城轨开通或带动东莞楼市进入“快车道”

　　5月20日上午，莞惠城际轨道工程在东莞谢岗至沥林区间处，立起电气化工程接触网的第一杆。这也标志着莞惠城轨“四电”系统集成工程正式拉开施工帷幕。按照施工进程，莞惠城轨实车试验将于12月进行。

　　这是一个标志性的事件，意味着东莞在迈入城市轨道交通时代的过程中更进一步，而随着珠三角一小时生活圈打造成功，东莞与广州、深圳、惠州等地联系愈发密切，无论对经济增长还是市民的工作、生活，都将起到助推效果。

　　城市轨道交通周边的楼盘，亦受益于交通便利、人口汇集、商圈形成等，也将因此成为楼市的热点。事实上，全国各地兴建地铁、城轨的城市，都曾出现周边楼盘热销、房价上涨的情况。皆因地铁、城轨能够带来大量稳定客流，改变市民的出行方式和生活习惯，并在站点附近形成新商圈，无论是商铺也好，住宅也罢，都将受益匪浅。

　　虎门某楼盘负责人信心满满地表示：交通一直是困扰虎门投资置业者的一大问题，轨道交通开通后，出行难将会得到有效缓解，自然会引来更多外来人员来虎门从商从业，并引爆新一轮投资商铺和购房热潮。

　　至于城轨交通对东莞楼市的推动效果，许多业内人士都寄予了厚望。5月份原本是楼市传统旺季，但今年东莞市场却出现另外一种格局，东莞全市住宅成交再次大幅下滑，大跌近15%，成交均价亦下跌了近6%，回落至“8字头”。市场观望情绪十分浓重，大量购房客都在持币观望，以期新一波降价潮的到来。那么，城轨交通的进一步完善，能否像业内人士预期的那样，带动东莞楼市进入“快车道”？

　　“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，要想更全面、客观地回答这个问题，可以通过其他城市的例子进行类比。以上海为例，从板块角度考量，地铁开通以后，地铁概念板块的房价走势高于全市价格增长幅度。其中，在2004年这一差距达到顶峰值26%。地铁对于郊区配套相对落后的楼盘价值增长促进作用更明显，1995年随着轨道交通1号线的全线建成通车，莘庄和彭浦的房价分别上涨了70%和63%。

　　从未来楼市的发展趋势看，普涨的情况已经不复存在，市场严重分化，地段好、位置佳、品质高、升值潜力大的楼盘，依然受到消费者的青睐，且仍然有很大的上涨空间。而位于地铁、城轨线路周边的楼盘，相比其它楼盘，整体表现都比较出众，“地铁一响，房价飞涨”这一说法已被国内已修建地铁的城市反复证明。

　　因此，在城轨和地铁正式建成开通之后，东莞楼市也将发生巨大变化，迎来新的发展机遇，步入城轨交通的“快车道”。可见，对于目前楼市低迷状况，消费者需要用前瞻性眼光，理性看待楼市分化趋势，对楼盘加以区别辨识，留意城轨交通对楼市的促进作用，并抓住这个发展机遇，莫与财富失之交臂。

　　当然，考量城轨交通对楼市的促进作用，还必须兼顾城市公共交通的其他维度。

　　地铁、城轨的投资规模都很大，投资回报周期漫长，且属于城市公共交通范畴，具有一定的公益属性，不能单纯以盈利为目标，票价相对较低。而从世界各国的经验看，地铁、城轨的盈利状况都较差，主要依靠政府财政补贴，但因地铁、城轨在公共交通里面性价比高，有助于提高城市出行效率，缓解交通拥堵压力，推动经济增长，促进商业繁荣，亦受到地方政府的青睐。

　　目前，地铁、城轨经营管理做得最好的是香港模式，其就是通过拍卖线路周边土地、租赁商铺，盘活地铁、城轨的土地资源，从而获得稳定收益，摆脱了亏损局面。由于用地紧张，香港每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，即真正意义上的地铁上盖物业。它是地铁产业与房地产业紧密协作的缩影，其成功也与出色的城市规划直接相关。

　　港铁公司目前负责管理的住宅超过78000套，写字楼和商场超过170万平方米，包括维港两岸的两座地标建筑物：环球贸易广场及国际金融中心二期。“铁路加物业”的模式，让政府用比较少的钱，就可以建造、运营200多公里铁路，建起广泛的交通网络。而且，政府每年可以收取分红，既能降低财政补贴压力，又可从中受益。

　　现在，内地部分城市也在引进香港地铁模式，比如杭州、深圳、北京等城市地铁，就是与港铁合作经营，获得良好效果。因此，东莞也可参考借鉴香港模式，探索出一套适合东莞城轨和地铁的经营管理方法，利用好城轨地铁交通优势，加快融入珠三角一小时生活圈，带动东莞进入新的发展时代。　　郭杨阳