房企土地资源本身不足，所以依然会有积极补仓的需求。当然地价也会有一个上涨的可能。”
地王“批量制造”揭秘
内幕一：
“协商摘牌”事后退款造地王
“现在很多地王都是为了拉高地价而被刻意造出来的。” 一位房地产资深业内人士对记者坦言，“协商摘牌，内定摘牌人，协商价格，高出部分退还，事实上房企并不一定为此付出了那么高的价格。”
除了退款之外，部分土地还会捆绑上一些小的项目，从而增加其价值，“比如捆绑PPP项目、附送城建项目、附送小地块等等，很多都是买一送三、送四、送五，不这样，人家是不会投的。”该业内人士直言。
同时，上述业内人士也直言，举牌后退款确实涉及到利益输送的问题。
内幕二：
部分地王不为赚钱仅为“带动周边”
另一位房企人士也直言，地王并不一定为了赚钱，很多地方政府造出地王只是为了带动周边。“一块地拿出来，周边在售小区的开发商会自觉去陪标，一起叫高地价，给外人显示出争夺地价的样子。”而这样一块地王拍出，周边小区的房价自然会水涨船高。
此前，也有全国性房企的管理层在抢地大战落败之后，对记者轻松地表示：“我们有自己的拍地策略，最终虽然这块地并没有被我们收入囊中，但是间接可以带动我们在当地的新盘销售。”
而另一位业内人士则表示，用新地王为老地王“解套”是房企的惯用策略，高地价可以反哺周边的房价。不过，其也直言，最终房企是否能顺利回款还是要靠购房者买单，争相高价拿地的房企是否能被下一轮“地王”解救，依然是个未知数，风险很大。
内幕三：
国企央企猛拿地王为财务增值
中原地产首席分析师张大伟表示，全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是，资金潮下的资产荒。而这一“资产荒”现象，在国企央企之中表现得尤为明显。
“为何现在地王都是国企？因为利率便宜，国企举债成本低，同时账上现金多，无处可投，另外一个是财务上权益可以增值。”一位房地产业内人士对记者透露。
其表示，据其了解，目前国企手上资金特别多，“好多国企手上都捏着两三百亿元，必须要投出去，而房地产无疑是相对安全又可以增值的资产。”
最新数据
今年全国有205宗单宗超过10亿元的高总价地块
有51宗超过30亿元的高总价地块
有3宗超过100亿元的高总价地块
有144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年的8.5倍
有92宗溢价率超过100%的单宗地块，约是去年的45倍