民众热议小区应至少保留三成车位出租 你怎么看？

番禺时代倾城地库只提供50个车位摇号出租给业主，随处可见推广销售车位的广告

    昨日记者关注了近期集中出现的车位之“锁”问题后，引起了小区有车位销售的业主们关注。不少业主关心，开发商急着回笼资金，是否会将车位卖给投资客？开发商先卖负二层人防车位，是否可购买？业主眼见小区有车位却不能用，这一困局应如何解开？记者采访的房地产业界人士和停车场业界专家，对此给出了建议。

     关注

     1.车位会卖给投资客吗？

     限制多转手税高 投资客越来越少

    近日，记者来到位于越秀区越秀北路的珠光·小北御景花园小区，此前，该小区曾爆出“取消临保车位，只卖不租”的消息，停车位售价最低为75万元，最贵超过110万元。业主凌先生告诉记者，由于车位紧张，自己此前因为停车十分头疼，最后不得已只好买了车位。

    走访中，记者发现，在开发商的“只卖不租”举措之下，类似珠光小北御景这样的“天价车位”也售出不少。有业主提出，本以为卖不出的“天价车位”反倒销售较好，是否由于开发商急于卖掉车位回笼资金，而卖给了投资客？

    满堂红链家市场部高级经理周峰介绍，由于车位转手的限制较多，目前广州市车位二手交易很少，因为现在都是自用的多，买车位进行投资的也很少。

    2009年广州市出台了《关于执行<广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定>的补充通知》，要求未销售的车位、车库，其租售必须按照《物权法》的规定，首先满足业主的需要。房地产登记部门对购买人为非小区业主或虽为小区业主但不符合“一户一车位”的二手车位转让登记，要求申请人提供该交易已在小区公示且无人提出异议的公证书。

    广州市车位价格并不便宜，购买时贷款也要按照商业地产要求进行，购买门槛较高，假如只是靠出租回报并不划算。

    另外，车位在二手交易时税率较高。记者从广州市税务部门获悉，在营改增之前，车位属于非住宅房产，转让交易涉及5种税费及附加：土地增值税、营业税及附加、个人所得税、印花税和契税。以海珠区某车位为例，成交价40万元，买卖双方缴纳的税费均需买方负责，买家光缴税就达到6万元以上。

     2.负二层车位可以卖吗？

     负二层多为人防车位 可依法销售但需告知

    在出现锁车位的番禺时代倾城，目前销售的车位都是负二层的，负一层的车位却不卖。业主疑惑，负二层车位可以买吗？对此，广州市停车场协会常务副会长潘国璠表示，负二层很多是人防车位，但广州人防车位是可以销售的，有时开发商会先卖负二层人防车位，留下价值更好的负一层产权车位慢慢卖。

    广州市民防办表示，我国现行法律法规并没有禁止人防车位销售的规定，而且根据《广州市人民防空管理规定》第25条，人防工程可以办理产权登记。因此，人防车位也是可以依法出售的，但出售时须告知该车位属于人防工程的事实。

    《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》征求意见稿表示，人防工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库的房地产权证，需注记“本车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用”。

     建议

     1.开发商应改策略下调车位售价

    潘国璠介绍，地下车位算上车道等大量公共空间，1个车位至少需要30平方米的占地面积。即使不计入土地出让金，30平方米的地下空间光是建设的成本大概要15万元。广州市房地产专家吴定金也表示，目前郊区楼盘的地下空间相对便宜，但算上地价后每个车位卖16万~18万元也基本只是成本价。

    有不愿意具名的房地产业界人士透露，开发商在楼盘开发进行定价时策略出现了偏差，因为不少开发商将项目利润放在了商铺和车位等经营性物业上，而住宅部分定价利润不算太大，造成了利润沉淀。这种定价策略下，开发商卖出车位的急迫性加强了。假如开发商在销售车位时适当上浮后偏高于市场接受价，就出现有价无市的局面，才需要去“锁车位”。该人士建议，开发商应该调整定价策略，其实开发商不应该指望车位能够赚钱，应该把利润摊到比较容易卖的住宅部分上去，这样在车位销售定价时采取适当下调的策略，市场接受度就会高一点。

     2.尽快出台规定租售比例的新规

    规定住宅小区要预留20%车位用于出租的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》尚未正式出台。

    潘国璠表示，预留一定比例车位固定用于出租是必要的。目前香港等区域都有保留一定比例车位用于出租，香港保留的车位是5%~10%左右，但香港车位需求低，所以不成问题。但广州还是应该保留更多的车位用于出租。

    潘国璠透露，广州市停车场协会一直也都跟政府部门进行沟通，提出要保留至少30%~40%车位固定用于出租。开发商有资金还款压力，可以将其他部分车位进行出售等相应处置。不过，保留部分的车位要如何分配对开发商和物管来说也是道难题。

    潘国璠呼吁，政府相关部门应该尽快出台正式的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，对目前出现的租售新模式进行约束。

     3.地下车位地价税费应适当减免

    2014年广州市出台《关于土地节约集约利用的实施意见》规定：原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。

    潘国璠建议，政府部门能否适度减免地下车位地价，目前执行的规定对于商业物业来说还可以接受，但对配套车位建设来说成本太高了，进一步降低了开发商做地下车位的积极性。另外，车位交易的税费也应适当减免。

     4.每个区域都留地建专业停车场

    潘国璠建议，政府在每个区域，要多留出地块做专业停车场，“在香港等很多城市地区都有专业停车场，不依附于小区和写字楼”。

    据了解，广州已计划在“十三五”期间融资175亿元建设约60万个停车位，抑制小区停车位价格上涨，并缓解停车难的问题。（统筹 记者/郭苏莹 撰文 记者/田桂丹 郭苏莹 实习生/廖温勃 谭逸心 摄影 记者/康健）