临近年尾 地王频出 地产大鳄淘金东莞多镇区
本月初，经过6家房地产开发有限公司34轮激烈竞抢，东莞市碧桂园房地产开发有限公司以2.89亿元拍下长安镇地王，折合成交楼面地价9906元/平方米，溢价率高达143%。上月底，经过5家开发商44轮的竞拍，东莞天麟房地产开发有限公司以3.9亿元拿下大朗镇地王，折合楼面地价6665元/平方米，溢价率高达123%。
临近年尾，各镇街一有商住地放出，就会引来多家房地产商追逐，地王频出。同时，镇街的一手房市场也是异常火爆，临深片区除了凤岗、塘厦一路水涨船高以外，清溪、黄江、樟木头市场也成了深圳客的下一个目标。松山湖片区周围的寮步、大朗、大岭山这些非 经济 一线镇街，楼市也是异常火爆。虎门长安厚街更是各家大开发商攻城略地的主战场。同时，麻涌等水乡片区，以前品牌开发商不轻易介入的经济非发达镇街，碧桂园等品牌开发商在今年都开始强势进入。
一夜醒来，很多人发现东莞多个镇街的房地产市场已经进入万元时代，为啥东莞镇街房地产市场今年突然遍地开花的火爆。近日，本报记者多线出击，深入各镇区探知房地产市场开始躁动的原因。
凤岗
谨慎应对“涨声一片”
从年初的凤岗镇等临深镇街将并入深圳的传言，到深圳龙大等四条高速免费的事实，在即将过去的2015年，东莞山区片的房地产在一系列的传言与故事中，只演绎了一个字“涨”。
“住在东莞南，工作深圳北。”对于许多年轻上班一族来说，上演“双城记”已不是什么新故事，而是一种新常态。随着深圳方面宣布2016年龙大等四条高速免费，凤岗、塘厦的房地产迎来新的暴涨。从11月10日到12月10日的一个月中，凤岗房价就涨了一千元左右/平方米，而整个2015年，凤岗的房地产市场涨幅超过三成。
大交通体系成就了临深片区的房价一片“涨”声，基本是所有业内人士的共识。东莞本土房地产企业三正地产一直多年扎根在山区片各镇发展。“今年三正在售的瑞士半山楼盘是临深片区项目中数一数二的热盘。该项目客户70%以上是龙岗、罗湖、福田客户，而本地客户仅占20%左右，其他10%为其他区域客户。”三正房地产开发有限公司副总经理李启清说，“没有大交通体系，成就不了三正瑞士半山。”
在交通对接上，市镇方面都在积极融入深圳。以凤岗为例，目前该镇已有龙平路、凤观路、凤平路、东深路、东深二路、龙凤大道、博深高速等近10条道路与深圳互通，来往龙岗、凤岗两地的公交专线有2条，通过龙平路途经凤岗的深圳公交线路有5条120多辆车，而这个数字还不包括班线和跨境线路。目前，凤岗凭借“价格洼地”优势，全镇已建成各类楼盘小区40多个，吸引了3万多名深圳客前来 投资 置业。
在整个山区片中，在今年涨得最厉害的还属清溪镇。从2014年底均价还只有6000元左右，到现在均价已在12000元。清溪镇某党委委员说，“除了价格洼地外，还有就是随着交通条件改善，清溪的区域生活环境优势显现出来了。”
对于很多80后的人来说，对于山区片房价快速上涨，他们内心既兴奋，又倍感压力。而对于当地主政的官员来说，更持谨慎的态度。凤岗某官员说，“这不仅仅有一种民意在里面，也是凤岗发展的实际需要。与深圳相邻，接受着深圳经济的溢出效应时，过度发展房地产，也可能会承受房地产业过度开发的基础建设痛苦。”
各镇区的基础建设还需要大力加强，特别是教育需求。目前对山区片房地产发展只能是谨慎态度，这种认识基本成为各镇区的发展思路。这种谨慎态度不仅表现在各镇区官员上，对本土房地产企业来说也是一样。“三正地产作为一家民营企业，不像上市房企跟央企，三正的资金主要是靠自己的筹划跟滚动开发，所以规模做得不那么大。”李启清说，“三正与地产大鳄相比还是有明显的距离。但三正地产不做则已，一做均是该地有影响力的一些精品。”
大朗
三块地块卖出29.3亿元
