上月70城房价环比增幅持平 房价增幅还将继续扩大

　　9月18日国家统计局公布《2015年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，显示70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。易居研究院昨日接受羊城晚报记者的采访，对深圳房价同比增幅31.8%、环比增幅5.2%的现象作了解读，认为深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。“随着越来越多的城市加入涨价大军，可以预计后续房价增幅将继续扩大，这个时间点预计在9月份出现”。

　　 现 状

　　房价连涨四个月

　　易居研究院根据国家统计局的70城住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.2%，相比7月份0.2%的增幅基本持平。70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大，7月份受淡季因素影响增幅持平，8月份总体上也维持持平态势。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，全国70城房价指数在连跌12个月后，于今年5月份首次翻红。而在6-8月份继续延续上涨态势，虽然受季节因素影响，房价增幅并没有扩大，而是和7月份持平。严跃进认为，随着越来越多城市加入涨价大军，可以预计后续房价增幅将继续扩大，这个时间点预计在9月份出现。

　　 分 析

　　一线城市“领头羊”

　　令人侧目的是，8月份，70个城市中，深圳以高达31.8%的同比增幅排行中位居首位。羊城晚报记者发现，深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年1-8月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。

　　“深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。”严跃进分析，深圳目前面临供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，8月份一手住宅库存去化周期仅为5.7个月。当然前几个月深圳房价涨势汹汹，8月份增幅略有收窄也是正常的调整，符合预期。“但需要警惕的是，对比同类城市，深圳房价依然偏高”。

　　羊城晚报记者注意到，今年3月份，70个城市全部出现同比下跌，说明房价都已跌回一年之前。到了4月份，深圳房价率先出现同比上升。5月份态势基本一致。6月份上海加入同比正增长的城市行列。7月份北京加入。8月，四个一线城市房价增幅排序为深圳5.2%、上海1.6%、北京1.3%、广州0.9%。

　　一线城市房价环比增幅呈现强势的原因，从易居研究院的库存报告可以得到答案：一线城市已经连续8个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，一线城市8月份一手住宅存销比为9.9个月，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。

　 　担 忧

　　房价过热需警惕

　　业内人士指出，在今年6月份全国房价走出“偏冷”区间，开始步入“合理”区间。而8月份继续停留在“合理”区间，说明次佳购房窗口期依然存在。随着传统金九银十时期的到来，房价增幅或有扩大的可能。因此大城市依然需警惕房价过热风险。尤其是豪宅纷纷趁“金九银十”入市或提升房价。

　　以广州为例，羊城晚报记者了解到，“金九银十”期间，就有多个豪宅、大平层项目加入到抢客行列。据不完全统计，上周末共有6个楼盘开盘或推新，其中特别值得市场关注的是豪宅珠光·御景壹号，虽然单价高达5万元/平方米，但销售额也达6.3亿元，从而拉开了豪宅产品“十一”再战江湖的序幕。

　　中原地产的市场预测指出，预计今年“金九银十”的新房供应结构以95-115平方米的三房改善型户型占比最大。中地行的研究报告也指出，预计“十一”前后洋房产品以80-150平方米的两房至四房为主，其中三房占比最多，适应“刚需”置业一步到位。

　　前不久，广钢新城的新盘中海花湾壹号开盘均价3.1万/平方米仍被市民接受，日前，位于琶洲板块的江景高端项目富力壹号半岛开放亮相，传闻“吹风价”会达到4万/平方米。

　　研究机构分析，今年的“金九银十”期间，广州楼价的总体走势仍是稳定的，大涨的可能性极小，不排除个别特别受欢迎的楼盘小幅涨价的可能，“该有的促销活动一个都不会少,但是预计促销性质会比去年同期更加隐蔽,直接降价、打折、零首付的促销活动可能会比去年同期减少。”

　 　专家提点

　　次佳购房窗口期仍存在

　　“目前是‘一个利空’（经济大环境低迷），与‘两个利多’（政策宽松、货币流通性宽松）之间的对冲，”在合富房地产经济研究院院长龙斌看来，尽管眼下房地产市场销量上升，但库存依然保持在一个很高的水平。

　　羊城晚报记者昨日查阅阳光家缘数据，截至18日，市商品住宅可售套数为69650套，如果以近半年月均销售量计算，广州楼市库存消化约需10个月。如果在一些非中心城区，尤其是南沙、黄埔、增城、花都等区域，现有存货甚至需要两年多的消化周期。因此，开发商定价成为去货的关键。

　　对于购房者而言，可以考虑目前相对宽松的信贷条件而积极入市。“现在是多年不遇的购房好时机，多次降息令今年购房的贷款利息负担减轻，100万元房贷20年期的利息比去年买房要减少19万元。”合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江认为，鉴于地价上升，开发商的利润降低，降价空间已相当有限。因此，对于购房者来说，尤其是“刚需”买家，目前是2008年以来最难得的入市机会。

（编辑 子盈）