各城市房价未来走势怎么样? 得看人口流入量
民生证券研究院执行院长管清友：去库存应结合“三个一亿人”战略
管清友。龙金光 摄
编者按
去年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”；随后召开的中央经济工作会议进一步指出，“推进供给侧结构性改革，是适应和引领经济发展新常态的重大创新，是适应国际金融危机发生后综合国力竞争新形势的主动选择，是适应我国经济发展新常态的必然要求”。
作为当下中国经济的最热词之一，“供给侧结构性改革”必是今年全国“两会”的热点。“供给侧结构性改革”应该“干什么”“谁来干”“怎么干”？特别是“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务该如何落实？为厘清这些问题，帮助广大干部群众准确抓住全面深化改革的“牛鼻子”，从今天起，南方日报通过专访国内相关领域权威专家，为您推出“新常态下新趋势·供给侧结构性改革怎么看”系列报道，敬请垂注！
2016年新年以来，政策“红包”频发，楼市暖风频吹，降首付、降契税新政以及开年央行首次降准，为楼市去库存拉开了大幕。
在此背景之下，一边是上海、深圳等一线城市楼市去化的如火如荼，一边是三四线城市去库存形势仍然严峻，不同城市间的分化日趋明显。日前出台的《广东省供给侧结构性改革总体方案》和去库存行动计划，已根据这种分化的趋势将广东全省城市分为四类，进行“一类一策”的指导，针对性、操作性很强。
那么，房地产市场未来将走向何方？三四线城市去库存的抓手在哪里？民生证券研究院执行院长管清友近日接受南方日报记者的专访。在他看来，虽然此前房地产供给端已在自发地调整，但在人口增速下降和老龄化的压力下，中长期的供需拐点已过，三四线城市去库存仍然任重而道远。帮助农村居民在城市定居置业，以更好地获取城镇医疗、教育等公共服务，或是吸引劳动力转移，形成购房和长期租房需求，是帮助房地产消化库存的必要条件。 南方日报记者 龙金光 实习生 李松伟 北京报道
◆谈库存◆
一二线城市库存已显著回落
南方日报：权威部门公布全国有约7亿平方米待售面积，但有一些其他估算的口径将商品房在建面积和商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建房等加起来，得出的结论是总库存面积超过这一数据。对此，您怎样看，我国房地产的库存究竟有多少？
管清友：房地产的库存分为三类统计口径。第一类是已作为房地产开发目的出让但尚未开工的土地，这方面保守估计在20亿平方米。因为中国每年的房地产土地出让规模大概是20万公顷，按照1.0的容积率，1年空置期估计规模库存约为20亿平方米。
第二类是施工中的库存。施工中的库存大概为48.7亿平方米。根据国家统计局的数据，2015年末房屋施工面积为73.6亿平方米。因为中国的预售制度，所以施工面积中有部分是已经销售掉的，这部分按照两年交房期估计，规模约为24.9亿平方米，所以可以估计施工中的规模为48.7亿平方米。
第三类就是建成未售的库存。根据国家统计局的数据，全国建成待售的商品房面积为7.2亿平方米。我们很多时候用的库存是指这个狭义的库存。但如果将上述三类数据合计来看，得出中国房地产广义的库存规模约为75.9亿平方米，按照2015年12.8亿平方米的销售量估算，去化周期约为5.9年。
南方日报：房地产高库存的分布结构如何？
管清友：房地产高库存主要在三四线城市。从数据看，我们统计到的主要一二线城市的库存跟2015年初的最高点相比下降了15%，改善是比较显著的，三四线城市数据缺失，但是草根调研显示尚没有太明显的改善。而这些小城市的供需基本面，明显弱于一线城市。
南方日报：房地产库存问题对房地产价格走势的影响如何？
管清友：2011年开始，三四线城市的房价其实已经稳定下来了，近几年来，很多城市还是下降的。但是一二线尤其是一线城市的房价上涨比较快，我们觉得一二线城市房价上涨的主要原因还是需求推动：持续的人口流入带动的首次置业需求叠加居民改善住房需求。
