广州五万套高层建筑没有装电梯 实现加装的仅千套
暨大正在加装电梯的住宅。
天河某干休所的8层老楼。
“制定这套《标准》，希望能帮助住在老楼的老人们早日实现下楼的心愿。说得不好听一点，不少老人都快要过世了。”说到动情处，广州市社科院城市管理研究所研究员黄石鼎在座位上挥起了手臂。
他所说的《标准》，指的是《广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用的参考标准》。在这本厚厚的参考标准中，7～10层楼高的老楼都可以找到对应的出资分摊标准。
目前广州市有五万套高层建筑没有装电梯，实现加装的仅约千套，广州旧楼加装电梯难，“沉积”已久。究其原因，“谁牵头”、“谁出钱”、“怎么补偿”争议已久。
而去年上半年完成的这套《标准》，则有可能迈出艰难一步。本报从广州市法制办获悉，目前正组织专家对《标准》验证，如论证可行，将在全市范围内实行。
文、图、表／记者杜安娜、蚁畅 实习生张莹姗、谭璇璇、张文昌
旧楼装电梯上篇
广州市社科院城市管理研究所研究员黄石鼎的办公桌上，摆放着一本蓝色封面，装订整齐的文件。这让他有些心情复杂。
出台
广州第一个“吃螃蟹”
这是广州市社科院花费一年多时间完成的一份调研报告，这份报告的内容，是关于广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用的参考标准。
在这份文件上，还有来自广州市委市政府领导的最新批示。批示中，对这份报告给予了很高评价。
2011年，广州市社科院着手做加装电梯集资分摊费用标准的研究。当时，对老楼如何加装电梯的问题，各方争议相当激烈。对“谁牵头”、“谁出钱”、“怎么补偿”等问题一直争执不下。而社科院所承担的研究，正是利益之争的焦点问题。
以至于研究课题的承办人之一宁超乔坦言：问题相当棘手。虽然是全国性问题，但要制定的标准，国内其他地方并无先例可循。广州是第一个“吃螃蟹”。
黄石鼎至今觉得，“弄不好，方案做出来谁都骂”。
到2012年，广州市出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》。“实际上，这个《办法》由于没有相应的出资分摊标准，很难具体操作。”黄石鼎说，最后成了空中楼阁。
正因为此，广州市法制办接到的因加装电梯引起的投诉案例，不减反增。这无疑又让制定分摊及补偿标准的事迫在眉睫。
调查
“乔装扫楼”调研四个月
黄石鼎说，从2012年开始他们调查了140栋想要加装电梯的楼和54栋已经加装成功的楼。
“这个过程叫‘扫楼’。”广州市社科院科研处处长曾俊良谈到其中苦处。“不敢向住户们暴露身份，只说是房产中介或其他身份。因为很多楼栋安装电梯的各方势力剑拔弩张。”害怕一不小心“躺枪”了。同时，这样也有利于保证数据的真实性。
40多个调研人员，用了四个月，最终完成了数据搜集。
现状
五万高层建筑没装电梯
黄石鼎介绍：我国大城市在 20 世纪 80～90 年代兴建了大量 7～10 层住宅，而广州市也有五万套这种高层建筑没有装电梯。现在二三十年过去了，这些住宅中原有居民逐渐步入老龄，他们上下楼或搬运重物非常不便。
“这确实是我国独有的现状。”黄石鼎说。由于史无前例，所以在去年方案完成后，广州市社科院进行了细致的验证。“当时有人说，这个标准分为七层楼、八层楼、九层楼、十层楼四种类型，有些复杂，是否能简化？”黄石鼎回应：“不行，类型不同调查结果不一，要保持科学态度。”
目前，广州市法制办透露，已经组织专家对此方案进行验证。
民生
需要政府制定游戏规则
“这是解决民生问题的好事。” 黄石鼎希望事情最后有一个建设性的结果。在他看来，对加装电梯政府应该出台标准，而社科院制定的这个参考标准，就是在制定“游戏规则”。
“已经加装成功的案例，比如，华南理工大学有很多楼栋加装成功，都是单位出面完成的。但对于社会楼盘，就需要一个组织结构。”
