城市更新如何才能实现多赢？专家现场支招

　　中新网广州6月20日电 (记者 李凌)一场由广东国地资源与环境研究院、广州市城市规划协会等单位共同主办的城市更新论坛，近日在白云区黄园路33号的时代国际单位举行，城建经济领域“大咖”云集，现场为“城市更新如何才能实现多赢”等问题支招。

　　中国走过高速城镇化的30年，如今新增土地资源紧缺已成常态，城市建设的焦点从以往着眼于“增量土地”开发转为现今以盘活“存量土地”为主。如何在城市更新政策、规划管理层面更加高屋建瓴地建章立制，如何通过挖掘存量土地的内涵让产业转型升级带动片区发展，如何撬动公众力量参与社区微改造“一起来更精彩”，如何让所有参与城市更新改造的主体都能获得共赢，这一系列的问题值得深究和探索。

　　赖寿华：建议加强城市更新规划管理创新

　　在33分钟的专题演讲里，广东粤科孵化器运营管理有限公司总经理赖寿华既“赞”“三旧改造”，称这是“一个重大的土地政策创新，使城市更新实现了从战略到政策的转型”，也“弹”目前广州城市更新面临的四大难题——过多的监管挫伤了市场的积极性、过高的诉求破坏了利益链的平衡、政策缺位造成某些更新活动管理错位、单一的规划管理技术不适应多样化的更新需求。

　　如何为这些难题“开药方”？赖寿华建议尝试多方面的创新，比如，加强城市更新的规划管理创新，不妨借鉴西方国家用途管制的手段。

　　改造项目办不下产权怎么办？更新局现场“支招”：做孵化器可以确权

　　对于规模比较小的工业园区，使用属性从原来的村级工业园或者规模小的旧厂房，改造成具有商业功能的工业园区，土地性质没有变，但是功能改变了，这个符合规划吗？要获得消防、供水供电的等相关证明，会遇到困难吗？能不能办下产权证明？

　　对这些问题，赖寿华认为，现在很多“退二进三”园区由于土地出让性质没有改变，只对建筑物用途进行改变，没办法符合现行的法定规划。比如原来是工厂，拿到土地的出让合同时40年的工业用地还没有到期，现在推行“退二进三”，新的现行法定规划可能是商业或者居住，那么，对现状进行更新改造要报建，如果按照原来的土地证去报建则不符合现行规划，按照现行规划报建则不符合土地出让合同，政府没有相关的规划管理依据做出规划许可。由于没有获得规划许可，更新改造后形成的物业所有的房地产证、消防、环保、卫生的认证一定办不了，所以现在有相当数量的“创意园区”都是“无证驾驶”，这是现实的情况。

　　“如果广州要加快城市更新，达到老城区土地功能置换、促进产业转型升级的目的，这个问题还是得突破”，他说，其实现行的城市规划地方法规之上还有很多上位法，比如建筑、消防、环保领域都有相关的法律法规，只要依法依规实施建设，建筑物的使用安全或避免环境污染等问题都是可以解决的。

　　城市更新如何共赢？

　　各怀“诉求”的利益相关方都希望能在改造项目带来的增值收益中“分一杯羹”，只要一方不让步，项目便可能难以推进。“城市更新如何获得共赢”，几乎可以说，已成为城市更新能否向前迈进关键一步的核心要素。

　　广东国地资源与环境研究院副院长、广东卓越土地房地产评估咨询有限公司总经理陈智华认为，城市更新的利益狭义上可以理解为参与更新实施各方所取得的利益，广义上则包含区域、城市的人居环境改善、产业提升和财税增值等方面的要素。他认为，城市更新利益调节本质上是对城市土地发展权的分享，而各方的利益分享应该是建立在更新项目按改造设想得以顺利完成的基础之上。

　　“利益调节的方式和幅度是每个城市按照自身状况和策略眼光确定的，自身状况包括改造的迫切性、土地财政依赖等，策略眼光可通俗理解为对利益的‘一口吃’还是‘养大后慢慢吃’”。(完)