三线城市成房价上涨主力 三四线城市收紧调控

　　15日，国家统计局公布的“2018年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月份新房价格同比上涨的城市有65个，比上月多4个，环比上涨城市数量也有所增加。在坚决遏制房价上涨的要求下，各地正在不断出台针对性调控措施。

　　 三四线城市收紧调控

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，7月份，各地继续坚持因城施策，调控措施陆续加码，努力促进供求平衡。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点；31个二线城市上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市则略有扩大。

　　上海链家市场分析师赵葆根认为，房价涨幅居前的城市多是出台了人才引进政策。例如，房价环比涨幅居前的山东烟台在7月出台了《关于进一步加强“双招双引”工作的意见》，这使其新房价格环比涨幅从6月份的0.9%迅速扩大到7月份的2.9%。近期，呼和浩特、南昌、西安、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策，一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。从国家统计局数据来看，以上城市的新房价格环比涨幅均超过1%。

　　“人才引进政策使部分二三线城市短期购房人数增加，楼市供应出现阶段性不足，推升了房价上涨预期。”赵葆根说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期房价拉升的动力主要源于二三线城市。

　　国家统计局最新数据显示，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落，波动幅度微小。

　　逢涨必查。面对市场波动，部分三四线城市也收紧调控，及时采取针对性措施，阻断不理性升温蔓延，位于中国东北边境的丹东市也开始上调首付款比例。

　　“当前，房地产调控明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，坚决遏制投机炒房和保障刚性居住需求并举，正成为地方楼市调控政策的重要趋势，各地房价预期趋稳。

　　 厦门房价今年已降20%

　　作为一线城市，深圳对中国楼市具有风向标意义。为了应对房价过快上涨，自2016年10月开始，深圳楼市出台了一系列调控措施。最新数据显示，深圳7月份一手住宅成交均价为54142元/平方米，环比上升0.09%。此前，深圳新房均价保持了自2016年10月以来的“21连降”。

　　从限购、限贷，到限价、限售；从限企、限离婚，到限商住、限落户，中国房地产市场从需求端和供给端共同发力，推动调控进入“八限”时代。

　　7月31日召开的中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　住建部日前召开部分城市房地产工作座谈会强调，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　在地方层面，深圳、合肥、南京、贵阳等地相继出台新一轮调控政策。据中原地产统计，7月份，全国共有超过60城发布了70多次各类型房地产调控政策，包括限制企事业单位购房、升级限售措施等。

　　事实上，随着房地产调控密集加码，部分城市房价已开始出现合理回归迹象。记者近期在厦门调查发现，在调控措施陆续加码的政策环境下，这座在2016年至2017年房价领涨全国的城市，自2018年以来二手房价格已有近20%的回调，新房市场供求关系也逐渐趋于平衡。

　　专家认为，在加大供应的同时，下一步，各地还应重点加强对房地产销售行为和交易秩序的管控，防止少数企业和投资投机需求“钻空子”炒房。同时，加快建立楼市调控长效机制。

　　 广东楼市库存持续消化

　　与此同时，中国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，租购并举格局加快建立。

　　自去年上海首推纯租赁用地开始，今年上半年，广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块。北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套；住房租赁金融的政策支持力度明显加大，以租金收入或物业所有权为底层资产的证券化产品已发行数十单。

　　为保障租房者的利益，多地试水“租售同权”，确保租赁住户享受卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务，解决了租房人的最大“痛点”。

　　疏堵结合的调控“组合拳”，为中国楼市稳定创造了积极条件。作为中国第一大区域经济体，广东楼市今年上半年总体呈现量降价稳的运行态势。同时，库存持续消化，截至今年6月末，全省商品房待售面积5221.12万平方米，同比下降3.2%。

　　在广州工作的赵方圆此前一直希望尽早在当地买房。随着政府调控的政策越来越多，租赁市场短板不断弥补，如今，她住进了政府提供的公租房，买房计划不再急迫。

　　“租房也可以过有尊严的生活。”她说。

　　上半年部分一二线城市成交量明显上涨，且价格出现“倒挂”现象

　　 二手房市场进入价稳量升新周期

　　今年上半年，受到房地产市场调控持续影响，新房供应使得市场需求持续挤向二手住宅市场。部分一二线城市成交量明显上涨，且价格出现“倒挂”现象。业内分析认为，下半年，全国大部分城市二手房市场将进入价稳量升的新周期。

　　克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为，除北京、上海外，其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续，尤其是武汉价差最显著。杨科伟指出，从一二线十大重点城市二手住宅成交均价看，上半年除北京、上海、郑州外，其余七个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价，主要是受新房“限价”政策影响，普遍造成一、二手房房价“倒挂”，“这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡、新房销售火爆的主要原因。”

　　从不同能量级城市来看，一线城市中，广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重；此外，深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象，价差达到3627元/平方米。二线城市中，重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬，且两者价差逐渐拉近；武汉则一、二手房价差保持相对稳定，但两者价差有小幅扩大之势。

　　“下半年在市场预期趋稳下，重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期。”杨科伟说，目前部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望，在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下，购房需求在二手房市场合理有序释放，“重点城市二手房市场将进入价稳量升的新阶段。”

　　杨科伟分析预测：“下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升，成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下，一、二手住宅价格‘倒挂’的城市市场价差也将持续缩小。”

　　 房贷利率涨幅 两三个月内或趋于

　　 未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调

　　近日，融360大数据研究院发布报告显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示，今年在房地产坚持调控的背景下，涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声，上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看，未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调。

　　 房贷利率以上升为主

　　数据显示，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。

　　此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。

　　同时，4.13%的银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分（支）行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。

　　融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

　　“但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%左右。据此趋势推算，未来2至3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

　　 购房杠杆率持续下降

　　在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%；同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。

　　易居研究院研究员沈昕表示，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

　　沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。