图解25城限购松绑 多数松绑城市成交依旧低迷
限购放松效果弱弱,买家购房卡在贷款
据CRIC统计,在7月28日杭州、石家庄同日确认放松限购后,国内楼市“限购”的46个城市中,25个城市政策已经调整,其中有6个城市明文取消或调整。在取消限购之后,这些城市的市场成交表现究竟如何,成为购房者和业内关注的焦点。CRIC研究中心对放宽限购的城市近期成交情况进行的量化分析显示,就目前市场来看,在房贷吃紧的现状下,取消限购对市场成交的刺激并不明显,项目去化速度更多还是依赖于自身品质和营销策略。房贷吃紧在解除限购后,成为制约市场成交放量的重要因素。
多数松绑城市成交依旧低迷
限购松绑,会否立马拉升成交量和楼价?就这25个城市整体成交情况来看,取消限购城市的成交量环比变动不大,市场去化速度依然在低位徘徊,与限购政策尚未放松的5-6月份的成交量相比,基本持平,并未出现整体大幅回升的态势,放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。
据悉,到目前为止,25个城市中仅有不到两成的城市在限购放宽后,商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是,这些单周成交量冲高的城市的政策发布形式均为明文放宽,如呼和浩特、济南、南宁等,在未明文放宽的城市中,仅有福州29周的成交量出现大幅上扬,但与其6月份的限购放松关系不大,据了解,应是由于市内某项目开盘热销所致,该盘单周销量5万平方米,占全市成交量50%。
而且这些明文放宽限购的城市,在文件下发一至两周内市场成交量即回落至限购前规模。以济南为例,在7月10日放开限购后,28周(7月14日-7月20日)全市成交量即突破30万平方米,环比骤升85%,但在第29周成交量即大幅回落至11万平方米,与去年同期相若。究其原因,这些城市网签量的短期暴增,并非来自于当期的市场成交,而是由于大量的往期成交房源集中补签所致。
信贷支持缺位成市场最大制约
事实上,银行的个人房贷额度吃紧是松绑限购城市楼市成交量未有明显提升的重要因素。银行出于风险和收益考虑,对于个人住房贷款业务仍较谨慎。因此,银行信贷支持缺位使原本被寄予厚望的取消限购政策大打折扣。
近日,克而瑞对全国33个城市的101家银行分支机构进行了电话调研,调研结果显示,全国各城市银行贷款环境总体偏紧,主要表现在:一,即使受益于定向降准,仍有近三成农商行停贷或不涉房贷;二,超八成银行首套利率执行基准或上浮,个别上浮20%;三,二套房方面,首付要求七成的银行占20%,利率上浮超过最低1.1倍的银行占30%,个别上浮30%;其四,三套房停贷的政策并未有实质性改变。
该机构调查显示,广州首套房贷款首付依然为30%,利率最低上浮倍数为基准利率的1.05倍。二套房的首付最低为七成,利率最低上浮倍数为基准利率的1.1倍到1.2倍。
本地连线
广州短期内难取消限购,但可曲线松绑?
