58安居客的1∶1合并玄机：平台中介处深度博弈阶段

　　“当安居客收入值达到10亿元时，将启动上市。”2013年，安居客创始人、CEO梁伟平信心满满地对外界表达了上市的意愿。当年，安居客的收入已经达到了8亿元。业界对其上市的估值预期超过15亿美元。

　　然而，两年后，作为房地产电商龙头企业，安居客不仅没能顺利上市，反而落了个“被收购”的命运。

　　3月2日，58同城正式对外宣布并购安居客，交易以现金加股票的方式进行，交易金额为2.6701亿美元。

　　从估值15亿美元到最终2.67亿美元“卖身”，安居客身价缩水八成。安居客为何最终选择放弃上市而委身58同城？

　　值得注意的是，就在该消息宣布的前一天，北京中介行业老大链家地产也宣布收购上海第二大中介公司德祐地产，意图打造万亿级房产O2O平台。

　　分析人士在接受《国际金融报》记者采访时表示，在房地产行业调整期，作为产业链之一的房产中介，不论是线上还是线下，都难以避免行业整合、洗牌。

　　 安居客为何卖身

　　安居客成立于2007年，作为互联网房地产信息服务平台，安居客主要通过打造房地产在线信息聚合平台，把消费者吸引过来，然后再按照用户点击数量，对经纪人和中介公司收费。

　　刚开始的6个月，其采用的是免费模式，半年之后，梁伟平突然决定开始收费。他认为，只有付费的人才会珍惜在网站上的每一次使用。“房地产经纪人在使用付费服务的时候，就会努力把钱挣回来，这样经纪人才不会轻易地离开我们的网站”。

　　最终，梁伟平的想法得到了事实的验证。这七年的时间里，安居客的业务已覆盖新房、二手房、租房、商业地产四个领域，并在全国31个城市设有分公司，网站每月独立访问用户已突破6900万，而旗下的三大手机找房APP使用用户突破2500万，占移动找房70%的市场份额。

　　当然，随着公司规模的不断扩大，梁伟平的上市梦也逐渐清晰。不过，这一梦想的实现并不顺利。早在2009年，安居乐完成三轮共2200万美元的融资后，安居客就曾启动过上市计划，不过，由于当时住宅领域的限购政策，即使在飞速发展，安居客仍不得不暂停了该计划。

　　此后，2011年，安居客获得了以百度为首的战略投资者投入的5000万美元融资。

　　2013年，安居客的收入达到了8亿元。梁伟平的上市计划再次启动。

　　那段时间，鲜少离开上海的梁伟平多次奔赴北京等地，频繁接受媒体采访，向外界传达其即将上市的声音。当时，梁伟平给出了不远的预期——“收入达到10亿时上市”。

　　这一目标近在咫尺。外界也一度预计2014年，安居客就能完成上市，并给出了15亿美元的估计。

　　然而天公不作美，上市计划再次受阻。也许是梁伟平太过自信也太急于达成10亿收入的目标，2014年3月10日，安居客单方面宣布大幅涨价，正是此举让此轮IPO再次受阻。

　　中原地产首席分析师张大伟就开玩笑地表示：“如果不是涨价，这会儿已经在敲钟了。”

　　当时，包括我爱我家、宝原地产等在内的9家大型中介机构共同组成了中介联盟，抵制安居客的涨价行为，并且下架了9家中介机构北京和上海的所有房源。

　　“互联网思维颠覆不了经纪行业，互联网思维，不是一种企业基本运营的模式，只是一种营销的手段。在整个过程中，每一个角色所起到的功能和作业方式并没有改变。客户还是要看房，经纪人还是要带看。”张大伟对《国际金融报》记者表示。

　　言下之意便是，安居客这类网站本身就是靠房产中介经纪人的会员费生存了，在与线下中介的博弈过程中，完全没有定价权，经纪人的抵制，必然带来收入的缩水。

　　张大伟认为，在房地产市场下行调整时期，安居客因为涨价被中介驳回影响估值，只能卖掉。

　　易观分析师孙梦子也认为，“安居客的模式并无太大的想象前景，错失了最佳上市时机之后，资本急于退出，出售或者是最好的方式。”