受益于松山湖国家高新区的辐射，泛松山湖片区的寮步、大朗、大岭山等镇街房地产项目也在今年开始大跨步迈入万元俱乐部。11月，全市43个项目有商品房加推，纯新盘就占了10个，主要集中在松湖片区、临深片区及大石龙片区。其中泛松湖片区有5个项目，为振业松湖雅苑、天麟时代广场、景泰·中央银座、中央盛景、保利中惠·悦城等项目。
新房市场的火热局面也带动了土地市场的火爆。11月26日、27日，大朗三块地皮经过激烈竞拍，最终拍出29.3亿元的天价，创下了大朗土地拍卖史的纪录。其中编号为2015WG056的商住地块，占地面积118282.86平方米，被东莞市碧桂园房地产开发有限公司以13.9616亿元成功抢下，溢价率97.71%，创下了今年的总价最高纪录。大朗地产一夜成名，该镇街头小巷、男女老少无不热谈。
在行业利好不断涌现、深圳客户外溢势头依然强劲的背景下，11月份东莞楼市火爆行情延续，供需量价皆创历年同期新高。成交方面继10月突破百万平方米后，11月楼市成交再刷新高，住宅成交量113.71万㎡。11月东莞楼市住宅成交均价9911元/㎡，环比上涨3.5%，同比上涨8%。片区方面，松湖片区成交依然稳占鳌头。瑞峰地产市场研究部经理李玲玲表示，松湖片区连续两个月成为片区成交榜首，这得益于供应放量、深圳客外溢需求等因素的推动，随着深圳客进驻的脚步加快，使得区域价格节节高升。
近日来，位于黄江镇莞深高速公明。黄江出口附近的大型楼盘班芙春天，正迎来一拨拨深圳客人。今年以来，随着深圳房地产的急剧升温，毗邻深圳光明新区公明镇的东莞黄江，各大在售的楼盘也迎来了销售新契机。“几乎有多少就能卖多少，来这里看的主要是深圳客，黄江房价与深圳相比，价格太有诱惑力了。”据班芙春天小区策划部杜经理介绍，来看盘的主要是来自深圳的白领，年龄30多岁为主，年富力强，他们对居住环境要求较高。而黄江镇内多个森林公园、多条绿道穿插其中，生态环境十分优美。由此成为不少深圳客人投资的热点。
记者在现场了解到，不少深圳业主投资黄江，主要看中了两方面的优势。首先是交通区位特别发达，以班芙春天为例，从该楼盘出发，10分钟左右可以进入梅观高速直达深圳，未来，通过东莞R1线可以接驳深圳6号地铁线，20分钟可以到达深圳北站；另外一方面，班芙春天所在地段，毗邻美誉度极高的黄江绿道，其中，附近的黄牛埔森林公园就有着独特的山水文化资源，园内近16公里的环湖绿道暨国际环湖自行车赛道，曾被称为珠三角最美绿道，生态环境十分优美。
位于东莞东部中心镇常平的万科城，同样由于交通优势突出，为深圳客所青睐。常平万科城位于常平镇与黄江镇的交界处，毗邻两镇高速入口，来回深圳均十分便利。而更难得的是，该楼盘几年前刚开盘时，毛坯房的均价每平方米只要2800元，再加上万科品牌的号召力，迅速吸引了大批深圳客人前来置业。据该小区物业管理公司负责人介绍，该小区目前入住率达到七成左右，而入住的业主中，绝大部分为深圳客，另有极小部分在常平工作或经商的人群。目前，常平万科城洋房均价每平方已达到6800元—7300元。
麻涌
楼市多年沉寂被打破
今年麻涌多年来在房地产领域的沉寂被打破。碧桂园、万科等房地产巨头先后在麻涌拿地。
今年7月，麻涌镇大步村一宗编号为2015WG022的巨无霸商住商服地块在东莞国土资源交易网上进行拍卖，被3家公司争抢，历经10轮的竞夺，最终被碧桂园以41935万元拿下，溢价率27.33%。该地块占地面积高达13万平方米，建筑面积达27万平方米，起始楼面地价为1200元/平方米，成交总价41935万元，楼面均价为1527.99元/平方米，溢价率27.33%，这也是今年迄今为止东莞出让面积最大的单块土地。