南方日报：高库存的房地产现状会对金融体系带来风险吗？
管清友：地产金融的风险主要还是银行业的资产风险：在开发行业贷款方面，随着2015年开发行业的融资渠道放开，销售持续走好，再加上开发商的投资热情下降，综合来看，这方面的金融风险比较小；在个人购房贷款方面，虽然近期下调了首付比例，但是存量贷款基本都是首付三成以上，风险只有在房价下降30%的情况下才会大规模暴露，现在看来这方面风险也比较小。
◆提建议◆
农民进城后公共服务需跟上
南方日报：近期楼市新政频出，在您看来，这些政策对商品房价格将产生怎样的影响？
管清友：不论是降首付，还是减免税费，这些宽松政策在一线城市基本都没有落地，但是恰恰对一、二线城市的影响比较大，使其房价出现了较快上涨。对于三四线城市，我们整体判断还是要看当地的供应情况、产业结构、人口流入情况。对于供应偏大、人口流出、产业结构单一（比如过度依赖煤炭、钢铁等低谷期行业的资源型城市等），政策刺激对房价的影响有限，但是对于部分供应相对较低、人口流入明显、经济增长比较好的三四线城市，房价还是会温和上涨的。
南方日报：新政对去库存的影响有多大？
管清友：2016年以来，去库存政策也打出了组合拳，除降首付外，还有收紧土地供应、放松落户、减免税费等多个方面，显著降低了潜在供应，购房门槛也有所降低，整个政策组合对去库存的影响还是比较显著的。
南方日报：对于三四线城市来说，楼市成功去库存的几率有多大？对此，您有何建议？
管清友：楼市去库存是一个比较长期的过程，应该结合“三个一亿人”的战略：促进一亿农业转移人口落户城镇；引导约一亿人在中西部地区就近城镇化；改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村。
就具体政策来说，可以从两个方面来看：房地产的宽松政策应该保持并且进一步加强，比如加强信贷尤其是公积金贷款的覆盖范围和对个人购房的支持力度；进一步降低住房交易相关的税负以鼓励群众合理的住房消费；进一步推动保障房货币化，降低政府保障房建设所增加的库存等。除房地产行业外，还要进一步指导各个地方放松落户限制，鼓励进城农民落户置业等。
南方日报：对进城农民来说，要想成为城镇化中的新市民，还要解决哪些核心问题？
管清友：进城农民成为新市民，不光是买房的问题，核心还是要在公共服务方面做到对新市民的全覆盖，比如农民工进城成为新市民后，医保、社保能不能跟得上，子女教育问题怎么解决，就业方面有没有足够的岗位来吸纳等，都是我们要思考的地方。
◆议趋势◆
人口是未来房价的核心变量
南方日报：您建议楼市宽松的政策应该保持并且进一步加强，但考虑到政策的边际性弱化及对三四线城市的作用力，新的宽松政策带来的资产增值红利有限，在您看来，房地产投资将往何处去？
管清友：房地产开发方面的投资，未来的增长是比较有限的，但是房地产是居民配置中主要的资产，房地产服务相关的行业在近几年的关注度逐渐提升。从投资角度看，建议投资者注意房地产服务业中的机会，比如住房资产管理、房屋维护、房产金融等。
南方日报：您对我国未来几年的房价的走势如何看？
管清友：大的判断是，房地产市场在各个城市之间的分化还会持续增加，但从各个城市看，人口是决定未来房价的核心变量，人口流入多的城市，还是有持续上涨的可能，但是供应量大，人口流入少甚至出现净流出的城市，房价前景不乐观。
南方日报：您对各地政府进一步出台加大去库存力度的政策措施有何建议？
管清友：促进房地产市场健康发展的原则是：适当控制土地以及房地产的供应，将供应量与库存比保持在合理水平上；鼓励合理的住房消费，尤其是农民进城；降低住房消费的税负；在住房需求旺盛的城市鼓励租赁居住。
在人口净流出的地区，要控制房地产用地供给量，已经卖出去的土地要改变用途；提高保障性安居工程货币化安置比例；发展批量化租赁市场；探索建立城市住宅政策性银行；在试点基础上，能否实行住房按揭利率抵扣所得税；进一步鼓励农业转移人口购房，对其购房给予特殊激励政策；商业用房办公楼能否资产证券化等。
策划/统筹：卢轶
