富力之困：两道旧题求新解
文/梁爽
从500亿到600亿有多难？
继前年冲击700亿元合同销售额失败、去年冲击600亿元失败后，富力地产在11日举行的业绩发布会上再一次宣布，向“600亿元”发起挑战。
富力董事长李思廉带队出席。也许是一直以来的彬彬有礼，又或许是他特意为今天保持了良好的状态，他一个下午都保持着微笑，对所有人有求必应。他回答完主持人规定的最后一个问题后，还主动示意说，我刚看到那儿还有位记者举手了，再多问一个问题吧。
也许李思廉未必认同，但近几年来，完不成业绩目标成为富力的一个痛处。2014年，他们定下的目标是700亿元，眼见市场形势不对，年中将目标下调至600亿元，但该年最终只完成544亿元；到2015年，富力再次将目标定在600亿，结果故事重演，不得不在年中下调目标至550亿，并且再次悲催地没有完成——2015年合同销售额跟上一年持平，距离年度目标仍差6个亿。
富力似乎跟“600亿”这个数字杠上了。不过从今天业绩会提供的消息来看，他们今年的做法跟去年变化不会太大。富力今年计划交付的可售面积是480万平方米，相比2015年入账的可售面积350万平方米有所增加；计划推出11个新项目，而去年这个数字是14个；李思廉说，今年会加快华东、华南地区的开工速度，以配合完成600亿元的目标。
“富力的生意发展以稳健为主，拿地策略属于保守。”他说。不管记者们如何换着表达方式、换着人来提问，他都没有就拿地的问题给出明确指向，只用宽泛的“省会城市”来概括。“比较看好省会城市，因为有人口流入，持续发展有保障。北京和广州适当增加土地储备作为巩固，但并不会买很多。不会特别要求进一线二线。”他强调，“面粉贵过面包”的地块坚决不参与。
富力2015年销售额主要来自华北、华南、海南三大区域，就城市而言，广州和北京两城最高，合计占所有销售额约四成 ，分别为111.85亿元和103.53亿元。
李思廉感慨北京通州是富力的宝库。拿地成本大约1.3万元/平，而售价在5万元/平左右。“房地产虽然不是一种高科技，但也是一门大的生意，管理需要艺术，不是同一个方法都行得通。北京你觉得它贵，但卖的也贵，量比较稳定。如果看看历史，不论你怎么说北京，盖的东西都卖光了。”
新增土地方面，富力去年拿了13宗地共360万平方米，总共耗资46.23亿元，比2014年的52.49亿元减少12%，而2014年又比2013年锐减88%。
在去年13宗新增地块中，有9宗是全新项目，包括广州黄埔区笔岗村项目。而去年买地的平均成本仅1300元/平方米，其中最贵的5200元/平，位于广州，最便宜的仅100元/平，位于石家庄。
拿地成本较低，让富力得以维持较高的利润水平，这也是李思廉所自豪的一点。他说，不要以销售规模论英雄，要看到富力的盈利能力，去年净利润67亿元，同比增长3%，整体毛利率达到32%，是行业内较高的，虽然比2014年下降了3个点，但这主要是去年交付45万平方米保障房项目所致，而且也受到人民币汇率波动的影响。今年他有把握将毛利率重新提升至35%的水平。
放缓拿地的背后有富力近4000万平方米的土地储备做后盾。富力早些年激进拿地带来的后果是负债率高企，这是其眼前的另一个难题。去年年中，富力的负债率高达119%，李思廉表示希望到年末控制在100%以内，但这一承诺没有实现，如今的富力负债率依然超过110%。
李思廉希望扭转人们对负债的看法。“内房股中的精英，必须建立土地储备，才能在未来几年有一个中长线做法。建立土地储备需要资金。我们的土储在行业里属于比较多的，会令负债比率偏高一点。但是富力年底手上的净现金超过200亿元，对于我们这种做几百亿生意的公司来说，（负债比例）没什么好隐忧的。”
进一步追问下，李思廉透露，200多亿元的现金放在帐上，主要用途不是买地，而要用作还贷等用途。
他言语轻松，但掩饰不住高负债的压力。从现金的安排上也可以看出，调整融资杠杆是富力的一项重要任务，重要性不亚于完成销售业绩。李思廉表示，富力去年的融资成本约7.8%，今年希望降低一个百分点。今年1月，富力在境内发行了95亿元的五年期公司债，利息仅3.95％。业绩会的当天，新的公告显示，他们已获批在沪深两市非公开发行合共300亿元的公司债。富力希望抓住民营企业发公司债的窗口期，用低息债务替换高息债务。
但回归A股的计划依然没有一个明确的时间点。李思廉的答复跟去年几乎一样：“我们排队大概排在300位左右，乐观的话，看今年年底或者明年一季度吧。中国股市比较疲弱，大家看不清、摸不准。”
可以说，营销业绩还是融资杠杆是萦绕在富力眼前多年的两大难题，而富力的应对方式，一言蔽之就是“以不变应万变”。
发布会后，记者们围着李思廉不放，询问出海、转型、分拆、上市等方面的讯息，显然找不到太多有意思的“故事”。
“我们始终是老牌公司，近4000万平的土地储备，没做其他，就是房地产了。土地就是原材料。（不考虑转型？）我们不考虑转型。（对房地产市场很有信心？）反正房地产市场做熟了，也不是说转型就能转的，你要有优势才能跟人竞争。你跟人做什么？高科技啊？不可能的嘛。”
离开会场前，包围他的记者终于离开。网易房产记者问，过去富力地产已多次调低业绩目标，是否对市场的判断过于乐观？今年的这个业绩目标，有信心不再调低吗？
“有信心，”他很快接话，“这个数字是保守预测。”
富力一直努力在激进与保守之间寻求平衡。也许他们需要等待一个时机，打破这场持续多年的困兽之斗。让这萦绕多年的“旧题”，能解出新的结果。