此外，据知情人士透露，万科今年已经通过“协议拿地”的方式顺利拿下一宗“巨无霸”商住地，将在麻涌打造一座“万科城”，项目取名为“万科·珠江东岸”，总建筑面积超过60万平方米，规划有5000户。该项目将以独具特色的现代岭南建筑风格，规划有一线江景洋房、院落别墅、岭南风情街等产品类型，项目将于2016年入市。
目前，除了万科、碧桂园以外，钜隆、光大、宏远、富盈、建工、南峰、信鸿等开发商均在麻涌拿地开发项目。此外，据知情人士透露，目前恒大、保利也在麻涌洽谈地块，预计不久之后，也将进入该镇开发项目。
作为东莞水乡特色发展经济区最靠近广州的镇区之一，麻涌房地产楼盘与东莞其他许多镇区相比并不多。麻涌早年的楼市不仅开发项目少，而且大多是单体楼。第一个带有花园的小区是麻涌政府斜对面、文化体育公园旁的南峰时代广场。近两年，随着广州的房价上涨，水乡经济区的发展等原因影响，麻涌镇正对房地产商产生越来越大的吸引力。尤其是广州客在麻涌购房的情况不断增加。与广州经济开发区仅有一江之隔，但房价却只是广州的1/3，麻涌楼市的“价格洼地”效应尽显无疑。
近年来，水乡经济区建设工作如火如荼地开展，面对这一巨大发展机遇，精明的地产商们自然不会放过。其中，麻涌除了地处水乡之外，还有其他许多优势。例如，麻涌近几年在招商引资工作表现十分抢眼，一方面打造了麻涌“九园”升级农业，发展观光农业和生态 旅游 ；一方面大力推动粮油产业、电子商务等领域的发展。京东、阿里巴巴、DHL、海底捞等国内知名企业先后进入麻涌。
另外，麻涌镇近年来以生态修复、治水用水为突破口，打造马滘河“花海漂游”、华阳湖生态湿地公园等一批生态建设亮点，显著地改善了环境，带动了旅游业等第三产业在当地的发展。这样宜商宜居的环境，让麻涌对房地产行业的支撑力度大大提升。
长安
一盘难求、需求旺盛推升房价
沿海片区的虎门、长安一直是东莞镇街房地产价格较坚挺的区域。但与万达、万科等在虎门纷纷拿地的情况不同，长安镇近年来由于大幅地块出让较少，开发商基本是一盘难求。
本月2日，位于长安镇东门路的地块，经过6家开发商34轮激烈竞抢，东莞市碧桂园房地产开发有限公司最终以28906万元拿下这一编号2015WG060商住用地，折合成交楼面地价9906元/㎡，溢价率高达143%，该单价创造了长安镇土地出让的纪录。
长安镇商业地块缘何被疯抢呢？业内人士分析，这与长安镇商住楼供需有着直接的关系。近年来，长安较少商住地出让，新增楼盘项目不多，供求十分紧缺，继长安万科金色悦府售罄后，长安目前可售房源仅有200余套，部分购房需求被分流到虎门、大岭山等周边镇街。目前该区域在售的是尾货，且以洋房为主。
由于需求旺盛，长安镇楼价持续走高。东莞中原市场研究部11月住宅成交数据统计显示，长安镇楼市成交均价为10566元/㎡，但紫荆1号、万科金色悦府、客天下君临长安等多个新楼盘均价已经达到13000—15000元/㎡。
据瑞峰置业数据统计，今年下半年长安住宅存量不到4万㎡，消化周期仅3个月。与长安供应紧缺形成鲜明对比的是，长安当前购房需求十分旺盛。3月份以来，与长安镇毗邻的深圳市房价飙升，近些年来深圳客群体买房的人数也出现暴涨，深客来长安“抢楼”直接推升当地房产的价格。
“万科项目开始在12000元左右/平方米，但是在7月份以后，其价格开始直线上升，直到15000元/平方米，短短几个月上涨了近3000元/平方米。”一位长安镇政府工作人员告诉记者，本来打算购房的他，由于出手晚了，眼睁睁地看着房价往上飙升，只能转向二手房市场，最终购买了长青路附近的一套二手房。
除了新盘价量齐升，今年二手楼的交易持续升温。根据长安镇房管所提供的统计信息显示，2014年二手交易量789宗，2015年1—10月二手交易量1202宗，长安镇前十月的销量已超越去年全年交易量的150%。