　　 58因何接手

　　根据披露的信息，本次交易以现金加股票的方式进行，交易金额达到2.6701亿美元。尽管58同城方面还宣布将拿出1000万美元对安居客原有团队进行等值限制性股票激励，但对曾经估值15亿美元的安居客来说，似乎还是“贱卖”了。

　　对于外界有关价格过低的疑问，姚劲波将矛头指向了之前估值的虚高。在发布会现场，他解释：“这个交易价格是一个真实的价格，因为是两边的证监会都要批准的价格，我想也是市场基本上接受的价格。大家看到很多融资，几千万、几亿美元，很多也是虚的，真实情况没有那么高。最近这一年多整个资本市场回调还是蛮大的，很多公司打了三折四折。”

　　确实，遭遇中介抵制事件后，安居客确实在走下坡路。值得注意的细节是，在58同城并购安居客的发布会上，安居客并没有像以往一样大方向外界展示其收入。在新闻稿中，“月独立访问用户量突破6000万”，这是58同城方面对于安居客经营现状愿意给出数据。

　　而姚劲波也表示，58同城房产业务和安居客房产业务大小基本上差不多，就房产业务来说，这是1∶1的合并。

　　既然安居客今非昔比，58同城为何还选择在此时接手？

　　张大伟认为，这场交易是资本推动下的收购。资本市场不能承受长时间的等待，收购有助于企业上市圈钱。“抢做行业第一和第二，对于资本市场来说，这是获得高估值的最佳途径，特别是对于目标为海外上市的企业”。

　　“这么便宜的价格，能带来流量和二手房的经纪服务，还能给华尔街绘出一个新概念，58同城没有理由不买。”一位不愿具名的行业内观察人士对《国际金融报》记者分析。

　　姚劲波在发布会上也向媒体描绘了并购后的蓝图。“我们两家合并以后会有很多协同效应。”姚劲波表示，安居客有新房业务，58同城没有；在租房领域，58同城有领先地位，安居客租房业务体量相对来说比较小；二手房方面两家各有所长，安居客在一二线城市以及高端房产方面领先，而58同城是在三四线城市以及刚需房方面比较领先。

　　据介绍，此次并购后，58同城将成立房产事业群，整合58同城及安居客双方的房产业务，将构建面向新房、二手房、租房等全领域业务。其中，安居客品牌、网站、App无线等将完整保留，继续将安居客定位为高端平台，并加大产品、市场、技术等各个层面的投入。

　　姚劲波表示，互联网金融是未来58同城和安居客合并之后的一个重点方向。“我们希望用户在我们平台上能够不只是看到一个信息，在线下完成交易，而是可以在这个平台获得更多的差异化的服务，包括金融服务”。

　　“未来，58同城和安居客结合起来，会产生1+1大于2的影响。”姚劲波表示。

　　 能否形成合力

　　1+1大于2，似乎是每次收购交易发生时最常见的官方宣传语。但纵观之前国内发生的并购案，却鲜有能真正达到1+1大于2的，包括优酷并购土豆，苏宁并购PPTV，百度收购91手机助手等。

　　“和大多数并购案一样，一般的结果是，58同城获得吸血式发展，而安居客品牌逐渐消失。”上述业内人士对记者分析。

　　创始人的退出已经预示着上述推断。卖身58同城之后，作为创始人的梁伟平只担任顾问的虚职，其主要任务还是选择再创业。

　　“但新成立的58安居客集团需要面临的问题是，在原有的信息发布模式下，如何能通过提高产品和服务的附加值，彻底解决假房源的难题，真正发挥出平台的价值，提升用户体验。”上述业内人士强调。

　　记者了解到，在房产信息平台上，虚假房源是普遍且难以克服的难题。作为在线信息聚合平台，一头连接的是中介经纪人，一头连接的是消费者，平台承载的是房源信息。但由于房源是客观存在的，数量有限，中介经纪人便开始想出一些旁门左道，制造一些虚假房源来吸引消费者的来电，从而获得潜在客源。

　　近日，《国际金融报》记者尝试在安居客上找二手房，当看到一套位于长宁区中山公园附近的房源，90平方米的的价格为330万元，比市场价要低20万-30万元，从中介经纪人发布的图片来看，该放装修甚好，且在标题处，该经纪人明确表示“真实房源真实价格”。于是，记者便拨通了该经纪人的电话，但该经纪人坦言，真实价格并非330万，“业主报价是360万”。

