去库存太快？广东首个非一线城市出台楼市“降温”措施

南方日报讯 （记者/张峰 曲广宁）今天（3月29日）上午，惠州市房管局对于高烧的惠州楼市出“招”了。记者查阅相关信息获悉，此次惠州出台楼市降温措施，是广东省内，一线城市(广、深)之外第一个出台楼市降温措施的城市。

让惠州市房管局不能坐视不管的是：3月截止28日，惠州单月销售面积已达到164万平方米，创下新高。而加上1月和2月惠州已销售房源面积237万平方米，这就意味着2016年一季度截止当前，惠州楼市销售面积已经达到401万平方米。而这段时间惠州仅批售220万平方米，那么近200万平方米的销售都来自“库存”面积。

而结合3月初广东省政府发布的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》指南，惠州彼时的商品房库存面积达到1665万平方米，到2018年，3年间的去库存任务为165万平方米。

惠州用了1个月就完成了三年的去库存任务。

不仅如此，市场交易的火爆还带来了房价的火速上涨。惠州城区范围内楼盘基本都蹿升8000元/平方米左右的单价。另外，深圳客的入境，本地置业者跟风入市，市场供不应求状态下，购房者排队抢房等现象层出不穷，短时间的蹿涨引起主管部门的密切关注。

于是，29日上午，惠州市房产管理局、惠州市住房和城乡规划建设局，以及惠州市工商管理局召开降温会议，100多位在售楼盘代表参会，现场发布了《关于严格规范商品房销售行为的通知》，以及《房地产广告发布规定》，规范开发商行为，维护购房者利益，促进行业稳定发展。那么惠州楼市“降温”都有哪些大招来了？

举措1：楼盘“开盘前”不得收取诚意金

据《通知》显示，预售商品房时，应当取得《广东省惠州市商品房预售许可证》。取得商品房预售许可证前，开发企业不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金（诚意金）、定金；不得委托销售代理机构（包含电商）对外销售，收取认筹金或团购服务费；不得由电商或者 金融 机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间以入会等形式收取会费或其他任何费用。这也意味着以往市场上广泛流行的，在开盘前开发商收取认筹金、诚意金，以及依托电商缴交团购费等行为将被认定为违规行为。市房管局相关负责人就表示，这样能够让买房和卖房更加透明，避免相关机构和个人人为的制造市场恐慌，造成市民跟风入市的情况出现。

举措2：未网签合同前购房者不用支付除定金外的任何房款

根据文件内容，开发企业在销售商品房是，应当先与购房人正式网签《商品房买卖合同》后，再按照合同约定的付款方式和期限要求购房人支付房款。在未网签购房合同前不得要求购房人支付除定金外的任何房款。开发企业出售预售商品房时，应当要求购房人将房款直接存入预售款专用账户，开发企业不得另设账户收存商品房预收房款。在既有的市场，未实现网签，购房者支付首付款项的现象都很普遍。具体到购房者支付的资金是否被开发商存入预售款专用账户更是不得而知。该举措的提出并实施，未签订网签合同开发商不得要求购房者支付定金外的房款，这有效保障了购房者的合法权益，网签合同的签订也代表着选购的房屋得到确权，而购房者与开发商草签合同并不能受到法律的保护。另外对于签订购房合同，《通知》要求开发商的销售人员要主动引导购房人了解相关公示信息，并讲解《预售商品房购房须知》内容，提醒购房注意事项。避免以往市场常出现的，购房者被销售引导，什么都没有看就签下合同，为后续产生纠纷埋下伏笔。

举措3：房地产广告不得“画大饼”误导消费者

在会议过程中，市工商管理局相关负责人现场讲解了《房地产广告发布规定》，要求开发商的相关广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导消费者。据悉，该法规已于今年2月1日正式实施。据《规定》介绍，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确。清楚，比例恰当。这也意味着开发商通常所做的交通区位示意图，为了拉近与中心城区或某组团的距离，通过不均一的比例尺，或者做大和缩放相关示意，使得看起来很近，而误导消费者。另外，广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如果在规划或者建设中都应该予以注明。而开发商常宣称的能够为业主办理入户，升学等情况，该规定中明文指出，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业和升学等事宜的承诺。