增长的天花板：楼市盛筵继续还是结束？

房地产高速增长期已经结束，这是大多数人的共识。

在“博鳌·21世纪房地产论坛”上，经济学家钟伟特别点名“批判”说：任志强是典型的一根筋同志，坚持唱涨。素有“大炮”的任志强，在接下来的演讲中，虽然表示不同意钟伟的看法，但并未进行激烈反驳。房地产高速增长期已经结束，这是大多数人的共识。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，下半年楼市将好于上半年。不过，秦虹判断的另外一个话外音是，下半年房价仍然会持续下降，只不过降幅会缩小；悲观的经济学家钟伟却表示下半年不会更好，到明年楼市还将继续整体下行。而任志强等开发商坚持楼市没有泡沫，中长期看房价还会上涨。但开发商们也不再乐观。

取消限购

7月18日，在武汉确定取消限购的同时，一则关于上海三个区限购松绑的消息在微信、微博快速流传。虽然传言未有任何官方出处，但在近期多个城市松动限购的背景下，这则传闻引起市场密切关注。

此前业内外普遍预期，二三线城市将逐步放开限购，但一线城市不会。如果上海确实放开限购，对购房者心理预期将产生巨大影响。

聂梅生分析，目前取消限购的城市主要分为两种，一种就是本来当时就不该限，因为当时限购是一个全国性的举措，一刀切，该限不该限的都限了。现在这些城市没有很大的泡沫，这次就把它撤了。还有一些城市原来需要限购，但现在如果不撤限购，对当地的房地产市场是毁灭性的打击，地方政府就取消了限购。

取消限购之后，房地产市场会否像以往的周期一样，再次反弹？在博鳌21世纪房地产论坛上，业内人士看法并不一样。

针对取消楼市限购的呼声，秦虹表示，在整体收入差距仍较大的情况下，在新的抑制投资、投机需求的政策尚未出台的情况下，如果所有城市都放开限购，一旦市场预期房价会上涨，投资者依然会涌入房地产市场。抑制投资和投机性需求、保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。

然而，作为开发商代表，路劲董事会主席单伟豹在接受21世纪经济报道记者采访时表示，即便取消限购，房地产市场也很难再有像以前一样的高速发展时期。单认为，房地产市场未来发展应该是与GDP匹配的。而GDP已经不可能持续高速发展。

预期在悄然改变

在聂梅生看来，地方政府此时取消限购已经有些过晚。她认为，从市场低迷情况看，一季度就应该有此表态。

中原集团提供的数据显示，从之前传出限购放松的城市来看，基本具备以下几个特点：新房成交量累计同比跌幅过大或是库存量过高，如无锡库存消化周期达24个月，呼和浩特官方存量数据更是高得离谱；济南累计同比跌幅达26.5%，而昆明近两年供需比达1.6。政策松动的均是二三线城市，尚未有一线城市放松调控。

对比6月前后的新房销售表现，限购放松的这些城市（无锡、宁波、厦门、福州、昆明、南宁、南昌），市场并没有得到显著提升，6月销量环比反而下跌10.7%。由此可见，当前市场情况下，限购已经不是影响市场成交量的最主要因素。

秦虹在论坛上呼吁，不需要给开发商特殊政策。但与以往不同的是，开发商们没有像往年一样，强烈呼吁“救市”。

开发商们也注意到，目前影响市场需求量的主要是信贷和心理预期。目前按揭贷款虽然利率仍普遍上浮，但申请难度和放款周期已有改善。相对而言，心理预期对成交量的影响更大。如果上海这样的一线城市出现限购松动，对市场的影响将不局限于上海本地。更多的城市将会跟进，从而改变市场对后市判断。

开发商的未来

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，下半年楼市将企稳。理由是：观望半年多的购房需求，将逐步释放；大批城市将取消限购，有些地方政府甚至会出手救市；一二线城市开发商会加大促销力度，吸引购房者入市；房地产信贷政策不会更紧。此外，虽然上半年房地产投资增幅出现下滑，但中央对棚户区投资、保障房的投资陆续到位，下半年将显现效果，房地产投资有望回升，房地产对经济的所谓拖累非常小。

桑豫峰的判断与聂梅生、秦虹的判断一致。但她所称的企稳是指，降幅缩小。

中原集团分析师张大伟认为，舆论曝光、政府否认，执行层面放松，将是后续限购政策放松的主要方向。从市场发展趋势看，双向调控、市场降温，导致地方政府在市场、政策环境下都有放松调控的支撑。但对于限购等政策来说，因为大部分二三线城市户籍政策并不严格，所以并不需要直接取消限购，完全可以用扩大需求基础，放宽落户难度等绕道的政策降低限购影响。从整体看，未来政策松绑与市场降温将同时出现，除非中央政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。

21世纪经济报道记者发现，开发商们已经不再期望房地产市场会有新的狂欢增长。他们已经在寻求新的增长点。越来越多的开发商意识到，土地红利的消失已经很难再回到高利润时代。