涨跌“备案管理”：“有形之手”直接干预房价？

　　房价涨也好，跌也好，都不是开发商自己能决定的——近期，不少城市对房价的“备案管理”受到普遍关注。虽然不能直接等同于“限涨”“限跌”，但“有形之手”对房价的直接干预，还是引发了一些争议。

　　日前，广东东莞出现了开发商降价超过15%、导致购房者无法网签的案例。而东莞的解释是，这不是新政策，而是2011年出台的老办法。根据这份《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，所有新建商品房销售价格一经备案，其实际成交价不得低于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被锁定。

　　根据东莞市住建部门的解释，这是为了防止开发商随意报高价、低开盘而误导市场和消费者。

　　此前，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称，新建商品住房降价或优惠促销应做到规范有序，“如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案”。此举也被一些人视为“限降令”。杭州相关部门随即进行了否认。但在房价走向日趋微妙的当下，有关部门的“纠结”心态耐人寻味。

　　房价备案管理，实际上管跌又管涨。比如，2009年－2010年，房价快速上涨，为控制地方“均价”，一些地方的政府部门通过房价备案控制高价房源上市的节奏。一些均价较高的楼盘，短期内拿不到预售证。名为备案，实同审批。

　　对此，一位在多个城市拥有开发项目的房企总经理对记者表示，所谓备案，并不是报一个价格给政府就行了。“例如，在房价高涨的2012年，我们在一个一线城市准备报28000元／平方米的价格，但是政府只允许最高23000元，超过了就不予备案，或者备案了不发、缓发预售证；而接受了政府备案价格的就可以很快拿到预售证入市销售。这主要是前几年中央对地方房价上涨有考核，如果房价涨幅过快、完不成任务，地方政府就在价格上做文章。”

　　一些业内人士表示，事实上，类似杭州和东莞这样的价格备案，几乎每个城市都有。一线城市还曾因为阶段性房价上涨过快而基于价格备案出台过政府“指导”定价等政策。

　　但以往城市的经验都是限高不限低。这就意味着房企不能以超过备案价格进行销售，至于低于备案价格的，政府一般不管。例如，2011年，北京通州有多个备案价格3万元的楼盘以不到2万元的价格最终成交。

　　中原地产市场总监张大伟表示，政府主导的价格备案，既可以解读成杜绝开发企业随意报高房价误导消费者的行为，而如今却带有“限降”意味。在市场预期房价下行的背景下，地方政府此举，是希望防止房价出现断崖式下跌。

　　对近期杭州、东莞等地的情况，上述房企负责人表示，政府名义上并非限卖，而是要求重新备案再进行销售，“但行内人都知道，要开发商重走这个流程，再备案的价格如果不符合政府的心意，往往难以获批或者耗时很长，这对房企的销售和资金链会造成巨大的压力。这也是政府控制开发商的重要手段。“遏制房价过快上涨”“制定房价控制目标”……有业内人士还指出，在以价格为核心目标的调控体系中，表面上看，政府能通过价格备案管理、出台“指导价”甚至调整统计对象等方式，控制房价变动幅度甚至随意“做高”或“做低”房价，达到统计数字上的调控效果；但实际上，困扰楼市的有效供应不足、炒房投机需求过旺等根本性问题，反而容易被忽视了。

　　中央近日强调，“既不能用市场在资源配置中的决定性作用取代甚至否定政府作用，也不能用更好发挥政府作用取代甚至否定使市场在资源配置中起决定性作用”。对房地产市场的调控来说，如何处理好“看得见的手”和“看不见的手”的关系，是一个十分突出的问题。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从短期来看，房企降价走量是正常行为，政府应该允许降价的房企重新备案以便销售，这也有利于消费者；而从中央精神和市场规律而言，应该逐步废除房价备案制度，改革调控手段，终止使用限价、限降这样的手段直接干预价格。让定价权回归企业，实际就是让定价回归买卖博弈和供需的市场定律。