“这个标准不是定死的，只是为大家探讨提供蓝本。这样就可以坐下来谈，避免上访和矛盾激化。”他说。
“我们的标准现在还有‘追踪’的空间，这关于分摊、赔偿分配的问题，将来是按照面积分，还是按人口来分？都是后续要考虑的。”他分析道。
低层用户获补偿
高层用户来出钱
“实际上，旧楼加装电梯涉及很多不可量化的人为因素，但我们的研究仍然重视科学性，确定了几个因素。”黄石鼎说，这三个因素分别是“电梯使用频率”、“加装意愿”和“房屋升值率”。
考虑因素
费用分摊VS损害赔偿
在研究人员看来，旧楼加装电梯最核心的问题就是费用分摊，同时，还需要考虑低层住户可能的利益损害。因此，对低层住户的补偿被纳入加装电梯产生的费用。
据介绍，三个因素都是加装电梯所涉及的利益的重要组成部分。电梯使用频率的高低，直接反映的是用户受益的大小。
“加装意愿”则是因为加装电梯，低层住户的采光、通风等利益可能受到损害，理应得到更多的补偿。
至于“房屋升值率”，是考虑到加装电梯后，如果房屋升值了，那么升值部分也是用户所增加的利益的一部分。
黄石鼎分析，“在此基础上，我们按照‘高层住户分摊费用，低层住户获得补偿’原则”，根据调查数据算出分摊和补偿的“临界点”。临界点以上的楼层，需要分摊电梯加装的费用和对低层住户的补偿费用，而临界点（包含临界点）以下的楼层，则可获得补偿费用。
使用频率
楼层越高使用越多
“我住在一楼，安装电梯对我一点用处都没有。”2013年3月，暨南大学羊城苑19栋关于加装电梯产生纠纷，一名一层住户这样告诉记者。
而这几乎是每一起旧楼加装电梯纠纷中，一楼住户的共同想法。
调查中，研究人员随机抽出140栋作为样本，分布在天河区、白云区、越秀区、海珠区和荔湾区。
研究人员实际调研发现，在不同层高的楼栋内，一楼住户使用电梯的次数为零，而其他楼层对电梯的使用，多数呈递增态势。
加装意愿
3、4层以上最想装电梯
项目组成员宁超乔在提及“加装意愿”设计时曾说：对需要补偿费用的住户而言，其受偿的具体费用应该主要取决于“受损程度”。
研究人员表示，影响加装意愿的因素非常多且复杂。他们对加装意愿进行了简化和量化。最终，四个问题被设计了出来，将加装意愿分为4个程度。
第一个程度是，住户愿意加装电梯。
第二个程度是住户在不需要任何费用的情况下，愿意加装电梯。
第三个程度是住户在不需要任何费用，可获得一定补偿情况下，愿意加装电梯。
最后一种程度是，即便不需要出任何费用，甚至可获一定补偿，住户也不同意加装。
从研究人员提供的121份数据中发现，3、4层以下的住户，出现第三和第四种意愿的最多，而3、4层以上，几乎清一色的是第一个意愿，即愿意加装电梯。
房屋升值
加装对高层房价影响大
作为房屋价值的组成要素之一，加装电梯与否势必影响房屋总价，研究人员也将此考虑在内。研究人员在全市范围内抽出27组共54栋住宅楼作为样本。
“作为比较，我们需要有个固定的参照。”黄石鼎介绍。每两栋楼为一组，研究人员选取的是同一社区、相同朝向、楼龄相近的两栋，唯一的区别就是一栋未加装电梯，一栋已加装电梯。
调查所获得的数据初步印证了研究人员的设想。
以七层住宅为例，研究人员统计发现，7楼在加装电梯后房屋价格涨幅最大，升值率为20.63%，其次是6楼，为19.57%。而1楼、2楼房屋价格涨幅则相对不明显。
研究人员描述称，这说明加装电梯对高层房屋价格影响较大。
预留弹性
每一栋都有特殊情况
“当然，我们始终强调，这些标准不是唯一的，也预留弹性部分。”黄石鼎介绍，在几个弹性因子的计算中，项目组邀请了10位专家，通过打分获得各个因子的权重比例，“也就是说，这些比例不是标准答案，是我们综合专家意见给出的，所以权重可根据具体情况而进行调整。”
黄石鼎告诉记者，在实际调研中，他们发现，几乎每一栋楼、每一位业主都有自己的特殊情况，项目组作出的分摊标准，只是作为参考。
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