随着越来越多城市出现取消限购或限购政策调整的文件,广州作为北上广深一线城市中的一员,也有点按捺不住寂寞。前段时间网传南沙取消限购的消息,也一度被各大媒体炒得沸沸扬扬。尽管当天就被政府否认,从这次事件,也反映出目前市场对于政策转变的一些期望。业内人士称,考虑到广州是重点调控的一线城市,短期内政府不可能全面松绑限购政策,但仍有曲线松绑或局部松绑的空间。
目前广州楼市即使政策面比较平静,但市场却表现出少有的躁动。市区豪宅降价,南沙住宅裸卖,投资型公寓肉搏,再加上户籍政策的微调等,充分体现了目前市场不安。房价点评网首席分析师梁永光认为,即使7月份广州商品住宅成交量和均价环比均有大幅下滑,分别下降32.47%和9.17%;库存也达到了近期的高点849.9481万平方米,去化周期已上升到13.94个月。但作为重要的一线城市,广州短期内不会取消限购。梁永光判断认为,未来两个月,市场会继续低迷,成交量将会进一步萎缩,价格仍将在低部徘徊;但国庆黄金假期过后市场成交量将逐渐企稳,并在四季度末会有小幅的回升。因此,对开发商企业而言,要想改变库存高企的窘境,减轻购买者对于限贷的顾虑,唯有通过价格下调,“以价换量”自救,方能加快资金的回笼,降低自身风险。
在6月下旬,广州市发改委、市人社局联合下发的《广州市引进人才入户管理办法实施细则》,标志着已暂停半年之久的广州人才引进入户工作即将重启,从另一个角度曲线托市。与过去相比,新政将技能人才入户也纳入到人才引进的办法中来,并降低了高层次、高技能人才的入户门槛,其中颇受关注的是针对没有自有房产者,可在租赁房子或者用人单位安排住房的所在地落户。户籍政策进一步宽松,使原本只能在广州买一套房或不能买房的外地户籍居民增加了一个甚至两个购房名额,无疑能带来更多的市场空间。梁永光认为,今年通过这一新政落户广州的外地人将比往年增加不少,对于三四季度广州楼市将有着实质性的贡献。
原因分析
放松限购为何效果不明显
CRIC研究中心分析人士表示,大部分放宽限购后的市场成交表现与之前相比,并没有什么大的改观,原因在于:首先,政策的不匹配性,虽然限购逐步放开,但限贷政策依然严格执行。取消限购政策尽管赋予购房者自由购买第二、第三套房的权利,但对于刚需或者改善需求来说,实际购买力的不足会使购买计划化为泡影。
其次,限购政策放宽可能短期内会释放一部分被压制的需求,暂时缓和疲弱的市场,但很难改变行业整体低迷、观望格局。况且许多中小城市本就在限购政策执行上较为宽松,放不放宽,意义不大。
松绑限购的25个城市
呼和浩特:不限套数
长春:取消限购
沈阳:限购调整
天津:天津户口可贷款购买第三套住房,非天津户籍可购买二套房,首付均六成
石家庄:购买石家庄新建商品房和二手房已经不用开购房证明
济南:不论购房者是本地户口或外地户口,也不论购房者有几套房子,都可继续买房,原先的限制二套房、禁止三套房的政策完全取消
青岛:黄岛、城阳区全面放开限购,市内三区和崂山区144m2以上放开限购
西安:60平方米以下全面放开
徐州:全面解除限购
无锡:90平方米(含)以上住房放开(只针对市区,不含江阴、宜兴两地)
苏州:90平方米以上全面放开
杭州:140平方米以上户型取消限购
温州:全面解除限购措施
宁波:除了对海曙、江东、江北中心城区90平方米以下的商品住房继续限购之外,其余的商品住房、二手房限购全部取消
金华:已暗中取消限购措施
衢州:拥有三套房以下(含)本市购房者,及市区无房的外地购房者,限购一套房
南昌:除4个老城区继续限购外,其他区域放开限购,不限户籍、不限套数
武汉:140平方米以上户型全面放开,外地户籍在6个远城区及4个新城区购房,提供一年内任意一个月的社保及纳税证明即可
厦门:岛外限购全部解除,不限套数,外地户口无需交社保证明;岛内,外地户口限买1套住宅,无需再交社保证明
福州:福州户籍购房者不限购,即使已经拥有两套住房,现金一次性付款则不受到限购限制,外地户籍购房者也可通过“补税”方式购房
海口:不限套数,外地户籍人员也无需再提供社保或纳税证明;购单套房120平方米以上可落户5人
南宁:广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房
贵阳:已经拥有两套(及以上)的本市户籍居民家庭,仍然可以在一环内新购住房
乌鲁木齐:只要在当地区、市没有三套房,就可以购买
成都:没有明确发文,但暗地里已经松绑,没有限制
继续限购名单(21市)
广州 深圳 佛山 珠海 北京 太原
郑州 上海 南京 合肥 绍兴 舟山
台州 哈尔滨 大连 长沙 三亚 昆明
兰州 西宁 银川
本文来源：金羊网-新快报 作者：陈齐