专家：北京存量房约600万套 基本要户均一套
需求收缩 楼市千方百计去库存
重点提示:当前市场仍然是调整期,短期内去库存的基调并不会因为部分城市成交量的回升而明显改变。2015年楼市各项指标仍将低位运行,房地产开发投资增速预计将维持在10%左右,新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。
住建部正为楼市去库存出新招。
据《经济日报》1月21日报道,住房和城乡建设部副部长齐骥称,要指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。此前的1月14日,住建部发布指导意见,多维度培育租赁市场,鼓励房企转化存量房源向社会出租。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前市场仍然是调整期,短期内去库存的基调并不会因为部分城市成交量的回升而明显改变。
CRIC研究中心指出,2015年楼市各项指标仍将低位运行,房地产开发投资增速预计将维持在10%左右,新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。
库存高位盘整
1 月14 日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》第二(五)条提出,支持房企将其持有房源向社会出租,并从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房企,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁,也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。
此外,该文件还鼓励各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。
在银河证券分析师赵强看来,上述举措是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,不久可望看到新建住宅的另类快速去化、住宅产品租售并举的盈利模式等。
住建部文件出台的背景之一,正是贯穿2014年楼市的库存压力并未完全缓解。
上海（楼盘）易居房地产研究院最新数据显示,截至2014年12月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,和11月份基本持平,同比增长15.4%。国家统计局最新数据显示,2014年全国商品房待售面积达6.21亿平方米。
张宏伟指出,虽然政策放松、房企冲刺年度销售业绩等因素,使一线城市及部分二线城市库存去化周期已回落至合理区间,但库存去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。“年初,房企冲刺年度销售业绩指标的压力减少,将导致市场去化速度降低,去化周期还会略回升。”
据CRIC中心监测,今年1月上半月,61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米,环比大幅下降22.3%,同比小幅下降6.2%。
“成交下滑除了受市场淡季影响,更多的是因为前期地方救市政策效应递减、信贷政策又止步不前,加之市场对经济发展信心不足,购房者信心下降、观望情绪上升。”CRIC研究中心杨科伟表示,当前整体市场库存高企、供过于求的内在矛盾未实质解决,开发商应积极创新营销手段,特别是在供求矛盾较大的城市,加紧去库存仍是王道。
在去库存的主基调之上,城市去化压力分化明显。美联物业全国研究中心经理何倩茹指出,一线城市需求强劲,适当刺激库存可及时消化;二三线城市在各种政策利好的刺激下,需求有望进一步释放,库存经过一定时间有望恢复至合理水平;一些过度开发的三四线城市,则仍旧面临较大风险。
市场需求收缩
去库存显然成为了当前房地产市场进入“新常态”的一个主要特征,然而市场需求不再旺盛也是房地产行业面临的突出问题。
以北京（楼盘）为例,数据显示,2014年北京新建纯商品住宅成交量为5.2万套,比2011年还少了7000套,纯商品住宅成交面积和金额同比下滑。“2014政策没有进一步向紧,但是成交量却在下滑,这就反映出市场在变差。”北京房地产业协会秘书长陈志认为。
陈志还分析,北京现在有6亿多平方米的住宅,按照单套100平方米计算,即存量房约600万套,以北京1800万城镇人口、户均3口计算,城镇人口基本达到户均一套房的水平。“在总量基本平衡的情况下,市场的不平衡只是区位、持有多少的不平衡,虽然局部调整还会有住宅需求增量,但不至于改变整体量需求接近饱和的现实。另外,北京要通过控制人口来限制特大城市规模,以往房地产需求靠城市大量新增人口带动的固有逻辑就改变了。”
全国范围来看,国家统计局1月20日发布的最新数据显示,截至2014年末,全国人口自然增长率为5.21‰,相比之前十几年,人口增速已明显放缓。
“然而,对于大多数品牌房企来讲,出于对业绩和增长率的追求,在资金、人员、土地各方面不断加大投入,即使在当前市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率,这将导致房地产行业产能过剩、供应过多,从而积累更大的库存去化压力。”张宏伟指出。
可以想见,今年政策层面仍将保持宽松状态。“中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调,地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调,整体基本维持去年的格局,既不会出现过度打压,亦不会采取过度刺激政策。”CRIC研究中心分析。
何倩茹也指出,预计2015年调控进一步放松,促房地产向市场化转型,去库存、稳成交仍然是重要目标,房地产维稳将是大趋势。在去库存背景下,CRIC研究中心预测,今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下,仍将延续回落格局;下半年,随着市场预期和信心都有所回升,加之贷款宽松格局,行业将持续盘整、平稳运行。
