东莞热点|多名委员建议降低改造成本，加快“工改工”步伐
2020年，东莞大力推进“工改工”，全年“工改工”完成拆除平整8032亩，任务完成率约107%。以建设广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区为抓手，东莞持续拓展优化产业发展空间，为制造业高质量发展提供了坚实的产业空间保障。
两会期间，不少市政协委员建议降低“工改工”改造成本，强化政府服务，化解历史遗留问题，提高改造主体对“工改工”的积极性，在新一轮城市更新浪潮中，加快东莞“工改工”步伐。
▲厚街镇楷模家居“工改工”项目
降低改造成本
权属方期望利益超出市场价值较多，加上产业改造需要后续运营管理，资金效益回笼周期长，在一定程度上导致“工改工”反响不积极。黄江镇政协小组建议，通过其他改造单元捆绑“工改工”单元的方式，平衡改造成本过高问题。对于辖区内同一前期服务商通过“工改工”单元与“工改商居类”单元捆绑达到产业占比管控要求的，允许捆绑的两个或两个以上更新单元同步核算、同步实施更新改造工作。这样，利于提升产业单元的改造效率，提高产业改造后的产业定位和功能服务精准度，实现企业有效收益，同时兼顾片区居商和产业的统筹发展。
实际上，在降低“工改工”融资成本方面，东莞也有所行动。去年，东莞成立城市更新金融服务联合议事制度，为政府部门、行业协会、开发主体和金融机构的对接交流搭建服务平台。市自然资源局联合市金融工作局、城市更新协会以及相关金融机构发布《东莞城市更新金融产品手册》，向市场推送了城市更新的一系列金融创新产品，持续为城市更新“输血造血”。
市政协委员黄顺明、叶耀华联名提交的《关于完善政策体系加快推进“工改工”（镇村工业园改造）的建议》，也提出探索通过创新金融手段实现补偿款延时支付，降低开发主体即时支付压力的同时保证村集体取得长期稳定收益。
同时，城市更新公开市场建立，也降低“工改工”成本，激发城市更新新活力。记者从市自然资源局获悉，东莞以公开高效为原则，创设前期服务商、单一主体挂牌招商制度，建设城市更新公开市场，多宗单一主体挂牌招商项目相继成交，200多个更新单元公开招引了前期服务商。
针对前期服务商，市政协委员黄硕松建议，进一步明确其可在挂牌招商单一主体确认方面享有优先权，并基于项目改造难度及实施节奏，可给予前期服务商更长的服务期限，并清理没有更新改造经验的前期服务商，避免市场上单纯的咨询或顾问公司盲目开展并倒卖前期服务商资格而提高项目的整体开发成本。
强化政府服务力度
2020年，《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》出台，对东莞市镇村工业园起到了积极的推动作用。市政协委员刘川认为，镇村工业园作为一项系统系工程，牵涉面广，目前相关政策的系统性、操作性有待加强。
他建议，强化政府服务力度，提升服务效率。加强项目前期规划指导，在项目论证、产业规划等方面提供咨询和指导；充分发挥政府协调作用，由相关领导、部门和社区代表等组成强有力的谈判队伍高效开展谈判磋商，最大限度压缩前期工作周期；以政府统一招商和专题招商为手段，提供强有力招商服务，不断提高项目的招商质量水平；加强镇街基层工作力量，增强镇街在拆迁补偿等前期环节的服务保障能力。
据市自然资源局介绍，东莞将大力完善“标准地”审批服务。推进各类区域评估工作，由政府为企业免费提供评估事项成果，减少审批环节评估事项，提高审批效率。全面实行“标准地”项目政府代办服务，将政府服务最大限度地提前介入，做到企业取得“标准地”前“贴上去”，审批中“全程代”，项目开工后“跟到底”，让企业少跑腿。鼓励“标准地”项目参与告知承诺制，进一步实现审批提速。
另外，黄硕松建议，东莞应该借鉴深圳市城市更新改造经验，加快出台东莞市城市更新改造办法，从立法角度明确东莞更新改造制度的相关要求；稳定政策，及时批复镇街更新改造专项等规划，并制定常态化的更新连贯政策。
▲虎门镇北栅智汇城项目
解决历史遗留问题
一些历史遗留问题延缓了东莞市“工改工”的步伐。黄江镇政协小组介绍，不少村集体工业用地出租于私人的租期长达50年，甚至出现“永久”期限。此类项目改造主体仍为村集体，实施“工改工”必须通过村集体表决和上报，导致后续改造程序相当复杂，也面临政策补贴到村集体后，较难到达企业，导致改造热情不高；改造普遍涉及土地延长年限问题，面临利益补偿问题，出现村经济组织股东与企业之间的利益权衡矛盾，在一定程度上影响了“工改工”改造的推进和实施。
民盟东莞市委会在《关于促进港澳台企业转型升级机制的建议》也提及，港澳台企业在东莞发展投资已久，由于早年粗放型发展等历史问题，港澳台企业原投资取得的土地和厂房无法办理产权证明或产权登记不在企业自身名下，导致企业转型升级的欲望低，无法自主进行三旧改造。
历史遗留问题复杂多样，造成投资成本较高，效益不确定，降低了改造主体的积极性。如何解决这个问题？
黄江镇政协小组有针对性地提出建议，认为应该加大对村集体进行“工改工”改造的扶持力度，提高村集体“工改工”积极性。具体来说，可根据产业改造占地面积、产业类型、年度税收贡献等情况，对用于回收物业进行的集体“工改工”地块进行分类奖励。
民盟东莞市委会建议，开设绿色通道，解决港澳台企业用地的产权权属问题，支持企业在不违反现有政策的情况下增资扩产，扩大建筑物容积率、增加产业用地空间，以此增加港澳台企业在东莞发展的信心。
文字：付碧强
摄影：郑家雄
编辑：张东昌