　　“你不是表明了是真实房源真实价格吗？”记者无奈地反问。

　　“没办法，这都是业内常用的做法，你标了实价会因为价格太高而无人问津，这样我在平台上的费用不是白花了吗?”该中介人员称，他们有大量的图片库，用来刷平台，增加曝光量，这样能够帮助他们获得更多的潜在客户。

　　事实上，针对这些大量的虚假房源，平台并非无所作为，一些平台相继推出了“认证房源”、“举报”等功能，但仍难解决问题。

　　“一方面，这些信息确实很难识别真伪，另一方面，这些中介经纪人始终是平台的付费者，是主要的收益来源，即使识别出来，出于利益考虑也不会过分追究。安居客想单方面涨价已经受到了教训。”上述业内人士表示，所以，作为平台来说，除了信息发布之外，很难有话语权。

　　 深度博弈阶段

　　正是基于上述原因，再加上供需关系和竞争格局的变化，另一平台房产信息网站搜房网也选择了“变革”，从原先的媒体属性向交易转型。

　　此前，搜房的业务主要是依赖信息平台带来的广告价值，包括新房展示广告以及二手房源端口费用。

　　“过去的日子太舒服了，导致我们的转型晚了，其实两年前就应该转型。”搜房网董事长莫天全在接受媒体采访时如是反思。他认为，房地产市场环境“变坏”的速度超出了管理层的预期，这也导致搜房的转型来晚了一步。

　　但变革不易。搜房的转型对于传统中介来说，意味着“抢食”，因此，随即遭到了联合抵制。中介们以下架房源的釜底抽薪手段，几将搜房逼到了“无房可搜”的境地，其中链家地产还宣布与搜房彻底决裂。

　　“遭遇房产中介公司的抵制已经不是第一次，主动求和并没有从根本上解决问题，接连出现的‘涨价-抵制-求和’怪圈在提醒房产电商，转型迫在眉睫。”莫天全在内部邮件中表示。

　　值得注意的是，在发布会上，姚劲波明确表示，新的58安居客绝对不会跟中介对立，依然会坚持平台的方向，“绝对不会做交易，更不会自己雇用经纪人做中介公司”。

　　分析人士认为，坚持平台定位，这固然是规避风险，摆脱责任，躺着数钱的最好途径，但也同样限制了58同城的手脚。

　　房产电商平台吉屋的联合创始人、CEO潘国栋认为，“房产网站的用户流量含金量相对较高，如何突破只把网站当做广告平台的局限，结合房产分销模式真正服务好每一个购房者产生销售佣金收入，这是更大的机会”。

　　值得关注的是，就在该消息宣布的前一天，北京中介行业老大链家地产也宣布收购上海第二大中介公司德祐地产，意图打造万亿级房产O2O平台。这并非链家今年在中介行业的首次并购,早在2月9日,链家便与西南地区龙头企业伊诚地产全面合并。

　　“一个线上，一个线下。两个势力借并购来壮大自己，未来，新一轮的博弈也将开始。目前，链家在线上是和58同城有合作的，而两家的此次并购，未来博弈将进一步加深。”长期观察该行业的雪球用户王海天在接受《国际金融报》记者采访时表示。

　　“58并购安居客、链家并购德祐和伊诚地产，以及此前的搜房新政都表明互联网房地产格局将迎来结构性转型。”易观智库分析师钱文颖在接受《国际金融报》记者采访时表示，此前传统的互联网房地产平台主要是信息平台模式，以向中介导流为主；但房地产市场已经从卖方市场转向买方市场，传统的导流平台模式竞争力减弱，线下中介也逐步开始互联网化，房地产O2O将是近几年互联网房地产行业的趋势。

　　钱文颖认为，这正好是几种不同的转型方向，58并购安居客，实现了在新房、二手房、租房三个市场的全布局；链家在传统中介互联网化的进程中走的相对较快，嗅觉比较灵敏。搜房则是从信息平台往交易平台转型。

　　“从其他互联网化进程较快的传统行业现状来看。这几种形式短时间内都将并行，并且今明两年会出现更多的平台转型和创新型公司切入。”钱文颖说。

　　王海天认为，房地产信息平台和中介平台，在今年将迈入深度博弈时代。而短期内，很难说谁消灭谁。对于线上的平台来说，需要提升服务的能力，而一些大型线下中介，还需要补一些互联网思维。（史燕君）