广州将加强小区停车费价格管控 律师建议保障业主权益
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广州将加强小区停车费价格管控,有律师建议应从保障业主权益角度出发
广州众多遭遇开发商强硬上涨停车费的小区业主们终于有了希望:本月22日,在广州市政府领导第40场新闻发布会上,广州市委副书记、常务副市长陈如桂在答记者问时透露,广州将加大对住宅小区停车费价格市场的监管,没有明码标价和违反调价程序的行为将被惩处。广州知名律师赵绍华昨日建议,政府部门应首要考虑保障业主权益,其次严格查处产权不明晰车位价格调控,及规范自有产权车位调价流程。
■新快报记者 牟晓翼
1 张晓波:放开价格并不是说不管了
在当日的新闻发布会上,有媒体记者提问:“广州作为一线城市,小区停车位已经是刚需,前段时间有市民反映小区停车费随意涨价的问题,请问如何解决小区停车场收费问题,另外在解决小区容积率太高方面有没有进一步的政策考量?”
广州市发改委巡视员张晓波回答称,放开价格是国家的大计,“以前计划经济时期,什么都是由国家来定价,但是现在开始,经济体制要求我们不断放开定价行为,这是大的形势。”但他同时强调“国家不定价了,并不是说我们不管了,下一步建章立制还是要加大力度,做好定价放开之后如何管理好的机制。”
张晓波介绍,在建章立制工作之后,如何加强监管,引导整个价格体系向合理的方向运作,是下一步发改部门、物价部门要做的工作。除此之外,纾解停车场泊位较少和机动车数量急剧增加之间的矛盾,也是正在做的规划。张晓波透露,国家正鼓励利用债券形式建设停车体系,满足需求压低刚需,起到调控停车场价格的作用。
陈如桂随后表示,停车场的收费,要明码标价。要调价就需要履行调价程序,如果出现了乱涨价、乱收费问题就要依法进行处理。“政府将加大对市场的监管,对没有明码标价的经营者和违反调价程序规定的调价行为进行惩处。”他透露,省发改委正在牵头出台小区停车收费管理办法,广州将结合上级新文件出台,结合实际,研究出台广州的实施意见,进一步规范停车收费问题,约束无序的涨价行为。
解读
明晰产权和调价规范是调控之重
“如何定价也不能由开发商或物管一家说了算,也应充分考虑地段影响和周边价位,并写入规定”
对于张晓波的回答,广州知名律师赵绍华表示,这应该是表明,省发改委将有新的动作,对国家发改委2755号文在广东省的落实进行进一步的补充,广州市发改委此前正在研究制定的广州市小区停车场价格放开实施细则,或即将出台。赵绍华对政府部门对于广州诸多小区受制于开发商拥有产权进而强硬涨价,业主要求获得平等话语权以维护自身权益的呼声有所回应,表示十分欣慰。但他同时建议政府部门应从《物权法》角度,规范和明晰产权车位和其它车位各自的调价流程。
“第一类自有产权车位,不是不可以涨价,但必须要规范涨价流程,首先,开发商应对车位数量、分布位置、各自产权证明文件都进行充分的公示以告知业主;考虑到自有产权车位管理费是用以补贴共有产权车位管理费的,那么自有产权车位涨价,也是要获得多数业主同意的,政府应该将这部分流程以规定形式明确下来。”赵绍华说。他表示,不少小区目前存在的问题就是开发商仗着拥有产权处于强势地位,不尊重业主话语权强硬涨价,造成业主维权。
而对于共有产权车位和产权不明晰的车位,则应该严格按照政府指导价来进行价格控制,赵绍华提醒,政府指导价并不等于一定要收取最高限价,如何定价也不能由开发商或物管一家说了算,也应充分考虑地段影响和周边价位,这一点也应写入规定。
2 彭高峰: 特大城市停车难将始终存在
针对小区容积率过高问题,广州市国土规划委主任彭高峰在会上表示,广州一直在研究如何建设多样化停车场解决停车难的问题,但他提醒,在任何特大城市中,停车位和汽车数量的矛盾,都是始终存在的。
彭高峰介绍,实际上广州这些年来一直在研究有关停车场配套的问题。“大家都知道,任何一个特大城市,停车位的解决始终是一个供需方面的巨大矛盾。”他透露,去年广州市验收的停车场大概是5.2万个,规划的停车场是7万个,“停车场的实际增加量应该说也是很可观的成果”。
此外,国土规划委针对立体停车场,正在配合交委做有关研究,例如“怎样在一定程度上引进国外比较成熟的多层停车场的做法,这就要求必须满足规划允许,特别是满足退缩、满足不影响通风采光,同时又能够解决多层停车场自身的进出交通需求。”彭高峰表示,接下来多层停车场将会直接反映到广州新建小区规划之中,包括各个综合体规划当中,具体包括从城市设计到建筑设计,及具体的交通停车场成果当中。
但彭高峰最后重申:“总体来说我们也必须深刻认识到特大城市的停车位跟汽车数量的矛盾,始终在任何特大城市当中都是存在的。”
解读
鼓励社会资本参与泊位建设
“在小区周边闲置地块上建设新的立体多层停车场,或引导原有业主翻新建设小区周边已有的社会停车场”
赵绍华表示,国土规划委的解答,没有针对广州市数量庞大的旧有小区作出特别有针对性的建设性建议,而目前存在停车难问题的,却恰恰正是这些小区。他建议,政府部门应将更多资源向老城区倾斜,摈弃“寸土寸金”的概念,下决心花大成本切实解决百姓难题。
“一是在小区周边闲置地块上建设新的立体多层停车场,鼓励社会资本参与或主导建设,政府给予一定的政策优惠;二是鼓励社会资本参与,或引导原有业主翻新建设小区周边已有的社会停车场。”赵绍华说,如果上述方法都不实际,那么就要想方设法在政策上作出更改,由业主和物管协商,取得主管部门(一般是交委)同意后,开辟小区地面红线范围作为停车场使用。
有此建议
建立业主自治组织? 镇级政府和居委会应扮演协助角色
赵绍华认为,除了上述建议之外,最重要的一条,应该是协助小区建立业主自治组织,使业主真正可以拥有与开发商和物管对话及议价的权利。
就目前而言,本报曾经采访过的,因停车费问题产生纠纷的小区中,金港城、天禧花园、金宝怡庭、富基广场、广地花园等,均没有业主自治组织。所有上述小区,目前都在成立业主自治组织的过程之中。令人担忧的问题,一是前期业主证明材料收集全部要业主自发组织,政府部门和居委会基本没有插手;二是在成立过程中,开发商和物管态度并不友好,热心业主代表自身权益也受到了损害,在此过程中,政府部门和居委会也未起到协调作用,未能履行《物权法》和物业管理暂行办法中赋予的义务。