二手楼交易火爆到何种程度呢？上月，长安镇房管所甚至出现市民凌晨提前排队等办手续的场面，该所不得不增加临时办事窗口应对。
实际上，嗅觉灵敏的地产巨头已在长安镇布局已久，长安已经吸引万达、万科等国内千亿房企俱乐部成员进驻，长安万达项目是该集团首次将项目落址在县级以下的区域，万科、万达商品房销售火爆。
业内观察人士表示，随着长安镇与深圳地铁连接方案确定以及当前长安镇新型城镇化试点等多种因素的叠加，长安镇的房地产市场热度持续。
东莞房地产市场火爆，多个镇街已经进入万元时代。图为碧桂园在建楼盘。记者 孙俊杰 摄
业内分析人士介绍，受深圳楼市的影响十分大，自从深圳今年3月以来，楼市一路疯狂上涨，不少购买力受影响的深圳客纷纷转向与深圳相邻的镇街购房，长安镇作为深圳客的选择地区域之一，今年7月，长安二手楼交易更加是进入高峰期，有业内人士表示，估计长安的这股热潮至少人持续到明年中。
瑞峰地产李玲玲表示，从住宅均价来看，东莞镇街楼市均价已经连续7个月在9500元/㎡—10200元/㎡区间运行，大部分区域及项目都不同程度涨价，预计2016年东莞住宅均价进入万元俱乐部已无悬念。惯例上，年底冲刺阶段为刺激客户入市，都会有各种各样的让利活动，而纵观年底市场，并未出现大幅让利的活动，而且涨价现象频频，尤其是靠深圳客去货的临深片区、松湖片区，项目涨价幅度最为令人瞩目。另外，近期出让的多宗镇街地块都高溢价出让，加上深圳多条高速路的免费，都为后市东莞镇街楼市持续涨价提供支撑。
■访谈
东莞万科助理总经理兼 新闻 发言人易平安:
镇区房地产市场将稳步向上
南方日报：万科是外来品牌中最早在东莞镇区布局的大型房企，对于贵公司的这种战略布局，能否做个介绍？
东莞万科助理总经理兼新闻发言人易平安:东莞万科战略布局分为核、圈、带，核包括有四个核心区域，除城区外分别是虎门长安片区、松山湖片区、东南临深塘厦片区，圈是核心区域覆盖的周边产业、生活圈，虎门长安覆盖沙田，松山湖覆盖大朗、大岭山，东南临深核心覆盖黄江、凤岗一带；带主要指的重点交通线路沿线镇区，例如R1R2线沿线。
从2014年，随着“城市配套服务商”理念的提出，东莞万科的战略布局在以往的基础上，在产业布局上有所增加，从原来的“建房子”的开放商，将产业逐步铺开，转型为“做配套”的服务商，目前除了地产项目，还开展了商业、商办（写字楼、创意园等）以及教育，未来将围绕这四个板块继续深化，并延展出更多的配套服务。
南方日报：万科的项目在东莞镇街美誉度非常高，基本是开盘就热销，这种现象是公司的营销精准定位了东莞潜在购房群体的 心理 需求，还是目前东莞镇街房地产市场还处于一个有待深挖的过程？
易平安:房地产开发是一个环环相扣的复杂程序，从拿地开始要做大量调研和分析，充分了解市场后才能做出相应迎合市场需求的产品，而万科在产品设计上也是别具匠心，非常人性化、实用。这些产品是万科结合自身经验以及当地实际情况不断改革、完善的产品，通过营销对外宣传，深挖客户，向客户传递万科品牌的价值和产品的魅力，使得客户相信万科，选择万科。因此，万科在镇区的热销是基于对客户需求的理解和尊重，是客户了解万科的品牌、产品价值后作出的选择。
南方日报：今年，万科在麻涌、大朗、虎门都有拿地，2016年，万科在东莞镇区将有多个项目齐发，对于这些镇街，有传统房地产的一线区域，也有市场上的非热门镇街，万科为何看好这些镇街房地产市场？
易平安:虎门长安区域本身经济实力强大，地理位置优越，交通便利，随着“镇改市”试点的消息落实，东莞已入围国家新型城镇化综合试点名单，虎门、长安两镇将试点行政管理创新和行政成本降低的新型设市模式。虎门、长安邻近广州南沙和深圳前海自贸区，将吸引大量人口、企业、资金和 银行 流入，政府也会提高公共服务，盘活土地资源，让交通、城市规划、市政工程等配套也有所提升。
