十多年纠纷不断 架空层究竟属于谁?
■位于天河区的碧海湾小区的架空层,已变身银行大厅。 新快报记者 魏星/摄
关注架空层
公共活动空间变身银行营业厅、宾馆,业主想维权却不知从何入手
■统筹:新快报记者 廖颖谊 ■采写:新快报记者 张若然 李应华 邓毅富 卢佳 魏星 方阳麟
架空层,现代小区中随处可见的一种建筑形式,原本多用于业主公共活动场地或消防通道,开发商一般较少为其投入额外建设资金。看似用处不大的架空层,近十多年来却不断陷入产权纠纷,由于其在产权归属上处于“模糊地带”,不同政府部门对此属于“公共”还是“私有”的判定标准不一,普通业主、购买架空层的业主与开发商各执一词,导致三方纠纷连连。近日,新快报记者走访了广州市区多个出现架空层产权纠纷的小区,听取各方意见,尝试厘清这些纷争背后的问题。而相关人士则指出,根据现有法律,政府完全有能力解决架空层产权纠纷问题,关键是看作不作为。
突遇开发商贴封条 才知架空层属他人
案例 1
新快报记者近日走访位于越秀区建设大马路的逸雅居小区,看到5楼架空层里有游泳池和健身设施,都没有开放。不过,有住户在架空层的空地上打羽毛球。
当天,小区业委会办公室主任练先生召集了数名业主代表开会,向业主们介绍了有关架空层纠纷的最新进展。练先生告诉新快报记者,该小区架空层产权纠纷缘起于2014年,作为小区开发商之一的广州市戎丰置业有限公司(以下简称戎丰公司),突然派人来到小区,拿出5楼架空层的房地产权证,要求收回,并对架空层的公共场所进行上锁、贴封条,从而引发了业主与戎丰公司之间的冲突。
练先生说,业委会闻讯立即到广州市房管局核查,才发现5楼架空层在2004年已登记到戎丰公司名下。2014年10月8日,业主陈少雯、朱惠莲等8人向越秀区人民法院提起行政诉讼,要求撤销广州市国土房管局给戎丰公司发放的架空层房地产权证。2015年1月16日,越秀区法院驳回了逸雅居8位业主的诉讼要求。对此,原告不服,向广州市中级法院提起上诉,目前,该案件正在审理中。
新快报记者了解到,逸雅居业主与开发商在架空层权属问题上形成激烈的冲突。业主一方表示,根据报建和规划审批,架空层是作为架空支柱层建设,属于小区全体居民活动使用的公共开放空间。
而戎丰公司则称,在与业主的合同中没有对架空层进行分摊,也没有约定架空层归全体小区业主共同。根据谁投资谁受益的原则,该公司有权拥有该架空层产权。而广州市国土房管局则辩称,2007年实施的物权法没有明确架空层是否属于业主共有。越秀区法院则表示,涉案产权证是在物权法施行之前核发的,而且原告不能提供架空层有约定属于业主共有的相关证据,故对要求撤销涉案产权证的理由不予采纳,驳回了原告诉讼请求。
目前,8名原告业主已经向广州市中级法院提起上诉。而新快报记者曾尝试联系该小区开发商,但其电话一直没人接。
案例 2
大堂装修租给银行
业主回家只能绕道
“哪有小区的前门大堂被占用,逼着业主从后门出入的?这真是个稀罕事。”位于天河区珠江新城碧海湾小区的业主最近很心烦,原本气派的大堂,莫名其妙变成了某银行的营业厅。
新快报记者近日走访该小区,发现小区1层至3层都是架空层,其中,1层南端的银行营业厅正好占据了大堂的位置,只有进入营业厅,才能走上2层、3层。而小区大堂则被玻璃幕墙隔成两半,透过玻璃依稀可以看到银行大厅的现状。居民要进出小区,只能通过北侧机动车出入口绕行。
新快报记者了解到,碧海湾业主就此与开发商就小区架空层(大堂)的归属问题一直纠纷不断。2009年,开发商下属的物业公司欲提高物管费遭业主拒绝,原先的物业公司退出小区管理,业委会聘请的新物业公司进驻小区。2010年亚运会期间,开发商借口“迎接亚运重新装修”,将1层至3层封闭起来,当时正值新旧物管方交替,装修施工半年,此后,业主们突然发现,原本是小区大堂的架空层已被改为银行的营业厅了。
“现在我们坐电梯只能从1楼到4楼及以上,2楼、3楼的电梯按钮完全没用,属于我们的大堂成了银行的后花园了。”一位业主指着裙楼告诉新快报记者。
业主们介绍,按照广州市规划局2000年的审核,碧海湾小区1层至3层为架空绿化、小区会所、物业管理及活动层,但开发商在2002年和2004年调整规划,把这3层变成商业用途的裙楼,并宣称裙楼并非公共配套,产权属开发商所有。目前开发商将裙楼出租。
新快报记者走访了小区的物业公司,询问开发商电话,但对方表示无法提供,截至发稿时记者仍未得到开发商回应。
案例 3
架空层出租做宾馆
开发商却不知去向
越秀区的洛桑美地小区也同样遭受着架空层问题的困扰。
该小区位于东华西路与东川路交界处,新快报记者走访发现,该小区住宅楼的楼梯通往3楼、4楼的大门被锁死,电梯也只能到达4楼以上楼层。有小区业主介绍,从入住的时候开始3楼、4楼就只能从东华西路一侧的入口进入。而在东华西路的入口处,新快报记者看到这里摆放着宾馆的灯牌,入口处电梯楼层图则显示4楼是棋牌室和宾馆。
小区业主介绍,2014年10月,小区业主想争取架空层的产权,到广州市城市建设档案馆申请相关资料,这才了解到架空层复杂的历史背景。原来,早在2005年,小区因将南面第4层住宅改为1000平方米管理办公室和667平方米架空活动层,被广州市城市管理综合执法支队东山区(现越秀区)支队查实为第二期不按规划批准报建施工,小区开发商广州市东谊房地产开发有限公司因此被罚款400多万元。
原本按照处罚决定书,开发商在缴纳罚款后可以将第4层住宅作为管理办公室和架空活动层使用,但从2010年开始,开发商就将第3、4层出租作为商用,事后又进行过一次拍卖,目前两层楼均为宾馆。
新快报记者从小区物管处了解到,物业公司目前仅收取第3、4层宾馆的物业管理费,由于开发商已经不在原注册地址办公,故无法联系。
小区业主同样感到困惑,他们想将属于全体业主的架空层产权争取回来,却不知从何处着手。“开发商已经联系不上,从工商部门查到的资料说因为债务问题已经被列入黑名单,现在不知道找谁好了。”一名致力维权的业主无奈地告诉记者。