“官望”为何难以打消观望？

　　2015年1、2月份的网签数据显示，月成交量在600—700套。不少项目的销售人员也反映，近期，尽管客户上门量大增，但是观望者居多，实际成交的比例小。那么，“官望”难以打消观望的原因为何？

　　政策对三四线城市影响偏弱

　　在采访中，记者了解到，对于类似梅州这样的三四线城市，消费者更关注实际的房价有没有下跌？跌幅有多大？利好政策是否在宏观上有助于提升楼市预期，恢复消费者信心，这些都是次要的。

　　纵观2014年的梅城楼市，江北、新县城两片区的房价有明显下降，也因此，在实际成交中取得了较好的销量；反观江南片区，尽管商家的促销力度和优惠幅度也在不断加大，但是该片区绝大多数的楼盘实际成交价仍在5500元/㎡-6000元/㎡左右，更有在6000元/㎡以上的。房价的“高”成为了很多刚需消费者驻足观望的重要原因。

　　新县城福鼎新城项目的销售刘经理告诉记者，据其观察，很多消费者对利好政策的敏感度并不高，之所以会出手，是因为他们观察了一段时间后，发现房价降了，而且似乎再也难以下降了，才选择购买的。实际上也确实如此。与一二线城市相比，梅州的房价基数相对较小，总价相对较低，降息、降准等政策对消费者的影响反倒不如降价来的明显。

　　消费者对房价降价期望过高

　　梅城楼价经过一年的调整，在很多开发商看来，如今的房价已经进入非常透明的阶段了，再降下去，似乎只有亏本出售了。但消费者对此并不买单，这也是造成其观望的原因。

　　在一家企事业单位上班的张先生表示，“江南的房价还是很高，以我目前的收入，即便有家人的支持，我也得积累个5、6年才能凑足首付。考虑到装修费用和以后的还贷压力，我还是难以下决心是否要买。”

　　业内人士指出，随着消费者居住需求的提升，开发商的建筑理念和服务理念也在完善，再加上拿地价、人工价、物价的不断攀升，建筑成本当然也就随之提高。算上税收和营销费用，目前梅城的房价已经在微利润区间了。市场应该允许房产商有一定的利润收入，要不然受到伤害的不仅是开发商，也会是消费者和整个行业。消费者不能盲目地估低房价，坐等房价下跌。

　　开发商应主动寻找有效需求

　　过惯了顺风顺水的日子，部分开发商对楼市突然发生的转变难以适应，仍然凭借着传统的口碑来营销，“坐等靠”的思想让其错失了不少销售良机。

　　在目前梅城楼市库存偏高，消费者大多处于观望的形势下，房产商更应该积极探索新的营销模式，主动寻找有效需求，以销量换生存。

　　据了解，江南某知名楼盘将与本地主流媒体相结合，利用其良好的宣传平台，放低价格姿态，抛出一批精品单位，主动寻找市场有效需求。这种模式或许可以成功地化解其营销压力，从而促增销量。但这应该仅仅是开发商不断探索道路上的一条小径，更多适合自己项目的营销模式还有待被发掘出来。